文/乐居财经 严明会

  据乐居财经《地产K线》统计，2022年有近70%的内房股营收同比下滑，其中10余家房企的跌幅超过40%。作为一家聚焦大湾区的房企，粤海置地同样没能逃过下行颓势。

  2022年，粤海置地实现收入约13.78亿港元，同比减少77.1%；归属于公司持有者净利润3.93亿港元，同比减少72%。每股基本盈利22.94港仙，2021年同期为81.93港仙。

  前几年地产行业发展势头正盛时，粤海置业的业绩也随之水涨船高。2019年-2021年，粤海置地的营收额分别为18.37亿港元、40.00亿港元、60.06亿港元，对应的增幅达487.88%、117.80%、50.15%。

  粤海置地执行董事兼财务总监焦利在业绩会上表示，营收和净利润有明显的下滑，主要有两个原因，一是受大环境的影响，2022年销售和交付的物业面积同比都有所减少，二是交付和销售项目的差异造成的，2021年交付的是深圳粤海城项目，价格和毛利率相对比较高，2022年交付的是江门的项目，其销售价格和毛利率相对较低。

  同时，粤海置地对前景依然有信心。业绩会上，粤海置地管理层表示，粤港澳大湾区仍将受益于其发展战略的全面实施和都市圈的效应，从长期来看，人口的流入包括近期政策的支持，我们认为粤港澳大湾区的住房刚性需求和改善性需求仍然较为可观。

  负债比率同比增加92.4个百分点

  截至2022年12月31日，粤海置地拥有资产共计489.2亿港元，较上年度末增长5.6个百分点。

  截至期末，粤海置地的资产负债率为82.4%，比2021年年末增加了0.05个百分点，主要由于2022年在建项目的建设开发贷款增加。

  焦利表示，预计粤海置地的资产负债率会在2023年到达峰值，今后若干年则会呈现逐年下降的趋势。

  期内，粤海置地向若干银行及关联方借入带息贷款共264.15亿港元，相比于2021年的196.64亿港元增加约34.3%。期末负债总值为403.02亿港元，负债比率（（带息借款+租赁负债-现金及现金等价物）/资产净值）为275.7%，较2021年度末增加92.4个百分点。从债务结构来看，粤海置地以股东贷款和关联贷款为主。

  在带息借款中，约61.41亿港元需于一年内偿还，约158.69亿港元需在一至两年内偿还，约36.95亿港元需在2-5年内偿还。期末，粤海置地的现金及现金等价物仅有26.61亿港元，尚不够覆盖短期债务。

  值得一提的是，在粤海置地总有息贷款264.15亿港元中，有189.41亿港元来自关联方借款，占总有息贷款的比例达71.71%。其有35.02亿港元关联方贷款需一年内偿还，同比上年增长超过5倍。另外，该公司非流动负债一项的关联方贷款154.39亿港元，同比上年同样增长了27.65%。

  由于借款的快速增加，粤海置地在2022年的融资成本高达12.47亿港元，相比于2021年的6.93亿港元几乎翻倍。其中，10.38亿港元的利息已经资本化，是归母净利润的两倍还多。

  期内，粤海置地经营业务所得现金净流出为66.61亿港元。实际上，自2019年以来，粤海置地的经营现金流一直为净流出状态，2019-2021分别为净流出3.12亿港元、20.11亿港元、96.43亿港元。2022年度有所收窄是因为在期内有较多的物业销售回款。

  超半数项目去化率不足50%

  年报显示，粤海置地所持有的深圳粤海城、广州云港城、广州拾桂府、佛山拾桂府、珠海金湾、中山粤海城、江门甘化、惠州大亚湾等项目均位于大湾区核心区域。

  但除了位于广州、深圳等一线城市的项目销售较好外，粤海置地位于佛山、中山、珠海、惠州等项目销售情况不太理想。例如，珠海金湾项目的可供出售总楼面面积约13.84万平方米，截至到2022年底该项目累计已签约总楼面面积占可供出售总楼面面积比例为24.8%，中山粤海城的此项比例则为12%，江门陈垣路项目对应的比例为45.2%。

  在粤海置地的15个项目中，有9个项目的签约占比未超过50%。加快存量项目销售去化是粤海置地在2023年的一项重点工作。

  期末，粤海置地的投资物业公允值收益为7.63亿港元，相比于2021年度的4.08亿港元增加约88.1%，其中主要是由于在期内录得“深圳粤海城项目”投资物业公允值收益约7.45亿港元。

  此项目是粤海置地的重头戏，也是粤海置地在深圳打造的首个项目，定位为以珠宝为主题的多元商业综合体，总建面约65万㎡，涵盖约24万㎡双塔甲级写字楼、约12万㎡天河城购物中心、国际商务住区、啤酒厂艺术街区等多元业态。

  据往期年报，该项目可以说是直接影响了粤海置地的收入情况。2020年，深圳粤海城项目西北部土地兴建的物业已于当年6月完成竣工备案并开始交付物业予买家，由于该处物业的利润率较高，导致粤海置地在2020年的收入及溢利较2019年同期大幅增加。

  截至2022年末，深圳粤海城西北部土地累计已签约总面积占可供出售总楼面面积的比例为87.6%，累计已交付总楼面面积占可供出售总楼面面积的比例为87.5%。

  粤海置地表示，由于深圳粤海城项目西北部土地建筑物已售单位于年内交付的总楼面面积较2021年减少，该等物业的销售收入及溢利较2021年有所减少。

  在拿地拓展方面，粤海置地副总经理陈年鸿在业绩会上指出：“公司在2022年拿地的节奏较2020年、2021年明显放缓，主要是基于现在整个地产行情处于逆周期，我们审慎拓展项目的一个结果。2023年我们将积极结合政策及市场调整变化，择机、择优开展项目的拓展，并在风险可控的前提下，适时推进招拍挂、收并购存量土地等，稳妥增加土地储备。”