乐居财经 李礼 5月15日,国金证券发布地产行业周报。
行业点评
本周 A 股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周(5.6-5.12)申万 A 股房地产板块涨跌幅为-1.8%,在各板块中位列第 14;WIND 港股房地产板块涨跌幅为-4.1%,在各板块中位列第 19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.8%,恒生中国企业指数涨跌幅为-2%,沪深 300 指数涨跌幅为-2%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-4.8%和-4.9%。
本周土地成交规模仍较低,溢价率维持较高水平。本周(5.6-5.12)全国 300 城宅地成交建面 495 万㎡,单周环比+49%,单周同比-40%,平均溢价率 9%。2023 年初至今,全国 300 城累计宅地成交建面 11552 万㎡,累计同比-22%;年初至今,华润置地、建发房产、保利发展、招商蛇口、万科的权益拿地金额位居行业前五。本周新房销售同环比上升,一二线销售表现优于三四线,成都市场热度较高。本周(5.6-5.12)35 个城市商品房成交合计 413 万平米,周环比+89%,周同比+1%。其中:一线城市周环比+101%,周同比+64%;二线城市周环比+86%,周同比-3%;三四线城市周环比+82%,周同比-51%。
本周二手房成交同环比上升,二手房成交较一手房弹性更大,成都市场热度较高。本周(5.6-5.12)15 个城市二手房成交合计 241 万平米,周环比+193%,周同比+55%。其中:一线城市周环比+207%,周同比+26%;二线城市周环比+200%,周同比+61%;三四线城市周环比+105%,周同比+108%。
4 月居民中长期贷款新增值转为负增长。5 月 11 日央行发布《2023 年一季度金融统计数据报告》。总体来看,4月信贷数据不及市场预期,居民端新增贷款拖累信贷数据。具体来看,4 月居民中长期贷款减少 1156 亿元,环比由正转负,同比多减 842 亿元,创下有统计以来的历史最低值。根据 wind 数据,2023 年4 月 35 城一手房成交面积环比-27%,同比+14%;15 城二手房成交面积环比-18%,同比+49%,居民中长期贷款新增值的疲弱表现与 4 月房地产销售并不完全相关。我们认为主因是:①在房贷利率持续下行的背景下,越来越多购房者选择提前还贷,对应 4 月住户存款减少 1.2万亿。②一季度部分银行加速发放居民按揭贷款,在一定程度上透支了后续持续投放贷款的潜力。
厦门一批次土拍参拍房企数量创历史新高。2023 年 5 月 10 日厦门迎来 2023 年首场土拍,本次共推出 3 宗宅地,其中湖里区 2 宗(岛内)、翔安区 1 宗(岛外)。根据中指院,岛内的五缘湾地块报名的主体数达 88 家,体育公园地块报名主体数达 34 家,参与竞拍的房企数量创下近年来厦门土地出让的新高。本次 3 宗中 2 宗触顶摇号,1 宗底价成交,成交建面 27 万方,成交金额 101 亿元,平均楼面价 38137 元/㎡,平均溢价率 10.39%,流拍率 0%。目前市场成交依然分化,核心城市核心区域的销售去化更有保障,有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。
投资建议
宽松政策效果逐步显现,市场销售持续复苏,能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块,推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企,如建发国际集团、中国海外发展等;物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复,推荐滨江服务、建发物业等;二手房市场活跃度持续向好,推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约
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