乐居财经 李礼 5月18日，天风证券发布房地产行业统计局4月数据点评。

  4 月销售同比量增价减，重回稳定增长区间

  1-4 月销售金额同比+8.8%，增速较 1-3 月增长 4.7pct，其中住宅销售金额同比+8.3%；4月单月销售金额环比-39.0%，同比+13.2%，增幅较 3 月扩大 6.8pct。

  1-4 月销售面积同比-0.4%，增速较 1-3 月增长 1.4pct，其中住宅销售面积同比-2.2%；4月单月销售金额环比-48.1%，同比-11.8%，降幅较 3 月扩大 8.4pct。

  4 月单月销售均价为 11969.5 元/平，环比+17.4%，同比+28.3%，降幅较 3 月收窄 18.2pct。进入 4 月，在经历前期积压需求释放后自然回调，销售回归稳定增长区间。分区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。分城市看，一线城市受购买力较强、需求相对稳定，部分城市市场热度有所下降、市场预期有所下调。

  结合高频数据看，我们监测的 60 城新房高频成交 4 月同比+17%，增速较 3 月下滑 19pct，呈现季节性回落的同时，考虑 5 月前两周高频销售增速仍有放缓迹象，整月销售边际或仍承压，城市端的销售分化或愈发明显。

  开发投资降幅走扩，竣工端表现亮眼

  1-4 月房地产开发投资累计完成额同比-6.2%，累计增速较 1-3 月下降 0.4pct。其中：增量端：新开工面积累计同比-21.2%，累计增速较 1-3 月下降 2.0pct；单月新开工面积同比-28.3%，较 3 月上升 0.7pct。房屋施工面积累计同比-5.6%，累计增速较 1-3 月下降0.4pct；单月施工面积同比-45.7%，较 3 月下滑 11.5pct；房屋竣工面积累计同比+18.8%，累计增速较 1-3 月上升 4.1pct；单月竣工面积同比 37.3%，较 3 月上升 5.2pct。

  销售带动到位资金改善，外部融资需求下滑

  1-4 月全国房地产开发企业到位资金同比-6.4%，较 1-3 月增长 2.6pct。4 月单月到位资金环比-21.9%，同比+0.8%，增幅较 3 月减小 2.0pct。

  其中：1）销售回款：1-4 月定金及预收款累计同比+3.7%，4 月单月同比+29.3%，环比-16.3%。1-4 月个人按揭贷款同比+2.5%，4 月单月同比+21.9%，环比-24.5%。2）外部融资：1-4 月国内贷款同比-10.0%，4 月单月同比-12.4%，环比-23.7%；1-4 月自筹资金同比-20.3%，4 月单月同比-27.9%，环比-27.0%。

  投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于 2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下 4 个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。

  风险提示：地产销售、竣工表现不及预期；开发投资、新开工、拿地、施工等指标恢复不及预期；因城施策力度不及预期