民生证券:长沙特色调控引导房地产市场稳健发展

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李礼 6.1w阅读 2023-05-23 14:41

 乐居财经 李礼 5月22日,民生证券发布全国调研系列报告之华中区域(二)。

  GDP 万亿城市,人口增量第一,收入水平靠前。长沙是湖南省省会,长江中游城市群中处于第一梯队的中心城市。长沙市平面位置东西长,南北窄,总面积 11815.96 平方公里。2022 年,长沙常住人口 1042.06 万人,新增 18.13 万人,新增人口在全国位列第一,2022 年 GDP 13966.11 亿元,人均 GDP 13.9万元。居民人均可支配收入 58850 元,在全国排名第 22 名,中部六省会第一。

  房地产市场特点:政策调控有效,房价稳定,各区发展均衡。长沙房地产政策调控起步早,限价严格,房价增长稳定,2020 年房价才突破万元门槛,在同能级城市中房价属于低位。目前从各区来看,长沙新房市场发展均衡,内五区房价差异不超过 1500 元。

  新房市场:(1)2022 年楼市利好政策不断,调控节奏紧凑,支持改善购房需求,二套房的购买时限由网签 6 年缩短为 4 年,恢复二套房契税优惠,支持商改住盘活存量市场,下调首套个人住房公积金利率,远城区、望城区、长沙县放松限购。(2)22 年新房供销规模骤降,23 年一季度回暖明显,去化压力下降。2022年长沙内五区商品住宅供应面积 897.79 万平,同比下降 34.57%,成交面积660.33 万平,同比下降 45.72%,商品住宅成交均价 13947 元/平,同比增长14.73%。商品住宅出清周期由 22 年 12 月的 15.09 月缩短为 8.33 月。分区域来看,岳麓区成交量位居榜首,占比不断增大,各区价格均有所上涨。

  土地市场:(1) 土拍规则放松:除严查房企开发资质,禁马甲,溢价上限不变外,对企业拿地门槛降低,土地保证金比例下调,配建要求少,限价地比例下降,开启品质定价。(2)土拍情况:供销齐跌,地价保持,岳麓和望城占 7 成。2022 年长沙完成四批次集中供地,推出建面 1099.78 万平,同比下降 46.07%,成交建面 1047.88 万平,同比下降 24.03%,成交楼面均价 4450 元/平,与去年持平,岳麓和望城区为主力,共占近七成。房企拿地谨慎,国央企托底拿地。

  投资建议:建议关注深耕长沙,在中心城区优质项目较多,在近期销售热度提升中表现好且拿地意愿较高的优质房企华润置地、招商蛇口、中海地产;拿地积极的保利发展。

  风险提示:政策变动风险,房价下跌风险,市场波动风险。

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