湘财证券：4月新房销售环比回落，市场整体处于弱复苏
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乐居财经
李礼
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2023-05-24 15:31
乐居财经 李礼 5月24日，湘财证券发布房地产行业数据点评。
核心要点：
4 月新房销售同比增速放缓，环比明显回落，市场仍处于弱复苏
30 个大中城市 4 月商品房成交面积同比+28%、环比-25%，同比增幅较 3月收窄 17pct，成交面积仅高于 2022 年同期。分城市看，一线、二线和三线城市 4 月商品房成交面积同比分别为+127%（前值+63%）、+12%（前值+36%）和+11%（前值+53%）。其中，由于一线城市去年同期疫情导致低基数，4 月同比仍保持高增长，成交面积绝对值也仅低于 21 年，市场热度犹在。但是，二线和三线城市 4 月销售环比大幅下降，成交绝对值仅高于22 年同期。累计来看，1-4 月 30 个大中城市销售面积同比+11%，一线、二线和三线城市同比增幅分别为 26%、3%和 18%，市场整体处于弱复苏。
根据克而瑞统计的五一成交数据，44 个重点监测城市五一期间累计成交78.85 万平方米，较 2023 年 4 月日均降幅达 64%，同比增长 21%，但低于2021 年和 2019 年同期水平。分能级来看，一线城市韧性较强，广州、深圳成交表现略好于 2019 年五一假期。二三线跌多涨少，三四线春节后涨幅不及二线。去化率方面，克而瑞公布的 31 个重点城市 4 月平均开盘去化率降至 51%，较上月下降 6 个百分点。各城市环比跌多涨少，仅杭州去化率由上月的 73%上涨至 81%，前期热点城市北京、上海、成都去化率虽降，但仍保持在 6 成以上。
4 月新房供应减少，库存小幅下降
根据克而瑞数据，4 月 30 个重点城市新增供应 1333 万平方米，环比下降35%，同比下降 19%，相较 2019-2021 年同期腰斩。一方面原因是 3 月房企加速供货，使得部分供应前置，4 月面临较大供货压力；另一方面，3 月下旬开始一些城市来访、认购等先行指标转弱迹象，房企推盘积极性下降。
从库存看，4 月十大城市商品房库存环比-1%、同比-3%，库存去化周期为12.5 个月（前值 14 个月）。其中，一线城市库存去化周期为 10.6 个月（前值 11.9 个月），二线城市库存去化周期 14.1 个月（前值 15.4 个月）。
TOP100 房企 4 月销售金额同比增幅继续扩大
克而瑞公布 4 月 TOP100 房企销售操盘金额环比-14.4%、同比+31.6%，同比增幅较上月扩大 2.3pct。累计来看，1-4 月百强房企实现销售操盘金额同比+9.7%，较上月扩大 6.6pct。从竞争格局来看，1-4 月 TOP10 房企销售操盘金额门槛同比+38.7%，TOP20 门槛同比+14.9%，而 TOP30 门槛则同比-11.9%。TOP100 销售操盘金额门槛也较去年同期小幅下降 0.6%。
投资建议
4 月销售同比放缓、环比转负，不同能级城市之间分化明显，市场仍处于弱复苏阶段。而且行业格局分化加剧，现阶段建议关注拿地投资能力强、城市布局优异的房企，维持行业“增持”评级。
风险提示
房地产支持政策落地执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。
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