文/乐居财经 严明会

昨日晚间碧桂园放出的消息，再一次让整个地产圈炸开了锅。

8月10日，碧桂园(2007.HK)公告称，2023年上半年预计亏损450-550亿元。尽管前几日碧桂园已经预告过公司可能在出现亏损，但实际亏损程度还是远远超出了市场想象。

参考乐居财经前段时间发布的A股业绩预告榜单，57家A股房企中，预计2023年上半年将录得亏损的有37家，占比达到65%，亏损总额至多为275.85亿元，而碧桂园的预期亏损已经超过他们的总和。

较大规模的房企多在港股市场登陆，若A股房企的情况参照性不强，亦可参考2022年内房股的亏损情况。2022年上半年，88家内房股中，34家录得亏损，合计亏损额为1,434.81亿元。

其中，也只有中国恒大（3333.HK）的亏损能与碧桂园相比，期内，恒大亏损额达到663.5亿元。可与碧桂园相提并论的融创紧随恒大，去年中期亏损额为187.60亿元。曾经的民营房企三巨头，无一能逃过巨亏的命运。

碧桂园称，公司遇到了自成立以来最大的困难。

为什么会亏这么多？碧桂园做出了解答，由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

市场下行是宏观的因素，今年上半年房地产市场销售在一季度反弹之后再次走弱，截止6月末，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增速相比上月下降8.3个百分点。

受此影响，2023年1–7月，碧桂园权益销售金额1,408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%；7月单月实现权益销售金额121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%。

其次，减值计提是近年来房企出现大面积亏损的主要原因。今年补发的年报中，2021年恒大巨亏6862亿元，最主要的原因是期内竣工物业和开发中物业减值计提3736.8亿元。世茂2021年亏损270.93，期内减值计提235.65亿元。

不出意外的话，碧桂园出现大额亏损的主要原因亦是大额减值计提。而减值计提的原因，碧桂园的反思中也给出了一些答案：“未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大。”

碧桂园原本策略重在三四线城市的投资。从销售权益上看，2021年三四线城市占比达到68%，2022年三四线占比又回到64%。如今，楼市进入深度调控，三四线城市市场饱和，房企下跌成为事实，重仓三四线的碧桂园因此遭受冲击，计提减值是必然结果。

不过，只要计提减值较为充分，未来几年该类目对房企利润的影响就会缩小。如恒大在2021年充分计提减值后，2022年的亏损收窄至1258.14亿元。

另外，碧桂园也已经在刻意调仓。从去年下半年至今，碧桂园已积极地参与北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公开市场拿地，并成功拍得杭州滨江区、太原市尖草坪区及小店区的地块。只是，调整还需要时间。

大额亏损会导致流动性压力上升，碧桂园提到，整体经营压力有增无减，特别是受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。

虽然面对极端困难的局面，但碧桂园依然表明了解决问题的决心，包括加速汇款、拓展融资、盘活资产、最大限度削减支出、考虑采取各种债务管理措施等。根据过往财务数据，销管费用占收入比例自2017年到2022年连续6年下降。

同时，为应对特殊时期，碧桂园成立了由董事会主席任组长的专项工作小组，建立工作机制，统筹协调、高效决策、有力推进，努力渡过难关。

从在手资源来看，碧桂园是有可持续经营的能力的。截至2022年年底，公司净资产3,096亿元，已获取的权益可售资源约人民币9,555亿元。同时，碧桂园守住了底线，严保交付，2022年及2023年上半年，公司交付房屋近70万套和27.8万套，2023全年预计总交付近70万套房屋。

“从哪里跌倒，就从哪里站起来。”碧桂园在财报中写下了这句话。过去失误需要挽救，但更重要的是需要思考企业怎么继续向前走。

去年年底至今，中央出台“民营经济31条”“金融16条”等有关政策支持房地产风险化解，而碧桂园自身也在积极调整，尽力走出困境。

一家龙头房企的经营状况，牵动着上下游无数企业的存亡，更是关系到无数人民的生计，市场最不想见到的，是“第二个恒大”的出现。