乐居财经 李礼 9月1日，浙商证券发布房地产行业点评报告。

事件

2023 年 8 月 31 日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布两条政策：

1. 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：2023 年 8 月 31 日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，自 2023年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

2. 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加 20 个基点。

投资要点

首付比、房贷利率下限、存量房贷利率下调

2014 年 9 月 30 日央行发布的“930”新政，“930”新政 1）对首套贷款比例设定为30%；2）贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍；3）对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执于首套房贷款政策。

本轮周期，央行先后放松房贷利率、认房不认贷和首付比：

1）房贷利率方面，2022 年 9 月 29 日人民银行、银保监会发布通知，对连续三个月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。五年期 LPR 从 2021 年 8 月的 4.65%持续下降到2023 年的 4.20%。根据贝壳统计截止 2023 年 8 月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，较 2021 年 8 月已经打了八四折，二套百城房贷利率 4.81%，按照 8 月31 日新政原则上可以降到 4.40%，再降低 41 个 BP。房贷利率方面，浙商证券认为房贷利率政策较 2014 年还有宽松空间，考虑到银行利差压力，浙商证券认为房贷利率的调整会逐步推进。

2）认房不认贷方面，本轮 8 月 25 日三部委提出“家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策”。浙商证券认为和 2014 年允许已经购买一套再购买一套可以执行首套房贷政策相比，本轮认房认贷方面的政策还有进一步放松空间。

3）首付比方面，此次两部委首付比下调力度可观。2008 年购买首套普通自住房最低首付比例调整到 20%；2014 年购买首套房最低首付比例调整为 30%，公积金购买首付最低 20%，不实施限购城市首套房最低首付比例调整为 20%。此次不论限购和非限购，首套和二套比例均下调到历史低点（20%和 30%）。从现行政策来看，浙商证券认为这为一二线城市优化现有政策明确打开了操作空间，政策力度达到了 2008 年和 2014 年周期底部的力度。

需求端政策持续降低购买成本，利好需求修复

在浙商证券 2022.10.24《鉴以往知未来之房地产周期底部特征研究》专题报告中，浙商证券详细梳理了首付比、房贷利率降低、交易税费减免对购房成本降低的影响。浙商证券以月供占家庭月收入比重变化这一指标进行统一衡量，对比研究发现房贷利率下调 1 个百分点，对该指标变动影响最大。首付比例降低如果不搭配房贷利率下调的话反而会加重月供压力。结合此次两部委政策来看，此次首付比降低的同时下调房贷利率，双管齐下，浙商证券认为政策对需求端修复持续发力，看好后续需求步入修复通道。

投资建议：浙商证券认为两部委政策是全局性的，利好行业整体复苏以及二级市场板块投资机会。政策利好的持续释放，会使得市场逐渐关注基本面修复兑现的情况。

浙商证券认为本轮核心城市供求关系良好，政策放松效果或最强，有望率先进入到修复通道。选股思路上，浙商证券围绕“下有基本面托底+上有政策拔估值”，按照修复顺序浙商证券优先看好在一线城市有土储优势的房企：城建发展、越秀地产、天健集团；此外推荐一二线城市占比较高的房企：招商蛇口、华发股份、滨江集团。房地产基本面进入修复通道后，浙商证券认为物业股受地产压制得以缓解，估值有望修复。浙商证券首先看好国企物业公司未来拓展方面的资源优势，建议关注：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、 越秀服务和建发服务。此外，优质民企物业公司估值超跌较多，修复弹性大，建议关注新城悦服务、滨江服务。

风险提示：政策效果边际递减；新增房企债务违约。