中银证券:70城新房二手房房价继续探底,一线城市房价环比跌幅小于二三线城市

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李礼 7.5w阅读 2023-09-18 15:25

乐居财经 李礼 9月18日,中银证券发布房地产行业2023年8月70个大中城市房价数据点评。

       国家统计局发布2023年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.3%,同比下降0.6%;二手房价格环比下降0.5%,同比下降3.2%。

  核心观点

  8月70个大中城市新房与二手房房价下行压力进一步加大。70大中城市新房房价环比下降0.3%,环比降幅较上月扩大了0.1个百分点,同比下降0.6%,同比降幅与上月持平;二手房房价环比下跌0.5%,环比降幅与上月持平,同比下降3.2%,同比降幅较上月扩大0.1个百分点。新房房价已经连续三个月持续下滑,且环比降幅持续扩大;二手房房价已经连续四个月持续下滑。70个大中城市中,房价环比上涨城市个数持续减少,8月新房、二手房房价环比上涨城市分别有17、3个,比上月均减少3个;新房、二手房房价同比上涨城市分别有25、3个,分别较上月减少1、2个。新房与二手房跌势均加深,主要是因为:1)多数城市楼市交易呈持续疲软态势,新房房价仍然承压。2)部分城市二手房挂牌量仍处高位,市场观望情绪浓厚,业主为促成成交主动降低价格。预判下月,中银证券认为在近期政策利好的推动下,市场情绪得到明显修复,9月房价的下行压力有望得到一定程度的缓解。

  一线城市新房价格上涨动力持续减弱,但二手房房价环比降幅本月明显收窄。1)新房:北京与上海相对更有韧性。一线城市新房房价环比由持平转为下降0.2%,同比增速为0.6%,同比增速较上月下降了0.4个百分点,但仍是所有能级中同比增速最高的。其中,北京环比下跌0.2%(前值:+0.4%);上海环比上涨0.1%(前值:+0.2%);广州环比下降0.3%(前值:-0.2%);深圳环比下降0.6%(前值:-0.6%)。北京、上海房价较广州和深圳相对更有韧性,受高于城市均价项目入市带动,上海新房价格实现微幅上涨。2)二手房:一线城市二手房房价同比下降1.6%,同比降幅较上月扩大了0.2个百分点;环比下降0.2%,降幅较上月收窄了0.6个百分点。北京二手房房价环比提升,上海、广州、深圳环比降幅均收窄。其中,北京环比提升0.4%(前值:-0.6%);上海环比下降0.3%(前值:-0.7%);广州环比下降0.6%(前值:-1.0%);深圳环比下降0.2%(前值:-0.9%)。中银证券认为,近期新政带动下,一线城市的房价有望企稳回升,尤其是二手房房价有望率先企稳,主要是因为“认房不认贷”利好卖一买一的置换客户,对二手房市场的影响或更快,9月初已经明显看到二手房挂牌供应量增加(一线城市第36、37周周均二手房挂牌量指数较8月周均上涨10.5%);叠加北京近期二手房指导价松动。

  二线城市中65%的城市新房房价环比下跌,所有二线城市二手房房价环比均下跌,成都、长沙新房与二手房房价同比均提升。1)新房:二线城市新房房价环比下降0.2%,环比降幅较上月持平,同比增长0.3%,同比增速较上月提升了0.1个百分点。65%的城市新房房价环比下跌,仅太原、沈阳、大连、杭州、长沙、海口、成都、重庆、西安、银川、乌鲁木齐新房房价环比持平或略有上涨,其余城市环比均下跌。52%的城市新房房价同比下跌,同比涨幅相对较大的有:成都(+6.4%)、长沙(3.5%)、杭州(+3.3%)、宁波(+3.4%)、济南(+3.1%)。2)二手房:二线城市二手房房价环比下降0.5%,环比降幅较上月持平,同比下降3.0%,降幅较上月扩大了0.3个百分点。所有二线城市二手房房价环比下跌,94%同比下跌。其中,长沙(同比+0.8%)、成都(同比+4.1%)二手房房价相对有韧性。

  三线城市房价下行压力最大。新房房价方面,超七成的城市同环比下跌;二手房房价方面,九成城市同环比下跌。1)新房:三线城市新房房价环比下降0.4%,环比降幅较上月扩大0.1个百分点,同比下降1.4%,同比降幅较上月收窄0.1个百分点。83%的城市新房房价环比下跌,74%的城市新房房价同比下跌。跌幅相对较大的城市有秦皇岛(同比-3.6%、环比-0.1%)、牡丹江(同比-3.9%、环比-0.4%)、温州(同比-3.8%、环比-0.4%)、金华(同比-4.3%、环比-1.1%)、惠州(同比-3.6%、环比-0.4%)。2)二手房:三线城市二手房房价环比下降0.4%,同比下降3.5%,同环比降幅均与上月持平。除三亚外,其余所有城市二手房房价同比增速均为负。

  现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上新房房价同比增速分别为-0.5%、-0.6%、-0.5%,环比增速分别为-0.3%、-0.3%、-0.3%,除90平以下刚需降幅略有收窄外,刚改(90-144平)、改善(144平以上)产品新房房价同环比降幅较上月均持平或扩大;二手房房价同比增速分别为-3.3%、-3.1%、-3.0%,环比增速分别为-0.5%、-0.5%、-0.5%,各面积段产品二手房房价降幅均没有出现改善。中银证券认为在经历了前一段时间的需求放量后,现阶段各类型产品的需求均不足,房价都面临一定的下行压力。

  投资建议

  近期一揽子政策落地后,叠加“金九银十”的传统旺季,市场情绪得到明显修复,9月房价的下行压力有望得到一定程度的缓解,其中一线城市二手房房价有望率先企稳,但可持续性有待观察,同时,对于低能级城市房价预期修复的带动作用或较为有限,整体70城房价指数的修复仍有压力。

  现阶段中银证券建议关注两条主线:1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的beta行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、弹性较大的公司:金地集团、龙湖集团;2)在一线城市有城市更新业务布局的房企:中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

  风险提示:房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

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