乐居财经 李礼 11月23日，国金证券发布地产行业研究。

       事件

　　11月22日深圳市住建局发布调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，将享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0及以上，且单套住房套内建筑面积小于等于120平方米或者单套住房建筑面积小于等于144平方米。同日，根据中国证券网报道，深圳从明日起调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

　　点评

　　深圳楼市持续承压，亟待宽松政策支持。截至11月21日，今年深圳一手房累计成交面积399.3万方，同比-10.3%，在2022年下降17.8%的基础上二次探底。横向对比来看，同期北京、上海、广州的一手房成交面积分别同比-0.1%、+6.5%、+2.8%，深圳市场热度较低表现相对较差，因此出台放宽普宅认定标准并降低二套首付比例等支持性政策正当其时。本次政策能够降低购买二套住房的资金门槛及税费负担，有利于更好地满足刚性和改善性住房需求，在当前楼市低迷的环境下，助力提升市场成交活跃度及信心。

　　深圳释放积极信号，北上有望跟进调整。7月24日政治局会议定调后行业政策风口已至，8月底各地政策开始密集落地，当前二三四线城市政策已应出尽出，一线城市中广州已于9月放松外围限购、调整首套商贷最低首付比例为30%,利率下限为LPR-10BP、调整二套商贷最低首付比例为40%,利率下限为LPR+30BP；深圳于9月将首套房贷利率下限由LPR+30BP调至LPR-10BP、将二套房贷利率下限由LPR+60BP调至LPR+30BP。前期一线城市政策力度较小仍具备放松空间，当前政策放松已传导至广州、深圳，预计后续一线城市有望出台放松远郊限购等支持性政策。

　　房企融资持续低迷，金融端支持蓄势待发。根据国家统计局，2023年1-10月，房地产开发企业到位资金累计107345亿元，同比-13.8%，降幅较1-9月扩大0.3个百分点。10月单月，房地产开发企业到位资金9278亿元，同比-16.8%，环比-15.3%，今年房企融资仍处困境。10月底中央金融工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，央行、住建部等监管部门先后表态落实中央金融工作会议精神，促进金融与房地产良性循环。2023年11月17日央行、金管总局、证监会三部门联合召开金融机构座谈会议，对各家银行提出“三个不低于”的要求（各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速），并提出拟修改开发贷、经营性物业贷、个人房贷办法等。11月20日市场消息称监管机构正起草涉及50家中资房企的融资白名单，在列房企将获得信货、债权和股权融资等多方面支持，覆盖范围包含国企、民企甚至出险房企。继2022年11月“三箭齐发”后，近期房企在融资端再次迎来重大政策利好，随着后续金融支持落地，预计房企融资环境将边际改善，一定程度上能够缓解当前房企紧张的现金流状况。

　　投资建议

　　需求端深圳放宽普宅认定标准并降低二套首付比例，释放积极信号，当前一线城市仍有放松空间，预计后续有望出台放松远郊限购等支持性政策。供给端中央金融工作会议已奠定基调，金融支持房地产蓄势待发，短期内能够防范化解行业的信用风险，修复市场信心。供需政策齐发力，行业企稳有希望，重点推荐聚焦核心一二线城市、主打改善型产品的头部优质央国企，如建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口等。

　　风险提示

　　政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约。