代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

不知从什么时候起，“去库存”成为了房企的任务之一，间接导致了各项目之间开始出现 “只要不卷死，就往死里卷”的口号，推出的优惠力度一个比一个大。

一直以来，增城库存高企，区内项目的内卷程度超乎寻常，上周增城某网红盘推出“99万起上车三房一卫”的优惠，让周边项目为之一颤。

增城“卷王”名声在江湖上流传已久，那目前广州其他区商品住宅的库存特征又是怎么样的呢？

1

  新房库存高企，月均库存套数超10万

克而瑞数据监测显示，截至今年10月底，广州商品住宅库存套数110638套，从走势图可以看到，每月库存套数保持在10万套以上，但较年初相比，已环比下降3%，说明去库存以已取得小部分进展。

以近12个月市场库存消化的速度计算，尽管广州现有的住宅库存需要消化仍需要18.9个月的时间，但去化周期降已至下半年来的新低。

2

  7个区去化周期超一年半，越秀区去化周期最长

具体到各区来看，数据监测显示，截至今年10月底广州各区商品住宅库存去化周期低于全市水平的区域只有从化、黄埔、白云、海珠5区，其余6区去化周期均高于全市水平。

由于多年来越秀区长时间断供，市场需求被分流，尽管今年供应增加短期内也不能扭转，造就了越秀区的去化周期全市最长。

海珠区今年尽管新增供应少，但市场热度一直在线，多数项目已相继进入清盘阶段，是全市去化周期最短的区域。

同比方面，克而瑞数据监测显示，截至今年10月底，全市11区去化周期同比去年减少的区域有5个，其中花都区是去化周期同比去年减少最多的区域，去化周期较去年减少了8.2个月。

从数据观察得知，各区库存压力不一，但多数区域仍在可控范围。

3

  仅有14%的板块低于去化周期低于12个月

伴随广州8月底新政利好的相继出台，以及传统金九银十的促销节点两大利好的刺激之下，购房者的观望情绪较上半年有所减少，整体新房成交量明显增加，新房去化周期也有所减少。

但板块之间的去化周期同样存在分化，有的板块去化周期只剩三个月，而有的板块去化周期长达八年。

克而瑞数据监测显示，在全市80板块里，仅有14%的板块低于12个月，另外86%板块皆超过12个月，而且不乏去化周期高于两年的“老大难”。

而在去化周期低于12个月的这14%板块里，白云区有4个板块，番禺区有3个，黄埔区有2个，海珠区、花都区分别有一个板块。

值得一提的的是，黄埔区的2个板块还是唯二去化周期在6个月以内的，其中因今年新增供应少，永和板块以2.1个月的去化周期傲居全市第一，旧黄埔板块以3.6个月位居全市第二。

在去化周期在12个月以上的69个板块里，中心四区板块的数量占比接近一半，基本与外围区持平。

以去化周期2年以上的板块为例，全市共有6个板块在内，中心区占据3个，外围区占据了3个；其中天河公园与泛珠江新城板块由于上车门槛高，今年套均均价在1000万以上，导致难以消化。不过中心区板块的库存绝对量并不高。

而外围区的3个板块去化周期长的共同原因之一就是它们的新增供应少，另外，由于南沙北板块与温泉镇板块的地理位置不占优，所以导致了去化周期比较长。

最后，我们再来看看有哪些板块库存套数排在全市前列

可以看到，有不少板块尽管库存套数高，但去化周期低于全市平均水平。

例如新塘板块、科学城板块、黄阁板块、永宁板块、以及老芳村板块，它们去化周期之所以低于全市平均水平，共同原因之一就是它们都是所在区域成交相对活跃的板块，流速快，去化周期自然低于全市平均水平。