千亿土拍后!南京楼市格局被改写了,“压迫感”十足…

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 3.9w阅读 2023-12-29 17:43

从首批次的触顶热火,到后续的热冷分化,再到取消限价优质地块托底认领,随着2023年迈入倒计时,南京土地市场又走过了不平凡的一年……

整体来看,2023年南京土拍市场略有高开低走之势,开局势头很猛,后续几批次仅靠单宗地块撑场,更甚至有开局就收场的全员闷声“一轮游”

买房君统计,南京共有9轮集中供地进行招拍挂,成功出让涉宅地块100宗,成交金额1108亿

而今年土地市场的变化,也对明年的楼市走向有必然的影响……

1、2023年涉宅土地成交1108亿,同比降15.3%

整体来看,近5年南京土地市场的战绩。2019年,南京涉宅用地出让,117宗涉宅地块,全年卖地约1527亿

2020年,涉宅用地136幅,总价1889.17亿,加上商业、商办等用地,总额冲破2000亿大关,超越北京跻身全国“卖地第四城”。

2021年南京全市共卖出157幅涉宅地块,成交总金额超2015亿元,有16幅地块的楼面价达到30000元/㎡以上。

2022年成功出让104宗涉宅地块,累计出让金额约1308亿;成功出让的104宗地块中,底价成交的达到84幅,占比约77.8%;摇号地块9幅,占比约8.6%

2023年100宗涉宅地块,成交总额超1108亿。在成交金额上,同比去年下降15.3%。

无论是土地成交总金额还是成交幅数,2023年南京土拍市场均不及前两年。

2、冷热分化:13宗地块触顶摇号,82宗底价成交

 冷热分化,仍然贯穿了整个2023年南京土地市场。 

2023年南京九批次土拍中,首批次有4宗地块触顶摇号,3宗出现溢价;二批次也有3宗地块进入摇号环节,2宗溢价成交;4、5批次均有2宗地块触顶摇号,6、7批次市场延续冷热分化,仅单宗地块撑场;在8批次地块土地竞价规则进行调整,不再设置最高限价。但8批次全部底价成交,收官的9批次仅1宗地块出现溢价。

整体来看,全年摇号比例13%,底价成交比例82%,溢价成交比例6%

值得关注的是,据金刚石数据统计,进入摇号阶段的13宗地块中,最热的为百家湖象屿G16,参拍房企达到了32家,中签率低至3%;此外,河西中绿城G55、河西南伟星G03及河西中中建八局G42,参拍房企数量也达到了27、22、21家

整体来看,市场冷热两级分化的原因,除了地块自身条件的影响以外,市场复苏力度不及预期,以及有补仓需求的房企在年初就率先积极拿地,后续拿地需求减弱均有影响。

3、国央企霸榜,保利成2023土拍大赢家

从拿地金额TOP15房企来看,也可以看出央国企的拿地主力地位以及雄厚的资金实力。

今年南京拿地金额TOP15房企基本是央国企“霸榜”。其中保利发展拿下7宗地块,总金额105.12亿,成南京土拍的大赢家。

中海和绿城位居二三,拿地金额为74.3亿69亿。 


在拿地数量上,除了保利7宗(其含扬子国投联合拿地4宗)霸榜外,溧水城建各7宗润科六合新城各5宗,六合国资4宗,南京交通集团、中建八局、江北新区建设投资、六合市政公用、棠盛置业南京北联建设等房企分别3宗;中海地产、 南京新居建设集团等房企2宗,其他房企1宗均为托底成交。值得一提的是,南京2023年拿地房企中,民企拿地可谓是寥寥无几,有超八成是国央企及城投托底

4、16盘已亮相,“爆款”压迫感已在路上

当然,在今年土拍后,还有一个现场特别明显。不少开发商是真的卷,在2022年普遍保持在拿地6个月后上市销售周期,但今年不少开发商拿地半月后就出规划,甚至于3个月左右就开盘卖房了,玩命抢跑打通现金流。

买房君统发现,有16宗年内出让的地块,已陆续亮相。其中,保利招商·文璟和颂、伟星长江之歌、中海江湾境、中粮悦著·九章、朗拾|雨核、朗拾二期、招商璀璨璟园、保利博雅和著、建发璞云、象屿华发·铂萃云湾、金地都会峯范、保利国贸璟上越秀天和共13盘已入市开卖,保利荷雨臻悦、联发华发嘉华府和观云润府三大新秀也即将入市。

以上项目也基本是所在板块的看点所在,伟星长江之歌的顶奢、建发璞云的宋风、小行朗拾和雨核朗拾、招商璀璨璟园等盘的热火,都是2023年楼市中浓墨重彩的存在。

与之相左的则是,一些托底地块动作相对缓慢。买房君统计发现,84宗节点尚不明确的地块,除了部分处在江核优质版图内,多数地块为非核心板块,明年能否入市也是个未知数。且买房君发现,不少区域现在新房量积压,但去化困难,这对新地块的入市节奏明显会产生一定影响,关于2024楼市的第一重“压迫感”逼近了。

第二重“压迫感”则是来自于新“卷王”,绿城华发G55和中海G53规划一亮相,直接引发了整个南京楼市的动荡,加上中建河西中G42参战,2024或进入南京顶豪史上最卷时代

“空中挑高”大平层的跃墅产品、 约20000㎡围合式中央景观花园、楼栋首层全架空等多个重磅级关键词对于在售顶豪项目来说,“压迫感”正在不断逼近……

此外,江心洲G54、能建城发幕府山G21等项目也是关注度颇高,几个“爆款”都在悄然而至的路上……

来源:乐居新媒体

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