土拍缺席者

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 12.7w阅读 2024-01-01 10:05

文/乐居财经 曾树佳

2023年行至年尾,回望这一年的土拍市场,成交建面同比下降了21%,再度刷新了近十年新低,成交金额也下降了18%。

然而,意料之中的整体冷淡,却浮现出了局部的热闹,围猎与退地、高溢价与底价成交并行,上演了一幕幕令人印象深刻的拿地情节。

最让人津津乐道的,是被推崇的拿地“玄学”。雍和宫外、潭柘寺里人头攒动,地产人虔诚烧香;摇号现场,划出的排队通道,常常容不下众多办理登记的房企代表,队列顺着墙角,拐了个弯。

在某些土拍现场,房企投拓人员不约而同地穿上了红色战袍,更有的带上了寓意成交的橙子、香蕉,甚至连“广式乳猪”都摆上了台面。

种种举动,只为获取“摇号池”里的那一份幸运。在利润空间变窄的情况下,优质地块稀缺,狼多肉少,竞争一度白热化。

房企们想了各种办法,起初是同一集团下的各家公司齐上阵,以提升中签概率。但后来的北京,出台了土拍新规,堵住了这条途径。

只是“马甲”之风又盛行了起来。一个个陌生的公司名称,出现在了集中供地现场,事后人们才发现,他们是替地产商拿地的代劳者。

然而,仅部分核心城市的核心地块热度较高,在另一平行时空下,土拍遇冷也并不少见。10月,多座城市落实“取消土地限价”政策,此后不少“地王”重出江湖,传递了不一样的信号。

不过,截止12月末,百强房企拿地销售比为0.19,虽比此前略有提升,但仍处于低位。在销售步伐尚未迈开的情况下,房企拿地意愿并不见明显恢复。

土地成交规模降两成

今年的宅地供地计划,较往年有所缩水,而供地计划的完成率,平均仍只有四成。

根据CRIC统计,一整年下来,只有上海、长春、重庆、青岛、淮安、连云港、深圳等少数城市,如期完成了预供地清单。

余者诸如南京、武汉、厦门、福州等城市,均只完成六成左右,西安完成了不及四成,即便是上半年热度较高的杭州,也有接近三成的预公告地块出现逾期。逾期未供地块,多是一些较为偏远地块。

供应不及预期的背后,是大量地块缺少确定性的“意向买家”。也就是说,房企拿地意愿,并未得到整体的提升。

2023年,新增土储百强房企的投资总量,为近七年以来最低。他们1-12月新增货值、总价和建面百强的总额分别为29978亿元、14358亿元和12073万平方米,同比降幅分别为14%、13%和12%。

全年,房企的拿地销售比,呈现“低开高走”趋势。第一季度拿地销售比最低,仅有0.07,是全年投资意愿最低迷时期,随后拿地意愿持续缓慢提升,但回升程度有限,截止12月末,百强房企拿地销售比为0.19。

第四季度,土地取消限价、价高者得,土地回归市场定价,给予开发商更大的想象空间,土地市场有了进一步提振。

合肥、东莞、成都等城市,拍出了全市楼面价“新地王”,其中的成都,甚至在一场土拍中,就一次性拍出三个区域地王,最高溢价率高达43%。而南京、杭州、长沙等,也都拍出了各自的板块地王。

尽管土地成交有“翘尾”现象,但截止12月20日,全国300城土地市场成交建筑面积12.2亿平方米,较2022年同期下降了21%,较上年降幅收窄5个百分点。

各能级城市土地成交面积,均不及去年同期水平。即便是一线城市,其总成交规模为2610万平方米,较去年同期下降了32%。除了北京同比上涨18%外,深圳、上海、广州都呈现一定程度的降幅。

二、三线城市方面,成交规模同比也均呈下降趋势,同比去年同期分别下降了18%、21%。

房企、城市分化

8月,一条“热烈欢迎华东投拓精英凯旋而归”的横幅,出现在绿城上海公司门口。彼时,在上海土拍中,这家来自杭州的房企,连中三元。

绿城中国董事会主席张亚东,也禁不住在朋友圈感叹:“二天投了180亿,上海连中三元,近五千分之一概率,真的很神奇。”

在许多房企疲于应对流动性难题时,绿城的着眼点仍是“投拓仍需努力,拿地规模不足就会出现规模缩减的风险。”

这成为了部分房企发力土拍的缩影。

今年年内,“北京一日内三宗地块获得超80家房企的争夺”“88家房企争夺地块”“71家房企参与抽签”等土拍现象,层层叠叠地拼贴出了土拍整体的“横截面”。

诸如北上广深等核心城市,土拍热度升温,很大原因在于,各家央国企争着补仓一二线城市的核心土储,为未来储备粮草。这些核心城市的土储,资金门槛高,而央国企资金较为雄厚,更有入手的机会。

乐居财经统计发现,2023年,北上广深这四座城市,权益拿地金额位居榜首的房企,规模在120亿至200亿之间,均为央国企。分别为华润置地、中海发展等熟悉的名字,位居傍榜上。

在北京、上海、广州的土拍市场上,权益拿地金额TOP10的房企,清一色都是央国企背景,而深圳位居权益拿地金额TOP10的房企,只有龙湖集团为民营房企。

与一线城市不同,杭州成了本地民营房企的竞逐之地。年内,滨江在杭州拿地14宗,权益拿地金额达187.24亿元,表现较为显眼。而建杭、伟星、坤和等,一字排开,均位于单座城市的拿地规模十强行列。

在楼市坚挺的成都,则有兴城人居、成都轨道交通、成都高投等本地国企、城投公司,在土拍市场上闪现身影。

市场环境尚未恢复,大多数房企选择的路线为——以销定产,聚焦核心城市、核心区域。

尤为关键的是,核心城市推出了不少优质地块,去化潜力高,且让利颇多。在地产薄利时代,一旦嗅到地块的利润空间,尚有流动性的房企们,就会一拥而上,抢着补仓。

但局部的热闹,却难抵整体的冷清。于是,分化的趋势仍在继续,房企在分化,各城市也在分化。

有一组数据足以体现这种现象。2023年,TOP50房企拿地占全国38%,销售百强房企有半数未拿地。而在各座城市中,只有上海、杭州、北京、成都、广州、南京等六城,土地成交金额破千亿。

拿地众生相

拿地的政策,正在适时调整。

早于去年,财政部已明确提到,严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

到后来,集中供地转向“少量多次”、出台“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”新规、取消土拍限价……土拍市场的新秩序,逐渐被呈现了出来。

在大环境下,房企在拿地策略上“少城市、精地块”是普遍共识。

越来越多的房企开始进场拿地,热门地块动不动就几十家房企参与摇号,能否拿到全是“望天收”。

为此,房企想出了不少办法。其中最常见的,就是信奉起玄学,祈求能被幸运女神眷顾,而在实战中,他们经常找来拿地“马甲”。

前不久,东方雨虹在北京丰台抢下的地块,最终转让了。合作方也浮出水面——中海。东方雨虹发布公告显示,丰台地块建设主体虹丰置业,拟向苏州竹辉,转让虹曦置业持有的虹丰置业95%股权,转让价格47.5万元。

也就是说,丰台地块绝大部分的股权转让给了苏州竹辉,东方雨虹自身仅持股5%。东方雨虹,坐实了中海发展拿地“马甲”的称号。

这又让人联想起7月底,成都龙泉驿十陵片区一宗宅地,被同一装饰旗下的四川同协嘉房地产开发有限公司拿下。二十多天以后,四川同协嘉便变更了投资人,持股100%。同一装饰,成为了成都本土一家地产商的“马甲”。

马甲拿地事件,在当前土拍市场上已不稀奇。近来土拍市场上露面较多的陌生面孔,比如南通亚伦、建杭置业、浙江中豪等,自带资金入场,最终与头部开发商合作开发项目,因而被视为“新型马甲”。

大多数马甲公司,都是冲着财务投资去的,以期获得另一收入来源;而有些房企的供应商,与其说是冲着土地红利而拿地,倒更像是冲着与房企的深度捆绑合作而来。

不过,并非每一次拿地,都能如愿以偿。

此前的6月,江西南昌DAGJ2023011号地块,由于竞买人没有通过资格后审环节,竞买结果无效,拿地主体不仅拿不到退还的6510万元保证金,还被列入失信“黑名单”。

其中的原因是,竞拍人违反出让方案规定:竞买人应具备房地产开发企业资质。联合竞买的,联合体各方均应符合开发资质要求。

除此之外,在过去的一年时间里,拿地之后被退地的案例,都在陆续上演。

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