乐居财经 严明会 1月29日，联合评级国际有限公司(“联合国际”)授予平安不动产有限公司(“平安不动产”)‘BBB’的国际长期发行人评级，展望稳定。

联合国际同时授予由平安不动产的全资附属公司平安不动产资本有限公司和富庆投资管理有限公司发行的高级无抵押美元票据“BBB”的国际长期发行债务评级。通过提供维好协议和流动性支持承诺，平安不动产表明其支持子公司履行债务义务的强力意愿。

该发行人评级反映了平安不动产可能会从其母公司中国平安保险(集团)股份有限公司(“平安保险集团”)获得强有力的支持以确保其生存能力，这主要考虑到平安不动产作为平安保险集团重要资产管理平台的战略地位、与平安保险集团的高度整合和紧密关联性。然而，平安不动产的评级受限于在房地产市场低迷的情况下，投资回报和资产流动性面临压力，以及其高度集中并可能出现减值的投资组合。

展望稳定反映了对平安不动产对平安保险集团的战略重要性保持不变，以及平安保险集团会继续支持平安不动产稳定经营的预期。

关键评级驱动因素

平安保险集团旗下重要的资产管理平台：平安不动产主要向平安保险集团旗下公司及部分外部客户提供与不动产相关的资产投资与管理服务，在平安保险集团符合其保险资金长期性质的不动产投资方面发挥着重要作用。平安不动产主要投资于商业地产，如办公楼和商业综合体，其通常参与这些项目的早期阶段，并在后续阶段出售给平安保险集团旗下公司。

平安保险集团控股及高度整合：平安保险集团通过旗下子公司间接持有平安不动产99.62%股权。平安保险集团高度整合平安不动产的经营战略，并在集团层面协调和管理其资本资源。平安不动产的业务和投资组合中，交易对手为平安保险集团及其子公司的占比高。平安保险集团定期评估其流动资产和到期债务，并使用包括现金流压力测试在内的方法提前识别风险。

持续的财务支持：除战略协调外，平安保险集团还提供资本以支持平安不动产的业务运营。平安不动产于2022年9月获得人民币25亿元的注资。考虑到对其的声誉和整体效应的潜在影响，联合国际认为平安保险集团将持续多种方式向平安不动产提供支持以确保其稳定经营。

强大的保险业务支撑平安保险集团提供支持的能力：平安保险集团是中国领先的综合金融服务集团，截至2023年9月底，其总资产达人民币11.5万亿元。平安保险集团在中国寿险和非寿险领域拥有稳固的市场地位，并在银行、资产管理和其他金融服务领域开展多元化业务。

2023年前9个月，平安保险集团实现净利润人民币1,081.11亿元。寿险及健康险业务是平安保险集团最大的盈利来源，占2023年前9个月净利润的57%，其次是银行业务的36.7%，以及产险业务的9.3%。在母公司层面，截至2023年上半年末，平安保险集团持有自由现金人民币614.63亿元，其主要来自子公司的分红收入。

高度集中的不动产相关投资：通过股债权投资的方式，平安不动产专注于在不动产领域进行投资。截至2023年9月底，股债权投资合计占平安不动产投资组合的96.8%，集中度高。但底层不动产项目分散性较佳，因其包含大量不同类型(如办公楼和商业楼、酒店、康养项目、租赁住房等)且分布于多处地段(主要位于中国高能级城市)。中国房地产市场的长期低迷削弱了平安不动产的投资表现，其股债权投资的年化回报率在过去三年大幅下滑。

投资周期延长对偿债能力和流动性造成压力：截至2023年9月底，平安不动产的债务总额与投资组合资产价值的比率(“LTV比率”)保持在46.2%的中等水平。然而，LTV比率可能会受到已投资不动产项目潜在减值的影响。此外，由于投资回报率下降，公司的利息和费用覆盖率从2020年的2.7倍降至2023年前9个月的1.1倍。

截至2023年9月底，公司账上非受限现金为人民币81.23亿元，而其短期债务为人民币252.3亿元。但公司仍有可观的未动用授信额度及发行债券等融资渠道支持其债务偿还和业务运营。此外，平安不动产必要时可从平安保险集团获得财务支持，以及透过出售予平安保险集团或其他第三方等方式变现其投资。

评级敏感性因素

若发生以下情况，联合国际将考虑下调平安不动产的信用评级：(1)公司LTV比率持续高于60%，或(2)偿债能力及流动性显著恶化，或(3)平安保险集团对平安不动产的支持明显减弱，特别是由于平安不动产对平安保险集团的战略重要性下降以及平安保险集团对平安不动产的持股比例显著下降;或(4)联合国际对平安保险集团的内部信用评估出现下调。

若发生以下情况，联合国际将考虑上调平安不动产的信用评级：(1)公司LTV比率持续低于40%，利息和费用覆盖率高于4.0x，和/或(2)公司流动性和投资组合的多样化得到显著改善，和/或(3)来自平安保险集团的支持得到加强，和/或(4)联合国际对平安保险集团的内部信用评估出现上调。

对于平安不动产的任何评级行动可能引发对于所评美元票据的类似评级行动。

债项评级列表

-授予票息率2.75%、2024年到期的3亿美元高级无抵押票据“BBB”评级

-授予票息率3.25%，2025年到期的5亿美元高级无抵押票据“BBB”评级

-授予票息率3.45%，2026年到期的3亿美元高级无抵押票据“BBB”评级