文/粤进深 李奕和

深圳前海片区，“火药味”渐浓。

前不久，消息传出，深铁前海时代三期即将加推约89㎡的小户型。

由于户型面积小，或将成为“前海最低上车门槛”。

而几公里之外，湾啟紫荆府近日也传出，即将加推最后一栋住宅2栋。

面积段为111-122-142㎡，共165套。

虽然不是小面积产品，但据传，湾啟紫荆府约111㎡的户型，单价区间在8.6-9.8万/㎡；总价区间在960-1060万。

而项目去年12月开盘，同样的111㎡面积户型，总价约1021万-1161万。

也就是说，如果消息准确，项目的111㎡户型总价，降了60-101万。

两个项目，一个低总价，一个降单价，某种程度上都减轻了购房者的上车压力。

作为前海片区首个采用建筑新规设计的项目，湾啟紫荆府自面市以来便受到较高的关注。

该项目土地，就很有故事性。

其位于前海妈湾板块，西临妈湾二路，北临听海大道，东接前湾水廊道及河岸公园。水廊道对岸即为前海润峯府、前海天境花园。

它是妈湾15单元02街坊15-02-02地块，该单元组团原规划以商业设施用地为主。

2023年4月，深圳市前海管理局发布公告，调整了妈湾14、15和16三个开发单元的部分土地性质。

调整后，三个单元有多个地块，从原本的商业用地调整为住宅用地，湾啟紫荆府项目土地就是其中的一块。

整个湾啟紫荆府项目占地面积14953平方，共有3栋住宅楼，总层高36-37楼，主力户型为96、111、121、122、142平，共规划485套纯商品房。

车位共595个，车位比约1：1.2，容积率约4.47，梯户比例为4梯5户。

去年12月，项目推出1栋一单元和1栋二单元319套住房，户型为96平、108平、111平的三房，121平、122平、142平的四房。开盘去化约50%。

当时，项目备案均价10.78万/㎡，单价9.24-11.83万/㎡，开盘95折，折后均价约10.2万/㎡，单价8.8-11.2万/㎡。

那段时间，项目也因定价过高，且高于吹风价而成为争议点。此次加推2栋传出降价，不知道是不是虚心接受了市场的反馈。

不过，有一说一，虽然开盘没有“日光”，但湾啟紫荆府后续的市场去化其实也不算差。

至今半年时间，粤进深查看了下深圳住建局的数据，项目网签去化率94%。目前还有部分尾盘在售。

项目的开发主体为深圳市前海蛇口启迪实业有限公司，该公司由深圳市招商前海驰迪实业有限公司100%持股。

再往上穿透，招商前海驰迪则是深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司全资子公司。

前海蛇口自贸投资由前海管理局、招商前海实业分别控制50%股权。

在湾啟紫荆府之前，前海蛇口自贸投资在该片区已推出过多个项目，包括招商领玺一、二、三期（也分别叫领玺、嵘玺、瑧玺）。

当中，领玺1期在2019年11月开盘，领玺2期2021年9月开盘，领玺3期2023年10月开盘。

工商信息显示，前海蛇口自贸投资成立于2016年9月，注册资本14681672万元人民币，法定代表人、总经理为何军利，董事长为李荣生。

该公司旗下的深圳市招商前海驰迪实业有4家直接对外投资公司，分别为：

深圳市前海蛇口启明实业、深圳市前海蛇口和胜实业、深圳市前海蛇口启迪实业、深圳市前海璟汇房地产开发。

这里面，领玺是以深圳前海蛇口启迪实业为开发主体打造的，而嵘玺和瑧玺则是以深圳前海蛇口和胜实业为开发主体打造。

“玺”系列是招商的最高端产品线，湾啟紫荆府却并没有按该片区以往项目以“玺”命名。

这也可能是开发商为了将项目与已面市的三个“玺”系项目做区隔。

此前瑧玺曾因一些问题被曝光。不过从目前去化情况看，湾啟紫荆府作为后面开盘项目，收获了不少的反响。

项目虽然地块小，只有3栋住宅，且周边还有不少待开发土地，商住氛围需要时间兑现。

但毕竟片区规划等级较高，项目客群较为纯粹，加上是新规产品，做到了较宽松的梯户比、弧形转角凸窗、超大阳台等，去化并不算低。

项目即将加推的2栋，面积主要为111-122-142㎡，其中111㎡3 1房66套，122㎡4房33套，142㎡4房66套。

产品户型上，依然是一大优势。

设计上少有的槽点，则包括111㎡的户型餐区位置较为狭小，要与过道争空间；

122㎡的户型，公卫门与浴室门相互干扰，使用起来会有些许不方便。

但除此之外，瑕不掩瑜，项目整体的产品上还是在线的。只不过，现在的楼市行情，风云变幻。

湾啟紫荆府此次加推，能否如愿获得像此前一样较好的去化，就要看市场还会不会给它投上一票了。