北京进深 徐迪 北京楼盘规划的反馈意见发布越来越及时了，近几个项目都是方案公示期一结束就通告采信情况。

8月15日，朝棠揽阅东区调整后的方案公示期结束次日，反馈意见出来了。

只有1份网络反馈意见，但涉及到7类问题，不可避免的，还是提到了阳台、设备平台等事项。

通告中这项意见在最后一条，回复得有点耐人寻味。

公众反馈意见提到，相关建筑阳台、设备平台应当明确不可封闭。

此前的回复中，对于这种意见都会明确承诺不封闭。

朝棠揽阅直接表示：本项目规划为开敞阳台，阳台建筑面积按全面积计算报规，

设备平台按照使用需求设置，已在设计方案中标注无承重墙。

如果按照全面积计算，相当于南边整体没有赠送空间。

已开盘的西区，69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五种户型，产权得房率在76.2%-80.2%区间。

阳台是否算建面了，还是能看出来的。

其它6条意见>>

1、公众反馈意见：按照《北京城市副中心0401街区FZX-0401-6001等地块规划综合实施方案》6044地块应该是6049地块左上角的绿地，东侧的住宅地块是6045地块吧？

建设单位及设计单位意见：根据本项目《挂牌文件》，本项目为北京市通州区八里桥棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块R2二类居住用地项目，西侧住宅用地为FZX-0401-6049地块，东侧住宅用地确为FZX-0401-6044地块。

2、公众反馈意见：按照实施方案该住宅地块的限高为48米，2-2号楼建筑高度超标（54米）。

建设单位及设计单位意见：根据《北京市规划和自然资源委员会通州分局关于通州区八里桥棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块供地项目“多规合一”协同平台审核意见的函》（京规自（通）供审函[2024]0009 号），本项目可参考《北京城市副中心管理委员会关于印发<北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管控技术要点(试行)>的通知》(副中心管委发〔2024]25号)。目前方案设计符合上述文件要求。

3、公众反馈意见：2-S1楼东侧有一小楼标注为“垃”同时有黑色围墙标注，该建筑与围墙关系是墙内还是墙外，还是连接该建筑？

建设单位及设计单位意见：此处为垃圾收集点，位于围墙内侧。

4、公众反馈意见：2-S配套楼作为邻里中心和配电站似乎在小区外部，与小区不互通？需要绕行至小区东北角？是否不便？

建设单位及设计单位意见：2-S配套楼在小区内，与小区互通，满足日常使用需求。

5、公众反馈意见：控规要求此处沿河景观应阶梯状分布，北侧建筑应高于南侧，目前似乎并未体现这一点？

建设单位及设计单位意见：项目北侧楼栋规划为11-18F，南侧规划为9-11F，符合北高南低的布局形态。

6、公众反馈意见： 2-1化粪池清理是否预留有相关场地？

建设单位及设计单位意见：已预留相关场地，结合景观方案实施。

8月6日，北京通州区八里桥棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块规划设计方案公示。

项目一期（西区6049地块）上个月已经开盘，10天网签了175套，位列北京7月份成交套数榜首，堪称京城楼市流量神盘。

但并不是所有户型都受到热捧。

顶配124㎡户型，共108套，房源占比近五分之一，仅有10套网签转化。

在中建玖合“运河八子”设计方案公示前后，就有消息称，朝棠揽阅未取证的东区有意向调规：

把原来的120㎡大户型，都改成69㎡和89㎡的。

本次公示的6044地块正是朝棠揽阅东区，规模比西区小，地形方正，全部楼栋都是正南正北排布。

建设用地面积约1.33公顷，总建筑规模约5.26万平方米。

此前与西区一同公示的设计方案，规划6栋9-17F住宅，共368户。

调规后，楼栋数改为7栋，总户数增至394户。

具体调整的楼栋：

1、东北角1#楼总面宽缩短，相应的户型建面也调小；

2、2#楼由17层增至18层，增加4套房源，总高度增至54米，；

3、西北角3#楼拆分成两栋，由3个单元改为4个单元，增加了22户，户均建面缩小；

4、东排中间的5#楼（原4#楼）层数未变，仍为9层；

总高度由27.6米调高至28.1米，单层层高由3.07米增至3.12米。

5、南排6#楼（原5#楼）北侧退台取消。

园区部分调整：

1、楼栋整体外移，更贴近用地红线，南北排楼栋间距拉大，中央园林空间增加。

2、原方案室外活动场地有两处，调整后，西南角的场地合并到中间。

3、东侧角新增一处人行出入口，原位置的化粪池移到东北角。

朝棠揽阅调规原因：

一方面是西区的引流款小户型卖成了爆款，库存告急，大量刚需客群未能消化。

从住建委官网的楼盘表来看，网签房源集中在5#、6#和7#三栋。

5#楼主要是69㎡小三居网红户型；7#楼以86/89㎡三居两卫户型；6#楼主力户型为101㎡四居两卫。

另一方面，中建玖合“运河八子”近期方案公示，有不少90-120㎡面积段的小户型。

与“运河八子”相比，朝棠揽阅的河景资源和交通优势，都显得有点拿不出手。

招商蛇口深谙通州楼市，既然有西区客群基础，索性牢牢抱紧刚需大腿，全力突击低总价产品。

中建玖合“运河八子”的面世，让通州刚需盘集体预感危机。

朝棠揽阅调规，中铁建花语璟云则延迟了开盘日期。据称是主力面积段与中建玖合后排小户型产品“撞车”，重新调整推盘策略。

朝棠揽阅所在地块成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08亿元竞得，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价率超过16%。

拿地不到1个月，项目规划设计方案公示；5月底，贝好家方面宣布，招商蛇口、中海地产、贝好家正式签约，合作开发通州八里桥新盘朝棠揽阅项目。

西区6049地块，即朝棠揽阅一期，规划建面5.35万㎡，7栋11-18F住宅楼，共540户。

6月26日和7月20日西区（一期）两批次501套住宅取证，拟售均价6.48万-6.54万元/㎡区间。

面积段69/86/89/101/124㎡五种户型，产权得房率在76.2%-80.2%区间。

7月20日，项目正式开盘。

目前网签208套，去化率41%；成交均价5.82万元/㎡，网签金额总计10.8亿元。

朝棠揽阅炒得最热的刚需神户型：69㎡小三居。

此前北京三居的最小建面出现在顺义青年ONE，72㎡。众所周知，顺义楼盘一贯的大尺度赠送面积。

而通州今年入市新盘大有反超之势，包括得房率102%的北京城建国誉颂、户均10%赠送面积的招商云璟揽阅等。

朝棠揽阅南北均有扩展空间可封入室内，69㎡赠送面积超10㎡：

南阳台通面宽6.8米，约1.7米进深，计一半面积；北面设备平台4.6㎡全赠送。

扩容后，南向主卧近12㎡，北面卧室面积接近15㎡，可以拆分成两个，满足多成员家庭居住需求。

八里桥地块位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，临近通惠北路，距离建地铁22号线永顺站步行约500米左右，六站到国贸CBD。

项目南侧隔着一片绿地就是通惠河，高层房源可享一线河景。

商业配套目前主要是万达广场，规划运河商务区会带来不少滨水商业、街区商业；

医疗方面有中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。

周边主要在售项目为东边的缦云ONE，共6栋9层洋房，建面约199-350㎡大平层。

共342套房源，目前去化过半，成交均价6.92万元/㎡。