文/北京进深 林振兴

在大兴，首创城发的禧悦兴城，凭借“变性” 更名，从安置房摇身一变成商品房。

改头换面后，禧悦兴城登顶北京楼市销冠（10月6日~12日）。

这不由让进深君想到，大兴另一个沉睡了八年之久的项目——保利首开熙悦新语。

熙悦新语就没禧悦兴城那么幸运，它至今仍是共有产权性质，也未被盘活。

或许为了改命，保利首开大兴这个项目也换了一个名字，从“四季盛景园”更名为“熙悦新语”。

改名也难改命。

就算延迟数年再入市，该项目挨着北京七环，这也是其关注度一直不高的主要原因。

熙悦新语的项目信息少之又少，一共有两期。2023年8月底举行了开工仪式，项目经理童昕光亲自站台。

国庆前，进深君去项目实地逛了一圈。

不看不知道，一看吓一跳。一期就好似“烂尾”了一样，里面杂草丛生，外面围墙上的电话和楼盘信息则褪色了。拨打售楼处电话，竟然是空号。

此前，熙悦新语在2023年8月发布的建设方案（变更）显示，一期计划建设时间是2018年08月01日至2024年12月31日。 

眼下，2025年只剩下76天，但一期有些楼栋仅建了三层，不知道猴年马月才能竣工。

二期的11-22号楼，原计划建设时间截止是2025年12月31日，现在却提前盖好了。

根据建筑工地上的告示，二期施工单位实施中国建筑第五工程局有限公司，工期是2023年8月15年至2024年12月31日。也就是说，二期提前了整整一年完工，那为何一期还迟迟未建好？

另据首开2025半年报显示，上半年，熙悦新语新开工面积、已竣工面积、总累计竣工面积均为“0”。

保利北京新帅李红亮，年仅42岁，在保利发展已有17年，从一名校招生到集团骨干，再到区域公司总经理，他不断转变身份。

擅长资本运作的李红亮，是否会向首创取经，将熙悦新语改成商品房入市？

01

熙悦新语有两个爹，一个是保利发展，一个是首开股份。

它的诞生无比曲折，从拿地至今，经历了八年时间。

这八年，保利发展北京公司总经理走了三波，先是李晶，而后是刘喜涛，再到现在的李红亮。

而首开股份更惨，从曾经的京城地产一哥滑落至十名开外。

熙悦新语最新的动态，还停留在2024年7月11日取得预售许可证，推出12栋楼共1010个地下仓储。

神奇的是，该项目住宅部分早在2018年9月就取得了销售许可证，但至今没有网签信息披露。

产品规划上，建面约60平米至112平的一至三居，具体的申购条件，价格以及产权比例等当初未公布。2023年9月熙悦新语微楼书发布，而目前视频内容已经被作者删除。

熙悦新语项目地块为2016年世界月季大会周边配套，在2017年11月成交，由首开 保利联合体以37亿元底价摘地，楼面价17529元/平。

该地块居住建筑规模全部建设“共有产权住房”，2000套以上规模，彼时销售价格29000元/平方米（含全装修费用）。

此后，金茂、中海在熙悦新语北侧开发了大兴金茂悦、中海云熙两个住宅项目。两家企业火速拿地、报批、开工，甚至不惜降价销售。

由于开盘时间比熙悦新语早，价格又低，大兴金茂悦和中海云熙早就清盘了。

在业内人士看来，保利 首开不知是出于什么原因，在地块推出的时候，没有选择防御性拿地，而是就这么眼睁睁的把机会让给了金茂和中海。

02

为何熙悦新语“捂”了那么多年，还未重启，这中间有何隐情？

2017年底，项目公司北京碧和信泰置业成立，最初由保利发展和首开股份分别持股67%和33%。次年，北京碧桂园凤凰置业发展有限公司入股项目公司。

入股后，保利发展、首开股份、碧桂园分别持股34%、33%、33%。

2018年9月，四季盛景园（后更名“熙悦新语”）首次取得销售许可证，并将在建工程抵押予中国工商银行北京大兴支行。

晓华（化名）于2018年11月申购四季盛景园共有产权住房，并于2019年1月18日与开发商签订合同。根据项目公示中的公示的合同，交房日期为2021年3月1日。

但是，晓华发现项目在2019年2月份停止施工，直至2019年10月仍未恢复施工。他向大兴区相关部门反馈，告知可以申请退房。考虑到开发商承诺可以尽快复工，他未立即申请退房。

但直到晓华提起诉讼，项目从未恢复建设，一直维持2019年2月停工时状态，项目楼房只盖到2楼，无法按照约定在2021年3月1日完成交房，且在未来2年内都不可能完成交房。

晓华认为，以上事实影响了他的正常生活，并带来巨大的经济损失和精神伤害，故诉至法院。

不仅被业主起诉，熙悦新语项目公司碧和信泰置业，还因为欠255873.2元检测费用未付，经北京华检兴航检验检测有限公司（简称“华检公司”）多次催要，它仍以各种理由搪塞，最终被检测公司告上法庭。

华检公司也证实，自2019年下半年起，碧和信泰公司承建的住宅楼陆续停工，且前期出售的房屋碧和信泰公司也与购房者解除了合同，将购房款退还给购房者。

最终法院判决，碧和信泰置业支付北京华检兴航检验检测有限公司检测费255873.2元。

03

一波未平，一波又起。股东碧桂园于2022年底，撤出了熙悦新语项目公司。

目前看来，这样一个“烫手山芋”，只能由保利 首开接盘。眼下，两家各持股50%，董事长为刘喜涛（保利发展北京公司前总经理），项目经理为童昕光。

童昕光还是保利发展和首开股份多家合资公司的高管，担任北京和信兴泰房地产董事长、北京和信金泰房地产经理。

熙悦新语项目建筑面积 302824.49平方米，其中住宅建筑面积 209359.93平方米，共分2期开发建设，计划建设时间为 2018年 08月 01日 至 2025年 12月 31日。

2023年，熙悦新语变更后的建设方案显示，一期建筑面积 186307.52平方米，其中住宅建筑面积 121216.59平方米。

公共服务设施包括76.04平方米的咖啡馆，144.06平方米的图书馆，107.32平方米的小型商服（便利店），144.06平方米的健身馆。计划建设时间: 2018年08月01日至 2024年12月31日。 

二期建筑面积 116516.97平方米，其中住宅建筑面积 88143.34平方米。

公共服务设施没有一期丰富，包括1395平方米的室外运动场地。 计划建设时间: 2018年09月01日至 2025年12月31日。 

另据项目现场张贴的告示显示，二期总占地面积 52600平方米，总建筑面积186307.52平方米，共16个单体，其中9栋15层住宅、3栋14层住宅、1栋2层配套楼、2栋1层配套楼、1栋负2层地下车库。

去年3月，碧和信泰置业由于未按照规划许可内容进行建设，增加2处地库出入口（人防出入口）共75.53平方米的违法建设，被北京市规划和自然资源委员会大兴分局罚款12466.72元。

首开和保利在这个项目上，不仅网签是“0”，还占用了大量资金。

据首开2025半年报显示，熙悦新语总投资额61.91亿元，上半年实际投资额0.88亿元。

另外，首开向熙悦新语项目公司碧和信泰置业，提供资金4125万元。

去年8月，北京住总第三开发建设 富利建设集团联合体中标熙悦新语项目（一标段），中标价5.4652亿元；紧接着年底，该联合体中标熙悦新语项目（二标段），中标价3.89亿元。

同时，熙悦新语初步设计和施工图设计请的是北京天鸿圆方建筑设计，中标价557万元。园林景观工程设计找的是凯盛上景（北京）景观规划设计，中标价184万元。

（上图为项目一期实拍）

（上图为项目二期实拍）

注：照片拍摄于2025年9月17日