文/北京进深 徐迪

拿地5个月后，保利建工海淀半壁店项目的总平图终于出来了。

比它晚拿地的宝山双子样板间都开放了。

这个开发速度很不保利，主要原因还是半壁店地块自身的特殊性——限高问题。

地块北边有一座空军机场，距离跑道2公里左右，属于净空区内，控高很严格。

在3月28日正式挂牌后，半壁店地块经历过一次调规，涉及控高、街坊路和统筹核算指标三个方面。

其中对项目影响最大的就是限高。

调整后要求主体建筑高度按15米限高，并严格控制在18米之内。

好房子新规鼓励开发商做到层高3米，按照这个限高，项目可能连5层都做不出来。

不过，调规文件还是留了一句活话：最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。

或许正是因为这句话，让保利萌生了可以“博弈”的想法。

最终，半壁店项目报规的方案建筑高度是15.89米。

并且大部分楼栋都超过了15米，地上楼层数做到5层。

保利慢了几个月，但慢得很值。

01、楼栋排布

项目建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，地下4.35万㎡，容积率1.43。

规划14栋住宅楼，行列式排布，正南正北朝向。

· 西区03地块8栋：

除4# 外，均为地上5层，部分北向退层；

4# 东单元为4层，西单元为3层。

另外5# 西边也有半个单元退到4层。

· 东区04地块6栋楼，均为5层矮板。

总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。

02、建筑高度

半壁店项目的总平图与常见总平图不同的一点是，标高给了三组数值：

①相对标高H、②正负零的绝对标高±0.000、③绝对标高最高点Hmax。

一般的项目只会给出前两种，①是最直观的楼体高度，②是正负零的海拔高度。

① ②等于这栋建筑的绝对标高，也就是以海平面为基准的实际高程点。

以半壁店项目最高建筑为例，它的绝对标高应该是15.89 55.8=71.69米。

那么Hmax是个啥值？为什么大于71.69？

请教了搞建筑设计的小伙伴，解释说建筑高度不是按照屋顶最高点计算的。

平屋顶及屋顶坡度小于35%的，按照建筑檐口计算；

大于35%按照坡屋顶的一半计算；

屋顶上的设备间、楼梯间等不大于6米的，不计算建筑高度。

5# 的Hmax=72.95米，减掉71.69米的绝对标高，有1.26米未计算。

也就是说，这栋楼的相对高度最高点，应该是15.89 1.26=17.15米。

按照这个计算，半壁店项目14栋楼里，有13栋的最高点都超过16米。

“Hmax”这个数值的标记，体现了半壁店项目在建筑高度管控上的严格。

总平图来看，除了西区4# 是12.41米，其余楼栋主体部分都在15米以上。

最终还是突破了对建筑主体高度的限制。

03、楼间距

图很干净，除了楼栋号和高度外，数字不多。

但楼栋间距还是给标出来了。

主要是项目的楼栋太宽，最南排楼栋，面宽在120米左右。

这应该是近期新盘里单体楼栋最宽的。

旁边的一栋也有近60米宽，两栋楼中间距离五六米。

实际体感应该还算开阔，人行穿梭不会局促，但在平面图上来看，就像是一整排楼，布局显得十分压抑。

南北楼间距，西区是18-25米；东区因为只有两排楼，最大能达到37.55米。

楼栋两侧紧贴用地红线，特别是东区东侧，距离围墙只有1米多点。

04、园林、会所

出让文件中，建议建筑布局采用围合式，并结合中心及街心花园的设置，强化景观均好性，形成具有仪式感、园林感、归属感的居住环境。

于是，在这么紧张的楼间尺度里，半壁店项目还是做出了园林规划。

东区在两排楼之间设有下沉庭院，周围环绕景观廊架，配有数个顶部镂空的四方景观亭。

西区间距实在没有太大发挥空间，还要留出消防通道，只做了个圆形的景观廊架，造型还挺别致的，大约是风水上有什么讲究。

05、社区出入口

说到风水，还有个小细节。

东西区大门开在同一条街上，但稍微错开了一些，没有正面相对，也是讲究的。

地下通道联通了两侧小区，方便业主穿行。

大门约20米宽，做了景观装饰，外加两侧各有10多米景墙延伸出来，整体沿街界面接近50米。

地库入口，西区开在西北角位置，也规划了景墙，给到归家礼序感；

东区地库入口在东侧两排楼之间的位置。

同时因为东区地形更宽，地库入口旁边还开了一处人行出入口。

出租车站点也设置在这里，红线以内。

06、赠送面积

赠送方面，看平面图是没太大惊喜，只有南侧的一字形飘窗。

并且不像宝山双子做成大尺度L型的，预测是客厅没有，南向两个卧室各有一段。

楼栋南侧都有大量窗井，首层大概率是下跃户型，这样还能偷点层高出来。

07、产品、户型

参考中海树村项目，可以做出叠拼 平层组合。

户型单层建面130㎡起步，最大有200多㎡的。

08、拿地回溯

5月20日，保利发展 北京建工联合体以45.45亿元总价摘得海淀半壁店2201-0003、0004地块。

折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

这是继北五环外嘉华天珺项目之后，保利和建工又一次合作在海淀拿地。

项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司，今年6月19日完成工商登记。

公司注册资本45.45亿元，保利北京和北京建工分别持股70%和30%。

保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。

李红亮是保利发展北京公司空降的“新帅”，42岁，在保利发展已有17年工龄。

从一名校招生到集团骨干，再到区域公司总经理，他不断转变身份。在来北京公司之前，李红亮还是保利发展职工监事，董事会办公室副总经理（主持工作）。

09、区位配套

半壁店地块位于海淀区南部的田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站。

板块界面整体偏老旧，还有一些正在拆除的危房工程，改造周期比较长，整体居住氛围和城市界面有待提升。

但周边生活配套完善，近航天中心医院、中国人民解放军总医院。田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。

学区主要是行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）等。

海淀供地今年明显放量，但西四环四季青板块项目还是稀缺。

周边没有在售新盘，老小区较多，包括田村路39号院，乐府江南等，二手房挂牌价9.7万/㎡。

次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平层，2000万级豪宅，成交均价12万 。

西北方面直线5公里左右，有城建越秀·香山樾、天恒广安·印香山，成交均价也在12万左右。