被竞品压制！住总山澜赋一个月网签3套，成交价下滑
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进深
徐迪
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2025-10-21 18:45
北京进深 徐迪 国庆节前后，延庆新盘中建臻源府怒刷了一波热度，9月27日开盘至今已完成238套网签，全盘去化超七成。
然而人间的悲观并不相通。
与臻源府一河之隔的住总山澜赋，最近一个月仅有3套网签。
并且随着这3套房源的签约，该项目整体成交均价还被拉低了几十块钱。
住总山澜赋所在该地块为北京住总房地产10月15日摘得，成交价2.46亿元。
拿地当日即发布项目案名；11月9日公示项目设计方案。
项目总建筑面积近3.1万平方米，容积率约1.6，规划建设7栋4-8层电梯洋房，共167套住宅。
4月15日取得预售许可证，3天后的周末，正式开盘。
主推115—135㎡三居四居，销售指导价3万元/㎡
截至目前，项目累计网签81套，成交均价2.92万元/㎡，约为预售价的97折。
目前网签金额累计2.85亿元，拿地1年，地价覆盖率116%。
能够快速收回拿地成本，很大原因是住总山澜赋的楼面价只有1.18万元/㎡。
网签均价，相当于楼面价的2.5倍。
在这个成交价下，完成四成左右的房源去化，即可收回土地成本。
项目主力户型为115-135㎡，产权得房率80%左右：
1#楼8层两个单元共32户，其中建面114.98㎡三室两厅，套内面积92.6㎡，得房率约80.5%。
2#楼4层两个单元共12户，其中建面134.8㎡三室两厅，套内面积106.6㎡；建面117.1㎡三室两厅，套内面积92.61㎡。得房率均为79.1%。
3#楼8层两个单元共32户，其中建面128.49㎡三室两厅，套内面积103.6㎡，得房率80.6%。
作为在延庆山澜阙府、山澜樾府项目之后的重要迭代产品，山澜赋通过“拿地即样板间开放”的方式，全面展示项目户型布局和装修标准。
层高3米+，南向通面宽阳台+北向设备平台，端户有大尺度侧边飘窗，近100%空间使用率。
主力135户型南向四开间，客厅IMAX转角270度全景落地窗，主卧近50平米行政套房设计，阳光主卫+书房+衣帽间。
项目位于北京世园公园4号门对面，紧邻世园凯悦酒店。
周边教育、医疗、休闲等公服设施完备，北望妫水河，西接世园公园。
区域内主要规划用地为居住用地、商业商务用地、多功能用地、生产研发用地、教育科研用地，以及行政办公用地等。
项目南侧一街之隔是世园村项目，二期共247套住宅，2023年5月开盘，网签价2.55万元/㎡；
斜对面是碧桂园京源著，共1681户，最新价格约2.6万/㎡；
周边还有同为住总开发的山澜阙府和山澜樾府等，均已在尾盘阶段，网签价2.8万元/㎡左右。
最大的竞品是中建臻源府，两个项目分别位于妫水河的南北两岸，直线距离3公里左右，体量、容积率相当。
中建臻源府规划9栋4-9F住宅楼，全洋房社区，共318户，户型建面105-148㎡，南北均有大尺度赠送，综合使用率97%-98%。
来源：进深
作者：徐迪
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