文/乐居财经 徐酒眠

今年8月25日，卓越商企服务（06989.HK）宣布，其其全资子公司卓越物业与关联方卓越置业达成一份结算协议：

卓越置业将旗下19项物业资产打包卖给卓越商企服务，总代价不超过3.63亿元。此笔交易以在2025年7月31日，卓越商企服务应收卓越集团的贸易应收款及其他应收款项等额结算。

简而言之，这其实是双方达成了一项总价不超过3.63亿元的资产抵债协议。

根据当时的公告，这批资产的估值总额为3.79亿元，因此交易对价相当于打了96折。

10月10日，卓越商企服务发布了这笔关联交易的补充公告——对交易资产包评估价值进行更正。

具体来看，总计估值约3.79亿元不变，但其中若干住宅及零售单位及公寓的估值由47,300,000元调整至49,100,000元；若干写字楼单位、停车位、住宅单位使用权及停车位使用权的估值由331,860,000元调整至330,060,000元。

对于调整的原因，根据卓越商企服务公告，主要与抵债资产包中目前唯一在产生收入的青岛卓越世纪中心的停车位营运有关。具体来看：

在8月25日提交的规模测试(B)项下的利润比率中，该项目2024财政年度收入产生资产应占除税前净利润数字原载为338万元，而在通函编制期间进一步审阅管理账目时，卓越商企服务注意到确切数字应约为433.35万元。

根据此前的公告，此番抵债资产均为重资产持有模式，包括写字楼、住宅及零售单位、停车位等，其中18项物业待售，还有1项物业正处在开发中。

一个值得注意的点是，上述资产极度分散，分别位于东莞、成都、青岛、武汉、昆明、天津、广州、嘉兴、重庆、深圳、长沙11个城市。

尽管卓越商企服务强调，上述资产“均处于需求强劲、流动性稳定的地段”“预期具备长期升值潜力”“抵销资产与集团现有业务高度契合”等，并表示将“综合考虑市场环境与资产特性，包括自营出租以形成稳定现金流、委托专业机构进行专业化运营管理，或在合适时机分批出售以实现资本增值”。

但重资产属性、极度分散、仅1个项目在产生收入、还包括在建项目……有行业观察者直言，卓越商企服务更像是接过了“一个烫手的山芋”。

楼市行情低迷，商业地产市场空置率居高不下，有数据显示，当前全国写字楼空置率平均超过20%，部分二线城市甚至高达30%以上。卓越商企服务接过上述19项物业后，能否如产生预期的“协同效应”？后续又是否会加重其资金流动性负担？

市场的忧虑情绪，其实也与卓越商企服务今年上半年刚交出的营、利双降成绩单有关。

数据显示，报告期内，其实现营收20.15亿元，同比下降3.2%；录得毛利约3.79亿元，同比减少10.2%；净利润约为1.62亿元，同比降低11.7%；归母净利润约为1.47亿元，同比下降13.8%；期内整体毛利率为18.8%，较去年同期下降1.5个百分点；净利润率约为8.1%，而上年同期约为8.8%。

拆分业务线来看，其基本盘其实稳住了。

截至2025年6月30日，卓越商企服务在管面积约7428万平方米，较去年同期增长约9.0%。在管规模增加，物业管理服务收入同比增长5.0%至18.00亿元，占总收入的89.4%。

变动较大的是增值服务，期内收入仅1.96亿元，同比骤降43.7%，在总收入中的占比降至9.7%，大幅收缩。卓越商企业解释称，主要是由于“机电安装业务压降”和“租赁经营服务减少”。对此，有行业观察者表示，“这实则暴露了其增值服务模式尚未跑通、过度依赖单一业务线的脆弱性。”

乐居财经《物业K线》还注意到，去年5月，卓越商企服务就曾通过旗下卓越物业与卓越置业订立资产抵债协议。当时前者以不超过人民币5.98亿元的代价，收购了卓越置业在深圳的10301个停车位。

而车位销售，则正是被卓越商企服务划在其增值服务之中。因此，从某种程度上来看，其车位消化或许也并不顺利。

地产行业持续低迷，降低关联方依赖成为上市物企的核心考题。

截至今年上半年，卓越商企服务来自第三方的在管物业面积占比约位62.7%，而主要收入来源中的商务物业，第三方物业开发商贡献收入约8.9亿元，占总物业收入的49.5%，也较去年同期的7.43亿元有所提升。

但另一个值得主要的点是，截至2025年6月30日，其贸易应收款项中来自关联方的余额仍高达7.51亿元，占总额的37.8%。

此外，“考虑到物业行业的季节性特征，以及本期现金流虽已较去年同期大幅改善、但尚未完全转正”，今年上半年，卓越商企服务暂停派发中期股息。而这是其上市以来，首次不派中期息。

增长乏力、盈利下滑、现金紧张、暂停分红，如今又揽入总估值3.79亿元的重资产，卓越商企服务面临的经营压力不小。