文/十一弟

前两天，央企保利在广州的地王，终于开盘了——

保利·玥玺湾。

它是保利在去年拍下的南方面粉厂地块，光是地价，就花了将近118亿。

当时，为了拿到这块地王，保利跟对手厮杀了5个小时，轮番举牌148轮过后，最终摘牌。

折算下来，平均楼面地价6.7万/平米，溢价率超过三分之一。

它是天河区的单价地王，也是广州土拍史上第二贵的住宅用地。

从拿地到入市，保利整整熬了一年有余。

从保利挂出来的红得发紫的庆祝海报来看，开盘业绩相当炸裂——

项目前期认筹350组，开盘当天成交了236套。

销售额106亿，创下了今年以来全国楼市的开盘纪录。

这样算下来，玥玺湾的套均总价，需要4500万。

苦熬一年，保利确实把地王卖出了高溢价——

每平米6.7万的地价，房价高达17万/平米。

而项目最高单价，更是站上了30万/平米。

豪宅的大门，永远只向有钱人敞开——

据说，想去玥玺湾看房，需要验资，门槛是户头上有1000万。

可以是活期存款，也可以是银行理财，或者股票账户，房本验资不行。

1000万的验资证明，还只能看到小户型的样板间。

若是想去大户型开开眼，还得交钱认筹——

350平米的样板间，需要500万认筹金；

411平米的样板间，需要800万认筹金，钱直接打进开发商指定的账户里。

今年，很多人跟十一弟吐槽，广州楼市不景气，去化困难，根本卖不动。

其实，本山大叔早就敲打过你们了——

“自己没能耐就说没能耐，还大环境不好，怎么你到哪，哪里就大环境不好，你是破坏大环境的人啊。”

拿地卖房子，还得看浓眉大眼的央企。

有人总是一门心思，想让刚需客掏空六个钱包上车。

只有央企懂得挥金如土，专拍地王，紧盯着亿万富豪的银行户头。

从来是撑死胆大的，饿死胆小的。

卖一套总价几千万的豪宅，能顶上十套刚需房。

与其磨破嘴皮子拉普通人上车，不如让有钱人心甘情愿地排队买单。

这年头，盯着富豪榜卖豪宅的，不止是拍地王的央企开发商，还有家居企业的老板。

最近，保利·玥玺湾所在的广州金融城板块，突然冒出来一个豪宅项目——

啓江42序。

今年九月份，这个项目拿到了预售许可，最近开始大力推售。

推盘体量不大，只有42套房，可售面积不到1.7万平米。

但价格卖得很贵，项目对外放出来的吹风价，在11万/平米~12万/平米左右。

主力户型是318平米的四居室、380平米的三居室，单套总价3500万起步。

按照每平米11万的单价计算，1.7万平米的可售面积，整体货值超过18亿。

啓江42序的营销姿态，也摆得很硬，售楼处的大门，只对富豪朋友们敞开。

看房需要验资，比保利还豪横，个人户头上必须有2000万，才有资格走进售楼处。

银行卡余额，就是准业主们的通行证。

项目所在的广州金融城，是个规划有些走形的区域。

相比于上海、北京和深圳，广州的产业结构里，金融业是一块明显短板。

十多年前，为了拉动金融业发展，广州提出过一个战略——

金融强市。

在天河区，专门划出来一大片区域，用来支持金融业的聚集与发展。

这就是广州国际金融城。

广州最初的规划设想，是引入高能级的金融企业总部在此落户，把它建成广州第二CBD。

结果，入驻广州金融城最有名的地标，悬挂的不是金融巨头的招牌，而是罗浮宫家居城。

但凡有装修需求的广州人，都知道去金融城逛逛，买买瓷砖、挑挑家具。

高大上的区域规划，搞成这个局面，算是相当尴尬了。

设立之初，为了避免过度住宅化，对广州金融城的土地供应，政府刻意作了限制——

主要供应商办用地，减少住宅用地供应。

金融城是天河区的核心板块，开发商逐利而动，肆无忌惮地钻空子——

搞产业不如卖住宅。

他们以产业名义拿到的商办用地，挂着羊头卖狗肉，最后都开发成了高端豪宅——

珠光·金融城壹号、广州城投·天赋壹号、广州·鹏瑞1号，还有最近刚刚入市的啓江42序，比比皆是。

这些豪宅项目，单价便宜的每平米需要大几万，最贵的每平米卖到了二三十万。

总价3500万起步的啓江42序，定位高端豪宅，但土地性质，其实是办公。

这个项目所在地址，跟广州家居龙头企业——尚品宅配，其规划在建的总部大楼，是同一个地方。

四年前，尚品宅配以将近10亿的代价，拍下了位于广州金融城的一块地。

土地性质是商办用地，计容建筑面积5.6万平米。

折算下来，每平米的拿地成本，大约1.7万/平米。

拿地时，尚品宅配白纸黑字地作了承诺——

预计投资15亿，把这块地建成总部大楼。

其中七成物业面积自持，自持年限不少于十年。

剩下三成物业面积，对外出租或出售，租售对象是家具及装修新零售产业相关企业。

也就是说——

这栋总部大楼建成以后，七成面积自持办公，三成物业或租或售给同行企业。

尚品宅配是上市公司，在它进行信息披露的法定文件中，白纸黑字地写得清清楚楚。

七成的自持物业，它是动不了的。

于是，在剩下的三成租售面积上，它动起了心思——

租售给同行用作办公，肯定不如变身豪宅卖掉来钱快、利润大。

现在的楼市行情不好，监管调控放得宽，打打擦边球，问题不大。

尚品宅配总部大楼项目，规划计容建筑面积5.6万平米。

啓江42序可售住宅面积大约1.7万平米，刚好是整体计容面积的三成左右。

这意味着，剩下的三成物业面积，尚品宅配一平米不留，全都要当作豪宅卖掉了。

未来，在总部大楼里，跟这个家居龙头做邻居的，不是同行企业，而是42位豪宅业主。

1.7万平米的可售住宅，最低11万/平米的单价，总货值超过18亿。

项目总投资15亿，光是对外出售的豪宅货值，不仅覆盖掉了全部投资成本，还能多赚3个亿。

数学好啊，数学得学啊，多学一门好啊。

其他入驻广州金融城拿地建总部的企业，可以照着尚品宅配的套路，抄作业了。

房地产行业拉胯趴窝，作为上游的家居行业，日子也不好过。

尽管是行业龙头，但尚品宅配的营收规模与盈利能力，都已坠入了下行通道——

去年，它的营业收入减少了23%，净利润由盈转亏，亏损了2个多亿。

今年前三季度，尚品宅配的营业收入继续减少了7%，净利润亏损了8000万。

现在，它把总部大楼当成豪宅来卖。

这是身处房地产行业上下游，刻在骨子里的觉悟——

回血、填补亏空，全靠富豪榜上的有钱人，住进它的总部大楼当业主了。

本文来源：拾遗地