文/上海进深 严明会

上海九批次土拍静悄悄，没有厮杀，没有举牌大战。

此批次9宗地块分布在浦东川沙、杨浦滨江、杨浦江湾、宝山高境、宝山庙行、嘉定新成路街道、奉贤南桥、青浦练塘、青浦徐泾，起拍楼板价从1.2万元/㎡至6.88万元/㎡不等，合计总价约169亿元。

内环内没有土地供应，内中环间仅有杨浦区1宗地块，外环外成供应主力。

所有地块起拍楼板价均未突破7万/㎡，青浦练塘地块更是低至约1.2万/㎡起步。

背后的原因不难理解。

其一，此轮土拍核心区暂缓上新，是给在售和即将入市项目留出喘息空间。

今年以来，市区在公开土拍以外出让了不少优质地块，如东安新村、后滩、余庆里，体量大、定位高。

接手的多为头部开发商，它们手握核心区粮票，对外围地块的“小菜”自然意兴阑珊。

其二，恰逢“好房子新规”全面落地，产品品质标准提升，外围市场也有机会买到更好的房子。

宝山、嘉定、青浦、奉贤等板块已断供一段时间，本地改善需求和外溢客群有所积压，这次上新正好补上供应缺口。

真正有竞争的，只有杨浦滨江、青浦西虹桥、浦东川沙3宗地块，但每块地也仅有2-3家房企报名参拍，热度有限。

宝山庙行、宝山高境、嘉定新城、奉贤新城、青浦练塘及杨浦江湾六个地块以底价成交，对应的拿地房企分别为金茂、大华、盘古、奉贤平台民企联合体、青浦新城公司、上海城建，基本是国央企或本土房企托底。

重点看一下此批次的三个热门地块：

浦东川沙地块花落佳运

浦东川沙这块地，是这次土拍里为数不多的抢手货。

地块是住宅和商业联合出让，起始总价21.38亿元，楼板价2.58万元/㎡。

由两个子地块构成，其中，C05A-18地块为普通商品房用地，容积率2.0；C05A-17地块为餐饮旅馆业用地，容积率1.9。

地块的区位优势很明显，距离地铁2号线川沙地铁站直线距离约500米，日常出行便利。配套规划也很完善，百联川沙、恒越生活广场、绿地东海岸国际广场等成熟商业环绕，浦东实验小学和浦东新区人民医院均在附近，能满足居民的各类生活需求。

正因为条件不错，此地块吸引了象屿、陆家嘴、佳运参与竞拍，是本批次地块中参拍最多的一个地块。

经过82轮轮竞拍后，由上海佳运锦程房地产开发有限公司竞得，溢价率15.76%，楼面价29913元/㎡。

佳运置业董事长沈仁兴亲自到场坐镇，全程紧追不舍，不断与陆家嘴加价，颇有势在必得的气势。

佳运置业是上海的老牌房企，总部就在浦东周浦。2022年，佳运置业以自有资金在上海连落3子，相继开发了佳运名邸、佳运汇龙府、佳运瑞璟湾。

地块周边居住氛围成熟。

南侧是华润观宸润府项目，网上房地产官网显示，项目共计706套房源，2023年至今4次开盘，目前已经清盘。

不远处的陆家嘴锦绣云澜于2023年6月份首开，累计推售2365套房源，已售1422套，均价6.5万/㎡，两年多时间，网签去化率60%。

没抢到地的陆家嘴和象屿，在开拍前已经做了准备。

11月中旬，陆家嘴旗下的上海佳川置业有限公司发布了浦东新区C05A-18地块新建普通商品房项目招标计划公告；计划总投资103000万。

11月上旬，象屿旗下的象唯房地产开发有限公司同样有意该宗地块，计划总投资273523.5万元。但在竞价环节，象屿出价次数并不多。

中海底价捡漏杨浦滨江

杨浦滨江K8-03地块，多少有点冷场。

地块性质为普通商品房用地，占地1.39公顷，容积率2.28，建筑面积约3.17万平方米。

此块地吸引了中海、保利置业两家房企报名参拍，但结果有点戏剧性，两家房企似乎并未出价，最后由中海底价竞得，总价21.77亿，楼板价6.88万/㎡。

地块位于中海云邸玖章（南区）北侧，与黄浦江直线距离约700米，与12号线隆昌路站直线距离约800米。

对比去年同一区域，热度已明显不同。去年11月，相邻的K8-05地块也由中海竞得，成交楼面价约7.33万元/㎡，溢价率达16.33%。

杨浦滨江板块的去化压力初显。市场降温，在附近几个项目上表现得更加直接：

隔壁的中海云邸玖章，均价约12.6万/㎡。最近一次开盘是在10月15日，加推146套91–103㎡户型，认购率121%，和前三次开盘认购率均超200%相比，降温明显。今年4月首开，共推出385套房源，网上房地产显示已售256套，去化率约66%。

东侧的保利誉滨江，今年5月拿地价达到8万元/m²，首开均价约11.5万/㎡，低于市场预期的12万/㎡。首批次推出78套119-139㎡高层、洋房，有效认筹82组。

西侧一路之隔的缦云上海主推206–229㎡大户型，目前在续销中，去化节奏也并不轻松。

宝业低溢价拿下徐泾地块

徐泾近两年未有宅地供应，这次出让的地块具有大虹桥核心地段优势，位于2号线蟠祥路·国家会计学院站地铁口，直线距离约650米，往北步行可达17号线蟠龙路站，是一块名副其实的双轨交地块，周边商业、学校等配套都已非常成熟。

地块起始总价16.45亿元，楼板价3万/㎡，吸引了宝业、象屿&联发参拍。

竞拍过程进行得很快，16轮竞价后，最后由浙江宝业房地产集团有限公司竞得，总价173024万元，溢价率5.17%，楼板价31561元/㎡。

地块容积率2.2，出让面积2.49万m²，限高60米，没有中小套型限制，未来产品可能是小高层洋房或高层叠墅的高低配。

该地块的新房预计明年上市，将与大虹桥一批解禁的二手房源正面相撞。

有数据统计，2026之后的四年里，徐泾将总共解禁万余套房源，位居上海全市各板块第一。

曾经的狂热时期，大虹桥项目多以小户型为主，而新地块预计主打改善产品。

但在大虹桥缺乏新利好刺激的背景下，购买力能否支撑起新一轮的集中供应，仍要打上一个问号。