中粮北外滩豪宅，李洋玩价格倒挂
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进深
张林霞
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2025-11-26 17:55
文/上海进深 严明会
中粮上海第五座壹号系作品中粮北外滩壹号。
规划90套高层与118套海派风貌别墅，首批推出约185-228㎡4房大平层。
均价14.38万/㎡，首开总价约2500万起。
2023年9月，中粮通过协议出让方式竞得虹口区116街坊地块，成为近两年北外滩红线内较早布局的开发商之一。
也正因这份战略眼光与提前拿地的深远布局，中粮・北外滩壹号在北外滩区位中具备极高的性价比。
在同区位直线半径约1.5公里范围内，项目北侧的金茂璞元均价约16.8万/㎡；
与项目直线相距仅约700米的绿城潮鸣外滩，放风价达18-20万/㎡。
相较之下，中粮・北外滩壹号仅约14.38万/㎡的均价，堪称北外滩难得的抄底机遇。
总计仅90套高层大平层，一次性全部推出！
约185㎡户型仅46套，约228㎡户型仅44套。
独立私梯入户独立门厅室内玄关储物空间”共同组成入户、居家收纳的完整功能。
南向双套房北向类套房设计，使三个房间分散于房子的三个方位，内部私密性十足。
北向卧室外配置卫生间，三代同堂5口人计算，北卧被当作套房使用的概率更大。
主卧打造了睡眠区、休闲区、收纳区与夜间会客厅私享Minibar，四大功能区共同构筑出功能齐全、无需外求的私享天地。
该空间融合客餐厅社交区、阳台瞰景区、中厨料理生活区与西餐岛台互动区。
阳台与客餐厅落地窗衔接形成约17米长的连续观景面，这是对滨江住宅的极致诠释，将顶级江景纳入私家收藏。
该项目容积率为1.95，最大亮点在于它是上海市中心极为稀缺的“纯住宅”地块。
纯住宅，没有商办、没有保障房，圈层非常纯粹。
整个项目高层只有84户！
还有76套风貌别墅，面积从190㎡到430㎡，自带花园和露台，私密性拉满。
1800㎡的地下会所，恒温泳池、健身房、私宴厅、茶室、酒吧。
竞品方面，中粮北外滩壹号坐落于北外滩核心区，周边直接竞品以高端豪宅为主。
其中直线约700米的绿城潮鸣外滩为区域地王项目，主打200-310㎡纯大户型，放风价达18-20万/㎡；
项目北侧1.5公里范围内的金茂璞元均价约16.8万/㎡；
而弘安里、天潼198等风貌住宅项目则以低密产品定位高端客群，与中粮北外滩壹号的高层别墅组合形成差异化竞争；
相较之下中粮北外滩壹号14.38万/㎡的均价在北外滩顶豪市场中具备显著的价格优势。
中粮北外滩壹号的项目公司是上海耀耀禄建设发展有限公司。
该公司成立于2020年7月1日，法定代表人为李洋，注册资本15.3亿元。
其最初是北外滩集团旗下二级子公司，由北外滩集团一级子公司上海中虹（集团）有限公司控股，并在2022年12月拿下了北外滩116街坊地块。
不过在2023年9月，大悦城控股通过股权转让方式获得该公司100%股权，自此它成为大悦城（上海）置业有限公司的全资子公司。
项目也随之成为中粮在上海的第五座“壹号系”作品。
该公司法定代表人李洋同时担任中粮・北外滩壹号项目总经理，进一步衔接起公司运营与项目开发的相关工作。
来源：进深
作者：张林霞
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