文/上海进深 严明会

越贵的房子，越怕第一次亮相不够完美。

历经数月打磨，绿城潮鸣外滩把实景开放日定在正月初十这天，一次性亮出实景示范区、样板间和会所。

论兑现力，绿城中国这些年几乎没让人失望过。

潮鸣外滩一亮相，气场先压人：约12米挑高门厅、68米宽幅拱形门头，一盏由300万颗水晶手工拼成的巨型吊灯悬在中央，鳞光溢彩。

不仅用材质堆豪华感，更用尺度做压迫感。

潮鸣外滩没有复制徐汇项目的套路，没有再做下沉庭院，而是给这块地重新定制了一套“向上生长”的空间逻辑。

约2300㎡的Symphony会所全部落于地面层，采光通透，视野直接打开，可以看到三件套天际线以及东方明珠。

产品端也同步释放。建面190–310㎡全系大平层，总量194套。

首开将推1#、2#、4#，首开户型为建面约200㎡4房、240㎡4房、310㎡4房，大概44套房源，预计三月下旬入市。

华东换帅

1月初，绿城中国华东区域总经理赖圣场卸任，职务由原浙江区域副总经理兼浙南片区总经理潘思远接任。

这个名字在行业里不算高调，但战绩很硬。

他毕业于剑桥大学，2021年加入绿城后，他最亮眼的一役是在义乌操盘凤起潮鸣，325组客户抢88套房源，八开八捷，两个月卖35亿，总销售额约60亿，单盘一度扛起区域半年近六成业绩。

另一个项目凤栖逸庐，在市场回调期仍做到6个月破30亿。

潮鸣外滩，是他接任后的第一场上海战役。

放在当下市场环境看，这个开局难度并不低。

上海楼市已经从普涨阶段进入分化阶段，改善客群越来越挑剔，决策周期越来越长。

高端盘不再靠热度成交，而要靠说服力成交。

对一个新任操盘者来说，这种项目既是机会，也是压力测试。

入市刹车

潮鸣外滩的初始节奏非常快。

2025年7月25日，上海第六轮土拍，绿城以64.72亿元总价、46.33%溢价率拿下北外滩核心地块。

四天后，设计方案直接公示。从拿地签约到方案官宣，仅一个工作日，刷新虹口区纪录。

能做到这种推进速度，意味着产品方向、指标测算、报规条件，在落锤之前就已经全部推演完成。

但真正进入市场阶段，它却突然慢了下来。

按照最初口径，这个项目原计划在去年12月开放样板间，甚至尝试首开，后来却被推迟。有说法称样板间曾短暂开放，但因细节未达内部标准被叫停；也有判断认为，蓄客量未达预期。

原因或许叠加，绿城选择主动降速。

因为这块地，本身就不允许失败。

先看成本，成交楼板价126577元/㎡，叠加2%人才房及配建因素，可售楼板价接近14万/㎡。

在此基础上推算，未来售价想要实现合理利润，大概率要接近19万/㎡；如果只求保本，价格也需要逼近17万/㎡。

再看竞争环境。

如果潮鸣外滩更早开盘，它在北外滩高端市场的稀缺性还可以讲故事。但现在，周边潜在竞品陆续浮出水面，景观更好、成本更低、面积段相近的项目正在预热，还有传统豪宅板块后续供应蓄势待发。

而顶端市场，从来不是拼速度的赛道。

去年四季度，北外滩供应明显增加，新房去化普遍承压。多个项目认购表现都不算轻松，数据层面已经说明，高端购买力并没有明显扩容。

市场容量没变，但供给在变多。

在这种环境下，越贵的产品，越不能着急。

潮鸣东方需要同时解决三件事：

价格说服力、稀缺性叙事、时间窗口。

任何一项没踩准，都会影响整体去化曲线。

潮鸣外滩背负的，不仅是一个地块的利润目标，更是绿城在上海高端市场的话语权延续。

对绿城来说，这场仗可以晚打，但不能打输。