在北纬22度的亚热带城市深圳，穿过两道自动闸门，温度从室外30℃骤降至零下6℃，短短5米的距离，便从南方穿越到了“北国”。这不是科幻场景，而是华发前海冰雪世界室内滑雪场的日常。

“以前总以为滑雪要去东北，没想到在家门口就能滑。”这是许多深圳消费者的共同感受。近年来，室内滑雪场在南方城市爆发式增长，“北雪南移”正成为万亿冰雪经济中最具活力的新特征。

作为这一趋势的先行者，华发股份近期冰雪业务动作频频——

6月5日，与新疆阿尔泰旅游集团正式签署战略合作协议；6月10日，与港澳文旅、交通、航空、体育及旅游等行业龙头企业深度战略合作达成；6月26日，与新西兰 RealNZ 集团达成多项重要合作共识。

对外合作密集落地的背后，是在房地产传统开发业务增速放缓的背景下，华发股份以冰雪产业为突破口，依托深圳·华发前海冰雪世界（简称：华发冰雪世界），加速培育 “第二增长曲线”，为公司打开新增长空间的重要缩影。

百万客流：将“流量”变“增量”的经营逻辑

对于冰雪项目而言，客流规模始终是衡量项目运营能力和市场认可度的重要指标。

作为吉尼斯认证的“全球最大室内滑雪中心”，也是国内首批通过国际雪联（FIS）专业赛道认证的室内滑雪场，项目拥有5条国际赛事级雪道，可覆盖大众体验、专业训练及国际赛事举办等多元需求。

截至今年7月2日，项目室内滑雪场已累计接待游客突破100万人次，开业不足一年便跻身“百万级”客流俱乐部。这不仅印证了项目持续释放的市场吸引力，也彰显了其作为区域消费目的地的聚客能力。

对于华发冰雪世界来说，百万客流的价值，并不仅仅体现在门票收入，更在于其将持续导入的人流转化为更长链条、更高价值的消费。

今年6月1日，华发冰雪世界完成品牌焕新，正式进入自主运营阶段。随着运营体系不断完善，项目围绕游客体验提升和消费场景拓展，进一步推动雪场、超感公园、酒店等多元业态协同联动。

这一变化看似只是运营体系升级，实则是商业模式的根本转变。滑雪场不再只是单一的运动场馆，而是整个消费生态的流量入口。游客完成滑雪体验后，可进一步延伸至餐饮、零售、娱乐、住宿等多元消费场景，持续提升客单价和复购率。

从经营层面来看，这意味着项目收入结构正由门票收入逐步向住宿、餐饮、商业等多元业态协同创收转变，有助于形成更加可持续的盈利模式，推动冰雪业务长期价值释放，进一步增强公司的经营韧性和抗周期能力。

“冰雪+”生态：拓展消费场景新边界

目前，华发冰雪世界正突破传统滑雪场的业态边界，以“冰雪+运动+酒店”模式，逐步构建覆盖“吃、住、行、游、购、娱”的全场景消费生态。

5月1日，超感公园正式亮相。作为深圳首个以“极限运动”为核心的潮流生活街区，超感公园超越传统商业配套，聚焦运动消费打造多元业态矩阵，汇聚滑雪装备、户外品牌、运动零售、潮流餐饮及社交空间等业态，进一步丰富了项目消费场景。

同时，深潜基地、专业攀岩、极限滑板等极限运动也相继开放。其中，约33米深的室内深潜基地“全民环潜”，是目前深圳最深、华南规模最大的室内恒温潜水基地，并取得PADI、SSI、AIDA等国际潜水组织认证。

从冰雪到深潜，看似跨度很大，但背后商业逻辑一致——体验型消费、高复购率、高社群黏性。两者形成“冰+水”双IP，为全年持续运营创造了更多消费增长点。

运动消费之外，酒店业态也成为完善消费闭环的重要支撑。目前，项目已布局JW万豪酒店、君亭酒店，并同步推进逸扉酒店建设，覆盖高端商务、家庭度假、年轻消费等不同客群，有效带动游客“过夜消费”，延长消费链条。

其中，JW万豪酒店可实现与雪场无缝连接，打造“下楼即滑雪”的特色体验；君亭酒店聚焦住滑一体、亲子度假、企业团建等消费场景；逸扉酒店未来投运后，将与前两者形成差异化互补。

随着“冰雪+”生态持续完善，华发冰雪世界正由单一滑雪场馆升级为“文旅商”综合体。多元业态不仅能够吸引不同消费群体，也增强了抵御单一业态周期波动的能力，进一步提升项目盈利能力和经营性现金流的稳定性。

轻资产运营：打开规模化复制新路径

相比华发冰雪世界单个项目的运营表现，更值得市场关注的是，华发股份正逐步将单项目运营经验沉淀为可复制、可输出的核心能力。

依托华发冰雪世界建设及运营实践，公司已形成覆盖项目策划、投资融资、建设管理、运营管理等全生命周期的一体化能力体系。

这意味着，未来华发股份不仅能够投资建设冰雪项目，更有望向市场输出品牌、运营、管理及咨询等轻资产服务，实现由开发商向综合运营服务商的角色延伸。

这一转变,也契合当前房地产行业的发展趋势。

随着行业由增量开发迈入存量运营时代，管理输出、品牌输出等轻资产业务正成为头部房企培育长期竞争力的重要方向。相比传统重资产开发模式，轻资产业务资本投入相对较低，收入来源更加稳定，为企业培育新的增长动能。

据悉，目前已有多个城市主动与华发股份开展接洽，希望借助其成熟的冰雪项目建设和运营经验，共同推进区域冰雪项目开发。

更重要的是，冰雪业务也为公司推进资产资本化提供了新的支点。依托持续增长的经营性现金流，华发股份正以华发冰雪世界为标杆，系统梳理旗下集中式商业、街区商业、租赁住房、写字楼等运营类资产，加快推进公募REITs及机构间REITs等资本化路径，进一步提升存量资产运营效率和资本循环能力。

对于房地产企业而言，REITs不仅是盘活存量资产、优化资产负债结构的重要工具，也是构建“投、融、建、管、退”良性循环的关键环节。

随着运营能力持续沉淀、资本化路径逐步完善，华发股份有望形成轻重并举、双线并行的发展模式，推动运营能力向经营业绩、资产价值和资本效率持续转化，进一步增强公司穿越行业周期的能力。

结语

当前，房地产行业仍处于深度调整期，越来越多房企正加快培育开发业务之外的新增长点，以增强经营韧性和可持续发展能力。

从百万客流带动消费转化，到“冰雪+”生态完善运营闭环，再到轻资产输出和资本运营持续推进，华发股份围绕冰雪产业已逐步构建起“运营能力、消费能力、资本能力”相互支撑的发展格局。

随着国内冰雪消费持续升温、轻资产模式加快推进、资本化路径不断完善，冰雪业务正从培育期迈向价值兑现期，有望成为华发股份未来业绩增长的重要支撑，也为房地产企业探索“第二增长曲线”提供了新的实践样本。