招商蛇口九棵树地块调规，标出了侧边飘窗
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进深
徐迪
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2026-07-27 13:18
北京进深 徐迪 拿地20天，招商蛇口九棵树项目规划设计方案公示。
还未等到公众反馈意见，7月27日，项目又重新上传了一版总平图，优化了部分设计细节。
先看技术经济指标：总用地面积约2.11公顷，容积率1.6。
1、总建筑规模从5.42万㎡上调至5.43万㎡。
主要是增加了地上不计容建筑面积130㎡。
2、建筑高度从45米调降至33.7米。
实际上，前一版方案从总平图看，住宅楼的建筑高度就是33.7米，此次在表格上做了更正。
3、机动车位从455个减少到452个。
其中，地面停车位从122个，减少到89个。
地下停车位相应调增至363个，按346户的总户数，地下车位比约1：1.05。
4、增加侧边飘窗
部分边户房源增加侧边飘窗，赠送面积增加。
5、优化公区配置
下沉庭院、邻里共享中心更为方正；
物业服务用房高度从6.6米调降至5.5米；
东北角电动车和自行位集中调整到化粪池和调蓄池上盖。
全洋房社区+超级界面
整体楼栋排布没有调整，地上计容建面3.38万㎡，规划8栋11F住宅楼，共346户。
正南正北朝向，紧贴红线边缘，做围合式排布。
全11层洋房，没有高低配，部分有北向退台。
两个架空层，分别位于小区东侧的6#楼和西侧的3#楼。
其中6#楼正对着小区大门，东边墙体与大门距离也就1米多。
从大门进入，穿过6#楼的架空层，向北经由风雨连廊，可到邻里空间和下沉庭院，再到中央园林，形成一道流畅的景观轴。
而景轴的起点就是东侧这座占地约600㎡的超级景观大门，沿街面宽近50米。
东侧退线打造社区公园
小区东侧要求红线20米内不得建设永久性建筑。
招商蛇口没有浪费这个空间，在此打造出一片口袋公园，大门为主要视角，周边是绿植景观。
既营造了归家仪式感，又将九棵树的公路噪音隔在小区之外。
当然这么做也降低了小区的实际容积率。
主打高赠送
预计主力面积段为93-129㎡刚改三居、四居，户型占比近九成。
另有50套左右两居产品，留给首置客群上车。
住宅楼的平面图基本是一张白板，只标准了侧边飘窗的线条。
但是参考招商朝棠揽阅和隔壁的玖树满和，6016项目的赠送也不会小。
据悉会推出新的产品系，延续高赠送特点，综合得房率更高。
拿地回溯
九棵树6016地块成交于6月23日，由招商蛇口以10.217亿元总价拿下，折合楼面价约3.03万元/㎡，溢价率21%。
地块位于通州老城区，邻近地铁八通线九棵树站。
周边是成熟住区，学铁商等配套都很完善，有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。
离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。
地块北边是瑞都国际和K2玉兰湾，南边就是中海玖树满和，今年北京小阳春的主力热销盘之一。
玖树满和今年3月份取证开盘，总计578户，目前网签约540套，已进入到尾盘出清阶段。
玖树满和的拿地价是2.29万/㎡，网签均价5.1万元/㎡。
三个月清盘，并且价格也扛住了，称得上是一个“叫好又叫座”的标杆项目。
仅隔半年，6016地块就挂牌出让，这个土拍节奏控制得恰到好处，正好能接上玖树满和的尾盘销售期。
来源：进深
作者：徐迪
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