文丨乐居财经 曾树佳

一个月前，黄文仔带队来到广州番禺的沙溪村。

恰逢雨天，他撑着蓝色大伞，走在满是水坑与泥泞的道路上，不时伸出手，往路边的建筑比划着。

一路走下来，他不仅实地踏勘了沙溪村旧改首开区安置房地块，还去察看了沙溪涌南闸。

自从星河湾接下了沙溪旧改以来，黄文仔忙碌的身影，便时常出现。

但近日，这个备受重视的项目，却闹了一场“乌龙”：

当众人屏息等待7月31日村民表决日的到来时，实际的表决截止日期，却是2027年7月31日，据此还有一年时间。

有分析认为，此前营造即将到期的紧迫氛围，或许是为了打破项目僵局而采取的策略。

而这，也是星河湾做旧改难度较大的缩影。

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旧改难题

早在今年4月，星河湾集团便正式入股沙溪村旧改项目，拿下90%股权。而原本的操盘手上海升龙和广州方圆，仅保留10%股权。

消息一出，地产圈传来一片惊呼。

要知道，这个总投资高达近400亿、占地169公顷，被称为广州番禺“史上最贵旧改”的项目，此前已被搁置了6年，期间同意率卡在65%，一直达不到80%的及格线。

眼见迁延日久，村委此前甚至发出了一份风险通知书，直言：

如果在2026年7月31日之前，村民表决还不通过，整个村将要面临5亿元的天价赔偿，租金大量流失，且可能会被迫从原本的“合作改造”转为“新模式”。

但村民在签字上迟疑，也是有原因的，那就是前序合作企业拖欠了超6000万的租金。

在这节骨眼上，星河湾的接手，可谓是扮演了“白衣骑士”的角色。

星河湾一上来就表明了自己推进旧改的决心。

除了偿还上述的6000万租金之外，还将原方案里首批发放的18个月临迁费，延长到了30个月；并承诺第一片区的复建安置区，优先于融资区（商品房）建设。

这些举措，旨在打消村民的房子拆了却没新房住的顾虑。

一套组合拳打下来，确实收到了效果。7月初，有报道称，沙溪旧改项目的村民同意率，已超过八成。

起初，外界以为今年7月31日，便是表决截止日，但最终发现，表决的实际截止日期，原来是2027年7月31日，还有一年时间的缓冲期。

有分析认为，营造即将到期的紧迫氛围，或许是为了打破僵局而采取的策略。此举确实推进了进展，但在未来的一年时间里，可能也会增加一些不确定性。

布局旧改，开发周期向来较长，多方博弈复杂，充满着不确定性。

在星河湾集团手上，除了沙溪旧改之外，其城市更新项目，还包括南村、贤江村、塘步东村、小罗村等项目。

其中，南村项目改造面积约86.36公顷、预算总成本126亿元，位列番禺旧改规模第三，星河湾在2020年介入该项目。

去年10月，南村村股份社召开股东大会，就“终止南村村旧村改造项目合作相关事宜”进行解释并表决；若表决通过，星河湾将退出。

2025年1月，有消息称，贤江村已签约交楼的村民统一搬回村内，而且从2025年1月到明年12月底，将不再计付临迁费。这意味着，贤江村接下来至少2年内，不会有大动作。

而作为星河湾战略转型的首个旧改项目，萝峰村倒是顺利开展了回迁安置，已成为标杆，目前受关注的是去化与资金回笼的问题。

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黄文仔进退

根据星河湾集团4月披露的数据，其总资产为736.13亿元，货币资金的体量为40.84亿元。

它强调，集团2024年至2025年“三道红线”全绿档，无违约记录、无美元债、无商票逾期。

除此之外，该公司的财务数据已无从得知。

原因在于，其境内的发债主体广东星河湾房地产(集团)有限公司（简称“星河湾地产”），旗下的“21海怡01”债券已摘牌，所以联合资信评估股份有限公司自2024年7月，终止了对它的评级。

近年来，星河湾地产发生了一些耐人寻味的工商变更。

2024年4月，黄文仔的女儿黄健慧，卸任星河湾地产法人及总经理；同时，黄文仔的太太吴惠珍接替黄健慧的职务。

2025年12月，吴惠珍不再担任法定代表人，由徐玉军接任。

徐玉军2000年前后就加入星河湾，曾负责太原项目，但近年来职责重心回到广州，公开的职务是星河湾集团广州区域副总裁。

有这么一名老将坐镇，黄文仔或许是比较放心的。

2026年2月与6月，黄健慧、吴惠珍、黄文仔三人又有动作，他们先后退出了该公司的董事行列，新进的董事名叫蒋琳。

蒋琳还在广州番禺润豪地产拓展有限公司，担任经理、董事，这家公司正是沙溪旧改的项目公司。

在明面上，黄文仔一家人似乎有后撤的意味，但在现实层面，他们仍然掌控着公司的运转。

尤其是一度被称为“豪宅教父”，现年73岁的黄文仔，更是奔走在一线，推进旧改项目，加速资金回笼。