文/乐居财经 徐酒眠

“核心净利润止跌回升是对2026年指引的初步兑现。从收入、核心业务到现金流，基本都按照年初既定目标在走，我们正走在正确的路上。”

8月26日，碧桂园服务（06098.HK）发布了2026年中期业绩。在物管行业整体承压的背景下，这份财报传递出一个关键信号：

归母核心净利润在经历2024年、2025年连续两年下滑后，终于实现止跌回升。

今年上半年，碧桂园服务实现营收约245亿元，同比增长5.7%；期内录得毛利约44.4亿元，同比增长3.3%；归母核心净利润16.2亿元，同比增长3.2%。

在当天下午的业绩发布会上，总裁徐彬淮用“在计划中”来形容这份成绩单。首席财务官田田则直言：“这是上半年很大的一个业绩亮点。”

对于归母净利润9.5亿元，同比下降4.6%，管理层也没有回避，田田解释，差异主要来自历史并购带来的无形资产摊销、第三方股权质押贷款减值、对外担保预计损失等非经营性因素。

“建议广大投资人重点关注归母核心净利润，因为它更客观地反映了业务的真实盈利能力”。

核心利润止跌回升

过去两年，商誉减值一直是悬在碧桂园服务头顶最大的不确定性。

2025年，碧桂园服务对满国环境剩余商誉全额计提减值约9.69亿元。彼时田田明确表示：“预计除满国环境外，其他历史收并购形成的商誉余额进一步减值的风险是可控的。”

进入2026年，上半年未再发生重大商誉减值事项。

风险出清只是第一步。利润修复的背后，是精细化运营实实在在的成效。

田田在业绩会上回顾，长账龄应收款清理以及风险客商收入缩减等因素，对公司利润的负向影响正逐渐出清。与此同时，上半年精细化运营及人机协同带来毛利上升，架构重组及管理优化带动行政开支下降。

数据显示，今年上半年，碧桂园服务行政开支率从去年同期的9.5%降至8.2%，下降了1.3个百分点，销售及行政开支同比节省约9%。

在项目层面，碧桂园服务采取了“有进有退”的策略。

今年上半年，碧桂园服务退出50余个持续亏损项目，同时新增签约并入场项目超过600个，新增签约年化收入约13.2亿元，同比增长53%。

超80%的低利项目利润实现提升，期内碧桂园服务还投入超4000万元用于低满意度项目的品质改进，业主满意度较2025年提升13个百分点。

针对低物业费市场和老旧社区，碧桂园服务推出了独立品牌“悦佰家”。徐彬淮在业绩会上介绍，截至上半年，“悦佰家”已服务超200个老旧社区、超20万户家庭，实现营收约2亿元。

这个此前被很多物业公司忽略的市场，正在成为碧桂园服务新的增长空间。

对于全年目标，管理层给出了明确指引：收入单位数增长、归母核心净利润上升、经营性净现金流与核心净利润比达1:1。

田田表示：“非常有信心完成2026年的业绩目标。”

关联方收入占比降至0.6%

碧桂园服务“去关联方依赖”的进程，是这份财报另一个值得关注的关键点。

财报显示，其关联方收入占总收入的比例，已从2018年的20.3%持续下降，2024年、2025年两年连续保持在1.1%的水平，2026年上半年进一步下降到0.6%。

换句话说，碧桂园服务如今超过99%的收入来自独立第三方。

这种独立性直接体现在业务结构上。以大物业板块（物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务）为例，该板块贡献了近七成收入，在收入增量中的贡献超过90%。

其中，物业管理服务收入145.05亿元，同比增长6.3%；社区增值服务收入23.08亿元，同比增长18.3%。

而非业主增值服务，这个与地产开发商关联度最高的业务板块，收入同比下降20.2%至2.34亿元，在总收入中的占比进一步降至1%。

主动压降关联方交易规模，是收入下降的直接原因。

在孵化业务板块，“三供一业”业务表现稳健，期内贡献收入46.05亿元，同比增长10.8%。

环境业务和商业运营服务收入则有所下滑，分别下降12.2%和9%，原因都是主动退出表现不佳或亏损的项目。

值得一提的是，碧桂园服务在股东回报方面也保持了力度。

今年上半年，碧桂园服务花费约1.86亿元在公开市场回购3499.5万股股份，其中2412.4万股已完成注销。管理层还表示，将保持2026财年分红预期不低于15亿元。

可以说，碧桂园服务正在完成从“依附地产的物业公司”到“独立运营的物业服务商”的身份切换。

PARA战略落地

如果说利润止跌和独立性增强是“守”，那么PARA战略就是碧桂园服务选择的“攻”。

今年，碧桂园服务正式将PARA战略确立为未来整体发展方向。徐彬淮在业绩会上表示：“这个（概念）是行业里面首次提出来的。”

PARA由人（People）、智能体（Agent）、机器人（Robot）、智能物联（AIoT）四大要素构成，本质是以“人 智能体 机器人 智能感知设备”重构物业服务以人为主的生产关系。

这不是一套简单的系统或硬件升级。

碧桂园服务集团副总裁、首席技术官赵晓光介绍，PARA模式将公司超过8000个项目的规模优势转化为运营效率。

在智能体层面，碧桂园服务自主研发的“零号助理”智能体矩阵已上线19个智能体，覆盖运营、财务、人力、社区增值服务等领域。

2026年新上线的收缴、外呼、工单三大智能体协同运作，外呼智能体对比人工调研效率提升43%，工单智能体自动派单率达74%，已覆盖超780个项目。

在机器人层面，清洁机器人“零号居民”实现规模化交付，上半年已落地服务超4700楼栋。

在AIoT层面，停车一体化平台累计改造项目超1830个，管理车位超250万个。

这套体系已经在实际项目中产生效果。以武汉碧桂园生态城·东境项目为例，PARA战略落地推动项目业主满意度及收费率指标均实现两位数增长。

今年上半年，碧桂园服务在超200个住宅项目试点PARA变革，其中超76%的项目业主满意度较2025年实现提升，近一半项目物业费收费率同比增长。

与此同时，社区增值服务也在加速转型。

零售、新能源、酒类等核心板块均录得可观增长，同比增幅分别为46%、48%及32%。

两轮充电桩业务“智享楼下充电”运营插座总数约83万个，服务覆盖社区超6035个，累计服务人次突破2.3亿。

在研发投入方面，碧桂园服务今年上半年费用化研发投入为1.1亿元，资本化研发支出0.3亿元，合计约1.4亿元。这是碧桂园服务首次在财报中单独披露研发费用。

徐彬淮表示，上半年业绩整体符合预期，年初制定的经营及业务发展均按计划推进。下半年重点将放在服务提升和收费提升两方面，更多精力将投入体系建设和新业务孵化。

从这份中报来看，碧桂园服务正在同时做三件事：排雷、转型、找新路。

利润止跌回升只是起点，能否持续兑现全年目标，市场还在等待下半年的答案。

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