北京进深 徐迪 8月份北京商品住宅成交榜，开盘仅1周的北投和璟霸气夺冠。

单月网签269套，合计2.91万㎡，成交总额11.74亿元。

一举拿下金额、面积、套数三料冠军，项目操盘手为郑红时。

北投和璟占地4.85公顷，总建筑规模约13.22万㎡，其中计容住宅建面约8.67万㎡，容积率1.8。

规划30栋住宅楼，包括27栋8-11层洋房和3栋15层小高层。

全盘总计约866户，标配储物间+家政间双收纳；

南向通面阳台1.8米进深+北向设备平台+侧边飘窗，得房率最高达102%。

项目于8月22日开盘，首批入市21栋楼546套房源，拟售均价约4.54万元/㎡。

主力面积段85-149㎡，另有少量70㎡+顶退和200㎡+复式产品，从刚需三居到终改可选。

当前的成交均价4.04万元/㎡，约为备案价的89折。

3栋景观楼王流量都不错，高楼层房源已经卖得七七八八了。

这栋楼是小区仅有的小高层产品，备案均价在4.7万以上，部分高层房源达到5万+。

按照拟售价，起步户型套总价在300万出头，结合开盘优惠，200万+即可入手。

而顶配149户型的部分单价则站上了5万+，这个户型仅在3栋小高层，高层房源可俯瞰公园景观；

其中3栋空墅房源，单套总价超过1300万。

  起步85/88㎡，三居两卫

位于东南角4栋洋房，共116套。

当前最主流的两面宽三居两卫格局，南向主卧+客厅，主卫无窗，北向双卧。

配备了步入式储物间+独立家政间，市面上比较少见。

客厅面宽都在4米以上，88边户还有转角落地窗。

竞品首开熙悦京晏89户型做到了南向三面宽，双卧朝南，双卫全明，客餐厨南北正通透。

  主力95㎡，三面宽四居

位于北排、东排、西南角共15栋洋房，约460套，户型占比50%。

北投和璟的主力面积段，户型方正，全明格局，主卧有转角大窗，全洋房产品，得房率更高。

熙悦京晏这个面积段是小高层，得房率略低，亮点是南向面宽更大，空间利用合理，没有浪费面积。

  110㎡全景三居/108㎡四叶草

位于中央西排8栋洋房，约200套。

做了两款不同风格的产品，一款是边户大三居，客厅面宽超6米，把景观资源利用到位；

另一款是经典四叶草。但是两种户型的主卫都是暗卫。

对应熙悦京晏113㎡四居户型，转角大窗给到了主卧，全明格局，两个北向小卧面宽也有3米+，资源平权。

  顶配149㎡景观楼王

位于西排3栋小高层，层高3.1米，约88套。

景观楼王户，西边正对城市公园，南向13.1米做了四个开窗。

顶层3套做了复式产品，给高端进阶客户更多想象空间。

也是两种不同风格的户型备选，最大的区别是厨房设计。

D1户型为了保证客厅的转角视野，做了边厨设计，厨房空间略显局促。

基本上就是88小三居的厨房配置。

而D2则是经典的LDK设计，中西双厨带岛台。

这个户型把一间卧室放到了东边，轻体墙去掉的话，可以变成一个带边厅的大三居。

熙悦京晏153户型相当于113户型的PLUS版本，亮点是中央西岛台的社交厨房设计。

  拿地回溯

2月3日，通州宋庄镇丁各庄等四村城改项目FZX-0703-6002地块完成出让。

由北投置业＋北京建工＋新航城联合体以15.62亿元底价摘得，折合楼面价约1.79万元/㎡。

三家公司均为均为市管国企，拿地一周后，项目开发主体北京北投和翼房地产开发有限公司成立。

注册资本5000万元，北投置业控股60%，北京建工地产和新航城分别持股20%。

刘辉担任项目公司法人及董事长。

宋庄镇位于通州区北部，远在东六环外。

根据北京城市副中心规划，宋庄的定位是艺术小镇，附近商业业态以艺术馆、美术馆为主。

当前城市界面一般，大量荒地之间的村庄房屋待拆迁，近年随着部分旅游资源的开发，餐饮业态逐渐发展起来，生活配套设施陆续落地。

宋庄目前在售楼盘也比较多，包括金地北京壹街区、建投国贸瑨上和城建国誉颂等。

6002地块在上述项目往南4公里左右，位置上更接近北京城市副中心。

但是相比通州老城的梨园、八里桥等板块，地块目前周边暂无地铁直达，距离最近的地铁6号线潞城站将近5公里。

周边有谷德玛特购物广场、华联购物中心（六合新村店）、北京安贞医院通州院区、宋庄文化创意公园、路县故城遗址公园等生活配套设施。

最近的竞品项目是首开新盘熙悦京晏，二者一路之隔，直线距离仅600米。