南向直面塔子山，景观稀缺 

塔子山公园约500亩，就在项目南侧一街之隔，是已经成型二十多年的城市公园，不是规划图上的绿地；加上沙河生态带、东站绿轴公园，这一带绿化密度在主城东部属第一梯队。

项目区位示意，图源网络

配套是熟的

•医疗方面：医疗有省人民医院东院区、市二医院。

•  教育方面：旁边有成都十二幼；小学阶段英华小学、双林小学御风分校距离较近；初中属成华八区，可摇四十九中、双庆中学等，整体教育资源一般。

? 绕不开的部分。 除南侧外，三面都有明确不利因素：

•西侧约6.7亩公交停车场和喆啡酒店。

•南侧虽是公园，中间却隔着迎晖南路，存在明显高差。

项目周边四至，图源网络

规划：高低配，总图是一次直白的取舍

33亩、113户做不出大盘气象，只能做精度。

北侧沿蜀都大道布置两栋高层80户，占约24%用地，同时承担主干道噪音、加油站、公交停车场几个方向的主要压力；南侧62%用地留给33栋联排，紧贴公园。

项目鸟瞰：高层在北、联排在南；图源网络

高层是现金流，也是屏障；联排是利润，也是稀缺性。

理解这个前提，很多细节就顺了——为什么高层的餐厅全景舱朝北对着十车道，为什么联排能做到南向无遮挡，是同一件事的两面。

地块是坡地，联排抬高约4米，高层借底商和会所抬升约8米，目的都是把视线从地面障碍上抬过去。

抬高对中低楼层的视野改善是实质的，但对噪音无解：声音往上走，临路楼栋抬得越高，感受并不会更好。

立面：全幕墙，立面投入在成都属少见

项目采用全幕墙体系，单方成本约4000元/㎡，香槟金与银白色氟碳喷涂铝板，配80公分外挑檐双层铝板、直带弯转角玻璃、蜀绣纹金属线条、三玻两腔玻璃，以及蓝眼睛仿石铝板、葡萄牙米黄仿石铝板。

立面材质：全幕墙体系与金属装饰线条，图源网络

会所：户均浓度高，体验有短板

项目会所规划约3100㎡、只服务113户，户均超28㎡，配恒温泳池、室内高尔夫、高温瑜伽、私宴厅、红酒雪茄吧。

小盘做大会所的价值在浓度——同样3000㎡，摊到113户和摊到800户完全不是一回事。

短板是大部分位于地下，不少区域没有自然采光；放在两年前不算问题，但对照成都新规2.0之后的一批项目，会所的采光通风已被抬到新标准线上，这一项它不占优。

社区主入口与门头实景图，图源网络

格局是十字光轴加客餐分离，三庭院X空间可以改成书房、家政间或休闲厅，对二孩或三代同住的家庭，这部分是实打实能用的面积。

3.55米的层高在同面积段属上游，纵向尺度拉开后，客餐厅的空间感受明显不同。

?理性看待

•  餐厅的全景舱正对10车道蜀都大道，看到的是车流不是风景。

213㎡ 户型平面：四房四卫，图源网络

273㎡ 户型平面：四房四卫，图源网络

联排：33席，产品最完整的一条线

项目建面约290—360㎡，实得900—1100㎡，清水，2000万元级，一户五花园、层层退台。

楼栋剖面，图源网络

别墅效果图，图源网络

样板间为360㎡户型，地上4层、地下2层，面宽15.3米：

360㎡别墅实景拍摄，图源克而瑞四川

负一层：地下空间总层高 6.5 米，局部可做挑高夹层改造，实现双层使用，标配3个车位。

短板在于地下采光偏弱，通风条件有限，也是这类地下拓展产品普遍存在的通病。

高层。已有学区资产、不指望这里解决学区的改善家庭；预算600—900万元、希望在二环内拿到大平层、不愿去天府新区或麓湖的城东地缘客户；看重层高、得房率、立面品质，能接受小盘和临路房源折价的人。

联排。预算2000万元以上、长期生活在城东（攀成钢、塔子山、东大街）的高净值家庭；把它当家庭最后一套自住房，看重低密、私密、圈层和主城有栋别墅这件事；愿意用清水自己做装修的买家。

不适合。 第一诉求是学区；看重三五年内的增值和转手效率；对噪音敏感但预算只够北侧低楼层；期待大盘园林和完整社区氛围——33亩、113户注定给不了。

价值锚点很集中：东二环主城、容积率1.5、塔子山公园头排、33席真联排。它卖的不是成华区，是三环内一块还能盖别墅的地。这决定了价格体系和客群结构——资源驱动，不是产品驱动，更不是板块驱动。

短板同样清晰：三面接城市硬边、北侧临10车道主干道、南侧公园隔着有高差的路、33亩园林尺度有限、会所大部分在地下。

他是“资源稀缺型自住藏品”，不是稳健流通的金融型房产，买的核心是塔子山视野 + 二环低密指标，而不是板块增值预期。

信息提示：本文图片除信息图外均来自公开资料，仅作示意。本文内容仅供参考，不构成投资建议；价格、规划、配套及教育资源均以政府主管部门和项目最新公示为准。

THE END

特别提醒：

本文由【克而瑞（成都）研究中心】分析师庄仁梅撰写。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

【克而瑞（成都）研究中心】深耕成都房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。