文/上海进深 严明会

沉默了近一个月，上海土拍终于有了新动静。

距离上一批次土拍公示已经过去了两个月，第十一批次拟出让清单终于亮相，仅有两宗地，分别位于浦东杨思和宝山南大，计划11月下旬交易。

这是上海9月底正式落地商品住房销售改革细则后，首批进入出让程序的住宅用地。

新规之下，房企拿地要算的账也在变化。

8月28日，国家层面出台完善商品住房销售制度的相关政策。9月28日，上海发布实施细则，核心变化有三点：

一是期房预售门槛提高。新出让土地上的商品住房项目，申请预售时须完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管，竣工验收后方可解除。

二是优先选择现房销售。房企取得施工许可证后，可按规定收取不超过房屋总价3%的定金，但正式销售要等项目建成。

三是土地款可以分期缴纳。签订出让合同后30个自然日内，先缴不低于50%的土地价款，余款原则上可在一年内缴清，经批准最长可延至两年，且不计利息。不过，土地款缴清前，无法办理土地使用权首次登记，也不能取得首批房源的预售许可。

三项政策，既提高了销售门槛、强化了资金监管，也给房企留出了一定的资金周转空间。

真正的变量在于现房销售。

上海细则用的是“优先选择”，并非强制所有新地块都实行现房销售。两宗地最终采用哪种方式，还要看正式出让公告。

如果要求现房销售，资金占用时间势必拉长，南大这类需要靠产品差异化打开市场的地块可能更难吸引房企，杨思的竞价空间也可能受到影响。

新杨思：总价门槛降了

先看浦东新杨思，本次推出的是杨思社区Z000602单元20Da-03地块，出让面积约1.90万平方米，容积率2.5，建筑限高80米，计容建筑面积约4.75万平方米，地块内还需配建不少于1000平方米的社区配套。

地块位于东明路与新杨思路交界处，距离地铁6号线高青路站直线约400米，处于新杨思核心区域。

地块南侧是嘉里此前拿下的商业组团，未来规划为购物中心、开放街区与中央公园结合的复合空间；北侧是翡雲悦府，东侧规划有一所九年一贯制学校，计划于2028年竣工。

整个新杨思核心区共有4幅纯住宅用地，新杨思上园、翡雲悦府及其二期已进入销售后段，后续需要新的住宅项目承接区域需求。

出让之前，地块经历了一轮拆分。今年9月，新杨思20Da-01地块拆分为20Da-03、20Da-04地块。

两宗地延续原控规的住宅用地性质、容积率和建筑限高，均为Rr3类住宅用地，容积率2.5，限高80米。

其中，20Da-03地块用地面积约18959㎡，20Da-04地块用地面积约10387㎡。

规划调整还提出，在街坊内新增一条宽度不小于4米的地下一层连通道，与原控规连通道端口衔接，保障两宗地块与南侧、东侧街道的联系。

拆分最直接的影响，是降低了单宗地块的总价门槛。

如果整幅地块整体出让，按照周边地块的楼面价水平估算，总价可能达到50亿元以上。拆分之后，20Da-03地块的出让规模缩小，预计总价降至30多亿元量级，能够参与竞拍的房企范围也有望扩大。

销售新规提高了预售门槛，现房销售又会进一步拉长资金回收周期。对于房企来说，核心区位固然有吸引力，但项目总投资规模同样影响拿地决策。

宝山南大：容积率降至1.36

另一宗地块位于宝山南大。

宝山区W12-1301单元84-13地块，出让面积约3.06万平方米，容积率仅1.36，建筑限高36米，计容建筑面积约4.16万平方米。

地块南侧紧邻走马塘河道与公共绿地，距离15号线南大路站约1公里左右，西侧便是已经售罄的中环置地中心·润府和今年多开多捷的热盘中环麓岛。

它最大的看点，是低密度规划。

此前，南大板块出让的住宅用地，容积率大多在2.5左右，以中高层住宅为主。

这宗地在出让之前也经历了规划调整。根据宝山区此前发布的84街坊局部调整公示，地块用地性质和用地面积保持不变，容积率由2.5降至1.36，建筑限高由50米降至36米，住宅规模也相应减少3.49万方。

结合容积率和建筑限高，未来有望打造洋房与叠加别墅组合的低密社区。

南大本身又有一定的科创产业基础，这类产品未来有机会吸引区域内的改善客群及产业人群。

低密度规划提供了产品差异化的机会，但最终能否转化为市场竞争力，还要看拿地价格和后续产品打造。