乐居财经 徐迪 4月20日，云智易·第二届地新引力创新峰会于上海举行。地新引力平台主要聚焦中国房地产行业中内生式与外延式创新，本届地新引力创新峰会的主题为“创新让生活更美好”。

  瑞安房地产、中国新天地执行董事张斌在活动现场做了《新社交环境下的城市更新和运营》主题演讲，他表示，城市更新最大的挑战不是来自于城，而是来自于市和人。对于城市更新的思考应以创新社交演绎社交本真，以人为本赋能城市未来。

  谈及对城市更新的理解，张斌认为并非是如何为城市找到新的发展方向，而应回归到对于“城”、“市”和“人”的理解。随着时间的推移，三者一直不断的相互影响和演变，这样的情况下怎么从事城市更新和城市发展，是一个非常值得思考的问题。人的聚集形成了“城”，“城”承载了“市”，也就是经济活动、社会活动的场所，而“市”的主体还是人。所以在看城市更新、城市发展的时候脱离不了城市所服务的“市”和“人”这两个角度。

  瑞安90年代就进入国内从事城市更新。90年代上海新天地的挑战恰恰就是如何为所在区域找到新的活力引擎。20多年过去了，在保留上海海派的石库门基础上，把最新的商业元素放进去，倡导了新的社交行为习惯，上海新天地也发展成为整个区域甚至是上海市的会客厅。但仅此还不能支撑这个项目20多年保持持续活力。上海新天地逐步发展成时尚产业和文化艺术产业基地，新天地的一部分内聚集了超过50个国内原创的服装设计品牌，人工湖很神奇的在每一年的两个时间点会变成上海舞台。早期商业城市更新的挑战在于为旧区找到活力的源头。

  第二张照片是佛山长城。这里是祖庙、咏春拳的发源地，随着时间推移区域在逐步没落。第二座佛山岭南天地打造成城市建筑、城市活力的活化石，这是城市活力的源头。

  第三个案例是上海的杨浦区。这里是中国近代工业非常有影响力的地方，但是随着时间的推移到20年代的时候，区域内传统的产业包括棉纺厂、电厂、水厂开始没落，大部分都废弃了。这样一个区域怎么找到它活力的源头？2003年瑞安团队介入后，力图依托杨浦的人才优势，把该区域发展成中国的硅谷。区域里面很高聚集度的不同功能混杂在里面，这个区域也承载了60多个跨国企业、600多家中小企业，同时还有十几个孵化器，每年都以非常高的速度不断产生初创企业。整个区域成为了上海“产城融合”比较典型的项目，这是对城市更新在产业方面的思考。

  城市更新像酿酒一样，需要深入下去、再深入下去，不到一定火候就想着把它卖掉、资本变现，不是城市更新的可持续路径。看建筑不只是建筑，其实它是氛围的营造，每一座建筑要想到这里面承载了人的什么活动、用什么氛围把这些人吸引下来。公共空间不只是一个空间，承载的是人的活动、人在精神方面的诉求，小的街道、小的庭院、小的公园到大的开放空间对瑞安来讲都是产品，建筑公共环境和人之间的和谐共生，才是城市更新需要深入研究的内容。“从服务的角度讲同样如此，因为你的服务好不好不是你说了算，是在这里面活动的人他们的笑脸告诉你这个地方我喜欢、这个服务我喜欢。”张斌表示，20年以来，瑞安一直在研究怎样在空间内把服务做到位。

  在对过去20多年进行总结之后，演讲进入到“看待未来”的环节，张斌认为，面对未来的时候画风需要改变，刚才主讲城、市、人三个角色，而在未来部分，人扮演的角色越来越重要，人已经变成了最重要的资产。“以人为本”不是一句口号，在项目里面真正做到其实是非常难的事情。80后、90后独立的判断能力，以及对于过去事物的颠覆精神包括创新的能力，在未来发挥的作用越来越大。“千禧一代”逐渐成为主体，在办公工作人群里占比超过40%，比例还在逐步增加。

  新人身上有着各种各样的特点，更重要的是他们的社交习惯在改变，工作方式也改变了，这些改变会对商业项目、城市更新造成非常大的变化。小企业的比例越来越大，2017年还只有300万左右，预测到2025年这个数字很快会提升到7200万，这是现在联合办公发展得这么快、很多房地产企业也往这方面转型的原因。而社交方式的改变，直接影响了城市空间的变化。比如硅谷的发展。1950年硅谷开始于斯坦福科技园的中间位置，第一轮科技革命在半导体经济的时候，硅谷的发展不断向南部拓展，拓展的方式是以平面形式展开，建筑密度很低，从一个社区到另外一个社区基本上是需要用汽车的。这种发展到2000年互联网革命时发生变化，硅谷创新经济的发展不是再往深的方向拓展，而是回到旧金山的市中心这里能够更聚集不同的元素、更多元，开发强度非常充满活力，非常适合居行。更重要的是里面形态，不同建筑风格多元融合碰撞，恰恰符合了以“千禧一代”为代表的年轻人群审美需求、社交需求。

  瑞安对未来产品的理念可以概括成三个词：新的社交；新的办公和新的天地。分别代表着对于未来城市更新的思考、对于城市空间的思考、对于产品的思考。瑞安一直致力于打造中间的“万花筒式”的社群，功能是复合的、尺度是人的。未来的社区是模糊的，有更大的弹性适合各种变化的功能，也就是我们通常所说的灰色空间或者第三空间，适合于新一代的社交方式。未来的社区不再是社区，因为有内壳在驱动社区发生变化，内壳就是社交的变化。