去年12月

  泉州市民叶先生

  在城东中骏世界城商场三楼

  租了一个商铺，经营培训机构

  原本签订的租期为四年

  谁知才过去8个月

  开发商和物业就接连发函

  表示要解除租赁合同

  让叶先生将店铺移到别处

  “费尔机器人”店铺大门被商场方面锁住，已经无法营业。

  叶先生称

  当时装修花了50万元

  移铺意味着还要重新装修

  开发商不仅不赔偿

  还强制将店铺锁上导致无法营业

  反应

  商场要求移铺  但不赔偿损失

  11日下午，记者来到中骏世界城三楼“费尔机器人”店铺，玻璃门已经被锁上。紧邻该铺的“哈你运动馆”同样是大门紧锁。叶先生表示，商场之所以要求其移铺，与哈你运动馆的突然撤场有关。中骏世界城准备在原址引进“超级萌物”项目，该项目的出口拟设在“费尔机器人”商铺的位置。一个多月前，商场方面跟叶先生交涉，要求他把商铺搬到金街二楼的一个店面。

  “如果移到外面去，我们品牌的形象会受到影响，也对公司在泉州的发展不利，总部的意见是说不能移。”叶先生认为，商场要求移铺，只在租金上有所优惠，没有其他补偿，这让他无法接受。当初装修时花了50万元左右，如果移铺，不仅装修的成本要损失，移铺后又要面临重新装修。

  10日上午，商场方面直接将叶先生的商铺上了锁，导致他无法继续进行培训。叶先生称，这间商铺每月的租金和管理费为3万元，他一直按期缴纳，并已交到9月份。如今，开发商突然要求解除租赁合同，并表示交还商铺后，会退回8月和9月的租金及管理费，但没有任何其他赔偿。这让叶先生十分不满。

  经过

  商场连发两份函 表态将代为处理

  据介绍，在今年7月叶先生拒绝移铺后，开发商连发两份通知函，明确要求他撤场，否则商场将代为处理。

  7月25日，中骏世界城的开发商、福建省海峡西岸投资有限公司向叶先生发来一份《解除合同通知函》，称根据租赁合同条款约定，乙方开业6个月后，营业额在本项目同类品牌中位居后5名的，甲方有权提前结束合同且不承担违约责任。函中提到，叶先生的商铺自去年12月开业以来，连续四个月的营业额都是同品类最后一名，6-7月营业额也在同品类中居后5名，无明显上升趋势。

  鉴于这一经营状况，开发商拟于7月31日与叶先生终止租赁合同，并要求叶先生在8月5日前，将房屋恢复至开发商认可的状态，若叶先生拒绝处理，开发商将代为恢复，一切费用和责任由叶先生承担。叶先生遗留在房屋内的所有财物，开发商也将自行予以处置。

  收到函的当天，他向开发商招商部反馈，拒绝函中要求。谁知，8月7日，商场物业又发来一份通知函，要求叶先生于8月8日闭店后将商铺所属财物撤出，如逾期未处理，物业将视为抛弃物代为处理，并于当晚10点停止物业服务，9日代为将商铺恢复成毛坯状态。

  9日上午，叶先生向警方求助，商场物业没来收店。但到了10日上午，叶先生发现店铺被物业锁上了。

  对话

  记者多次联系 商场暂无回应

  关于叶先生的说法，记者于11日下午来到中骏世界城商场营运部联系对话。11日16时许，记者来到商场五楼的营运部，此时办公室有人值班。记者向一名女性工作人员告知要对话的事宜，对方表示需要提前与相关负责人电话预约，否则不能随便接受对话。

  通过办公室墙上贴出的中骏世界城“2018年8月1日至8月31日各部门及总办周末节假日值班排班表”，记者拨打了营运副经理郑经理的电话，但始终无人接听。记者随后拨通了营运主管徐女士的电话。徐女士称，她没有分管相关工作，无法做出解释回应，但表示将联系值班的王经理与记者见面。等了约半小时，记者见到了王经理。不过，王经理表示此事并不是他的管理范围，具体情况还是得联系具体的负责人郑经理。

  12日下午，记者发短信给郑经理表明身份，未得到回复。随后，记者又数次拨打郑经理的电话，仍然无人接听。截至记者发稿时，中骏世界城商场营运部暂时无人对此事回应。

  说 法

  商场免责条款无效 

  应赔偿移铺损失

  叶先生认为，双方租期为4年，合同期还没有到，他没有拖欠租金，商场的规章制度，他也没有违反，现在商场要单方终止合同，无论如何都不能成立。他认为，他和中骏世界城之间只是租赁商铺的关系，并非隶属关系，商场无权考核商铺的营业额，更不能以此作为驱逐商家的理由。

  据了解，中骏世界城营运部工作人员曾向叶先生表示，开发商是按照租赁合同中的约定，当时叶先生有签字便表示认可。对此，叶先生表示无法接受合同中的隐形霸王条款。

  那么，中骏世界城开发商单方面解除租赁合同是否合法呢？福建联合信实律师事务所律师吴培育认为，本案可能涉及两个法律问题，一是合同中免责条款的法律效力问题，二是租赁合同解除时装修损失的赔偿问题。

  吴培育认为，叶先生与商场签订的合同是商场单方事先拟定的、且在签订合同时未与他们协商的合同，合同中“乙方开业六个月后营业额在本项目同类品牌中位居后5名的，甲方有权提前解除合同且不承担违约责任”应视为无效，以及商场不对店铺装修予以任何赔偿等约定都应属于无效的免责条款，商家认为是“霸王条款”的理解不无道理。

  其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，商场因自身需要引进新项目，而提前解除与商家签订的租赁合同，商场应当承担由此造成商家的装修、装饰损失。

  吴培育建议，本案中，商场应本着诚信经营和共同发展的原则，邀请记者、律师等专业人士参与调解或通过人民调解委员会调解，让此纠纷得到圆满解决。

  观 点

  莫让“霸王条款”横行霸道 ！ 

  “别拿我们当炮灰”

  根据中骏世界城的表述，乙方未达到甲方考核指标要求，甲方有权清退商家。这就意味着通过保留随时清退的权力，合同约定存续时间形同虚设，清退政策把拓展市场的风险极大地转嫁给了商家商铺，一旦在烧钱推广时期被清退，前期高额投入有可能血本无归，案例上的叶先生半年来在经营上花费的苦心也将付诸东流。

  那么，中骏世界城开发商单方面解除租赁合同是否合法呢？律师表示，商铺的营业额受市场行情等多方面因素影响，不应与租赁关系挂钩，合同中“乙方开业六个月后营业额在本项目同类品牌中位居后5名的，甲方有权提前解除合同且不承担违约责任”应视为无效，虽然叶先生也签了字，但商场并不能以此为由提前解约。

  由于租赁合同尚未失效，因此开发商和物业都无权处理叶先生店铺内的财物，也不能擅自给店铺上锁。如果他们强行这么做，叶先生可诉诸法律。