地产系酒店VS资本系酒店，成本大揭密
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中购联
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2018-12-27 10:27
从开发目的看，市场上的中端酒店主要有两种类型。一种是为了配合地产要求配套而开发的（即传统地产系中端酒店），一种是受到资本驱动而快速扩张并开发会员体系的（即资本系中端酒店）。本文将在对两种类型中端酒店的比较中解读两者建安成本的差异。
整体造价
*土建、外幕墙、园林、市政接入不考虑
*传统地产系酒店为正在开发的，位于深圳某地产项目配套中端酒店品牌
*资本系酒店为目前市场上广受资本和消费者追捧的某中端酒店品牌
*资本系酒店以市场标准水平14.5万元/间客房成本作为计算基准
图中可以看到，传统地产系酒店造价33万元/间，资本系酒店14.5万元/间，两者竟相差2.3倍，差额高达18.5万元！可以说，资本系酒店在成本控制上妥妥地碾压传统地产系。
那究竟是什么原因造成了两者之间如此巨大的差异呢？小凯将从装修成本、一次机电成本、二次机电成本、其他科目成本四个方面给大家分解一下。
装修成本
传统地产系酒店由于面积明显大过资本系酒店（客房面积、分摊公区面积、分摊综合体项目部分面积），因此在单方造价没有明显差异的情况下，总装修成本仍然远远超过资本系酒店。
一次机电成本
由于资本系酒店的电梯、燃气等一般都由物业方直接提供，因此两者在此方面就已有不少差异。单方造价上，传统地产系酒店也均大幅度高于资本系酒店。
二次机电成本
该传统地产系酒店弱电指标、泛光照明标准均参考国际4星标准，厨房工程也考虑到冷库、洗碗机、西餐炉具等较为昂贵的设备。因此造价成本相较资本系中端酒店均会有明显拔高。
其他科目成本
其它科目中，传统地产系酒店的开办费、前期费用均存在一定优化空间。尽管如此，传统地产系酒店的其它科目成本仍然远远超过资本系，其中单方成本差距高达2.4倍，算上面积差异，总成本更是能有3.3倍之差。
整体成本偏差因素
*界面指电梯、燃气。
*项目独特性指结构改造、泛光照明
*批量优势指设计费
经过从装修成本、一次机电成本、二次机电成本、其它科目成本四个方面的逐一分析，大家可以很容易发现，造成传统地产系酒店与资本系酒店两者的建安成本差异主要是：分摊面积及客房面积、机电标准、界面等。
传统地产系酒店往往是作为住宅及商业配套而存在，需要分摊较多公摊面积及相关建安成本，经常“被”不必要的拔高档次、并且面临诸多因为前期设计考虑不周导致各种结构改造问题（如售楼处改造成大堂），这些都让传统地产系酒店产生了诸多不必要的浪费成本。
相对而言，资本推动的中端酒店无需完整建设项目综合体，无需分摊各类其它成本，且这类中端酒店十分关注经济效率，对投资成本、回收周期、拓展速度等都有明确要求。因此，在建安成本控制上有明显优势。
现在传统地产系酒店都开始逐步转型，许多地产集团都成立专业酒店集团，并且尝试轻资产战略，如保利集团、中海集团、绿地集团等，未来谁能真正突出重围，还要拭目以待。
来源：中购联
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