乐居财经 张丹 发自北京

  “今日头条花90亿元收购大钟寺中坤广场的消息”不胫而走，这让曾散售出现1200个业主的中坤广场再次走到大众视野。而在一个月前，由海淀区管委会牵头，还在推进今天头条和方恒时尚中心的签约。时隔一月，买卖从三环外转移到三环内。据接近人士透露，这是今日头条方意愿。

  从建成到营业，大钟寺中坤广场可谓问题缠身，经历小业主维权、大量撤租、长期空置等事件，把一手好牌打得稀烂。而在今年1月，大钟寺中坤广场在北京市海淀区政府的积极推动下完成重组，“浴火重生”的中坤广场大有“凤凰涅槃”的心志，春节刚过，就爆出以90亿元的价格卖身给今日头条。

大钟寺中坤广场接待中心

  张一鸣接手黄怒波的“烫手山芋”？

  其实，今日头条在收购大钟寺中坤广场之前，已经看上了其对面的方恒时尚中心，而且时间仅相隔一个多月。

  乐居财经从海淀园区官网中了解到，关于今日头条收购方恒时尚中心事宜，海淀园管委主动协调字节跳动（今日头条母公司）发展中急需问题，促进双方在区政府签订方恒时尚中心项目购置协议。有消息称，今日头条给方恒时尚中心的出价是20亿元。

  据了解，方恒时尚中心是方恒置业旗下的一家购物中心，2014年动工，2016年建成，早期规划为购物中心，不过建成后一直未营业。在2018年7月有媒体报道，该中心已由原本的购物中心改成写字楼，并进行整体售卖。2019年初，有消息称，今日头条以20亿元收购方恒时尚中心，每平方米价格约为7.5万元。2月15日，又传出今日头条花90亿元收购大钟寺中坤广场。

  今日头条转向大钟寺中坤广场，曾有业内人士分析称，中坤广场的位置和体量优越，匹配了今日头条创始人张一鸣对核心地段的执着。如果按照方恒时尚中心的收购价来计算，大钟寺中坤广场的市场价应该在300亿元以上，而今90亿元便拿下，性价比更高。

  关于今日头条收购中坤广场落地迁址一事，接近人士告诉乐居财经：正在研判此事，暂时没有更新的进展，主要看今日头条的意愿。

大钟寺中坤广场近照

  大钟寺中坤广场问题缠身

  大钟寺中坤广场，曾是北京三环内最后一个新建的，也是最大的城市综合体项目，是黄怒波在商业地产的第一次尝试，耗资40多个亿，却在开工时就很不顺。

  2004年开工，几度停滞，原本计划2007年底入住，却在2010年正式营业。而营业之后的大钟寺中坤广场也是烦事不断，经历了售后返租、1000多个小业主维权、变更写字楼等，激化了业主与中坤的矛盾。

  乐居财经走访了解，从2018年初开始，位于大钟寺中坤广场E座的肯德基、吉野家等底商纷纷撤走。由于中坤与业主的纠纷，不少品牌在合同期到之后也撤出，2018年11月、12月多店面关停，除人流量减少之外，与小业主不租有关。

  消息称，今日头条收购大钟寺中坤广场主要用于办公，这与四天前，以27亿元买下翠宫饭店的京东规划相似。业内分析人士称，除用途相似外，这个交易跟京东一样，也是承债收购。

  大钟寺中坤广场位于西直门、中关村、亚奥商圈的交汇点，北邻三环路，南接西直门，西北毗邻中关村，总建筑面积43万平方米，占地面积14万平方米。乐居财经走访了解，目前大钟寺中坤广场有B、C、D、E四座大厦，其中C座囊括电影、教育培训、休闲等，经营状况相对较好，D座包括家乐福在内，人流量尚可。B座、E座基本处于空置状态。

  在乐居财经走访的过程中看到，大钟寺中坤广场四座大厦外部，几处失修，多处落灰。周末期间，人流量并不大。来到中坤广场招待中心，前台无人，销售部的门紧闭，公告告知2月21日正式营业并留着联系电话。乐居财经拨打该电话后，一直无人接听。不过，在招待中心，乐居财经看到“业主回购签约仪式”的背景板，从营业租户处了解到，业主回购已分批进行。关于回购方式及回购方，乐居财经致电中坤方，对方未回应。

  业内人士分析，中坤目前无法完全买回已出售的产权，未来转型之路艰难。

连接东、西区的过道

  今日头条买楼抗风险

  90亿元收购大钟寺中坤广场，今日头条的这笔投资划算吗？

  资料显示，目前，今日头条在北京的总租赁面积15万-20万平方米，总租赁面积租金水平在9-10元/平方米/天，粗略计算，2018年今日头条的租金花费5亿元左右。

  根据戴德梁行2018年研究报告，2018年北京市甲级写字楼的平均租金为403每平方米每月，为一线城市平均租金最高的城市。参照此价格，乐居财经算了一笔账，今日头条如若在中关村租赁20万平方米用作办公，一年租金花费就有9亿元之多。

  另外，中关村的租金还在不断上涨，而且上涨速度较快。报告中指出，中关村、望京-酒仙桥商圈成为过去三年租金上涨最快的区域，3年涨幅分别为30.6%和25.8%。

  “今日头条以90亿元拿下总建筑面积43万的大钟寺中坤广场平方米，核算2万多/平方米，按照2018年大宗交易情况来分析，这笔交易很划算，性价比较高。”投行某分析人士告诉乐居财经。而对于大钟寺中坤广场而言，有1200个小业主在内，属于有瑕疵的资产，价格有折扣。

  此次，今日头条收购大钟寺中坤广场，业内人士分析称对于广告销售人员就2万，审核编辑超1万的劳动密集型的字节跳动，买楼是最妥帖的选择，可以应对租金上涨、市场大环境等因素。

  今年年初，今日头条2019年特色红包缩水，张一鸣证实了此事，并在1月29日的内部信中表示：“2019年，外部环境更加困难、复杂、动荡，我们面临的挑战非常大。”

  从去年开始，乐居财经发现，多家互联网公司启动组织调整和人员优化。2月，滴滴宣布裁员15%，涉及2000人左右，做好过冬准备。网易严选在除夕前通知裁员，年后还会裁30%，预计从1400人裁到900人，程序员400个人要优化一半。

      实景图  王丽娅、张丹/摄