【编者按】它们，低调，神秘，家底殷实；它们，顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起底系列四十二之复地集团。

  策划：陈海保

  统筹：王敬宾 王彩霞

  撰文：房慧

  编辑：于婞

  最近一次，复地集团回到公众视野，还是因为执行总裁陈雪明的离职。

  早在1994年就涉足房地产业务的复地，也曾凭借综合实力和成长性，位列国内房企第一阵营。尤其是在大本营上海，曾一度占据“大哥”地位。

  这家老牌房企，还是内地第二家在港上市房企，后因估值太低，2011年以22亿元的代价完成私有化退市。这一事件也被指是创始人郭广昌收缩地产业务重要的分水岭，之后复地在行业内的声音越来越弱。

  地产腾挪

  提到复地集团，不得说一下它的母公司“复星集团”，这家1992年成立的公司，先后投资了复星医药、复地、豫园商城、建龙集团、南钢联、招金矿业、海南矿业、永安保险、分众传媒、Club Med、Folli Follie、复星保德信人寿等。

  在其庞杂的业务体系中，复星第一阶段的产业布局就有复地，可以说，在复星的发展轨迹中，复地曾扮演过重要角色。

  但在复地集团私有化后，复星内部提出了“不是地产金融而是金融地产”的口号，并成立了另一地产平台复星地产。郭广昌赋予了复星地产有别于复地集团的使命，即定位于房地产领域的投资及管理平台。

  这个平台看似没有明确的业务要求，但在内部运作上还是有很大权利的。如星浩资本2011年获得的3个项目中最好的大连东港项目，就是由复地“划拨”给星浩来操作。

  此外，复星的产品线也从单一住宅项目转向了包括住宅、商业地产和产业地产的转换。其中星浩资本侧重于城市综合体，复地偏重于住宅开发项目和城市新区产业园区综合体。并涉足地产私募和资产管理。在开发团队之外，复地也成立了投资集团，旗下的一系列地产基金投向也非常明确：复地旗下的住宅项目。

  失去往日“独宠”的复地，从2013年开始其竣工面积一路下滑，全国多个项目开工缓慢，公开拿地场合也鲜少见到复地身影。加之销售业绩不佳，规模收缩已是不争的事实。

  从业绩排名来看你，2011年退市当年复地集团的销售金额是125亿元，排名全国房企第32位。2018年，在克尔瑞发布的榜单上，复地集团流量金额、权益金额排名均是第70位，与一线房企的距离也在逐步拉大。

  地产板块的业务增长速度明显低于行业平均水平，也让郭广昌生出了要重整地产业务的决心。

  从2017年开始，复星便开始将复地集团的房地产项目逐步装进旗下另一上市平台公司豫园股份（600655.SH）。公开资料显示，目前复地已有过半数资产注入了豫园股份。

  轻重分离

  除了行业排名的落伍，复地还有一个被广泛关注的点是高层的频繁变动。在不到6年的时间里，复地集团已经历了5次换帅，范伟、张华、汪群斌、陈志华，直至现任龚平。

  有业内人士评价：“复星给人的感觉是资本玩家的打法，专业的地产领军人才在复星并不是嫡系。与那些专注房地产开发的品牌房企相比，复地在开发建设、规划设计、营销招商等方面都没有很强的自我控制体系。”

  这种说法也从复地内部得到了认证，“轻重分离后，从重（资产）的这一块来说，整个中后台，特别是从大运营板块承担了很大的压力。不少项目非常考验我们体系化运营能力，以及整个中后台的管理能力。”对于基金运作地产项目，复地集团老将王基平曾在工作会议中坦陈。

  在郭广昌“成为一家具有全球能力的地产投资集团”的愿景下，复星地产系的开发销售能力已不断削弱，业务规模的扩张更多依赖于海外收购物业，近年来，复星先后收购伦敦金融城Lloyds Chambers大楼、纽约曼哈顿One Chase Manhattan Plaza、米兰布罗吉大厦、东京花旗银行中心等地标性建筑。

  此外，从复星集团的企业介绍中，可以看到这样一句话：目前，复星已初步形成“保险、产业运营、投资、资本管理”四大引擎的发展模式，践行价值投资理念，推动复星向“以保险为核心的专注中国成长动力的世界一流投资集团”愿景稳步迈进。

  这里可以看出，地产开发已不是复星的重头戏。其实早在多年前，郭广昌就卸任了复地集团董事长的职位，仅仅作为公司的非执行董事，但复地集团的最大股东仍是复星国际。

  中国巴菲特的投资局

  虽然复地在行业中声势渐微，但其创始人郭广昌在资本市场却声名远扬，还曾被英国金融时报称作“中国自己的巴菲特”。

  这位来自浙江东阳的农家子弟，在10岁之前并没有好好读过书，1977年高考恢复后，父母给了郭广昌特权——不用拔猪草，认真读书就可以。80年代，他从省级重点中学考入了复旦大学哲学系。

  青年时候的郭广昌，身上就有着一股不寻常“狠劲”。为了出去看一看，没出过远门的他，曾在大学期间从上海骑行去北京和海南。尤其是在海南，他看到改革开放的力量让那里成了投资的热土，这也在郭广昌的心里播下了创业的种子。

  1992年，身在复旦大学哲学系的郭广昌与梁信军等人用3.8万元开始创业，创立了上海广信科技发展有限公司，并靠市场调查赚到了第一桶金。次年，广信更名为复星，外界解读为“复旦之星”。

  这一年，郭广昌决定退出市场调查业务，率领团队转而主攻房地产销售和生物医药领域。很快，这两个业务方向均取得了不俗业绩。1998年7月，复星医药成为上海证券交易所上市公司。改制后的复星实业上市，一次即募集资金3.5亿元。

  感受到资本市场的力量后，郭广昌开始思考并探索如何将产业与资本完美对接。2007年7月，复星国际(00656.HK)在香港上市，融资128亿港元，成为当年香港联交所第三大IPO。

  目前复星系直接和间接控股的公司已超过了100家，投资范围涉及生物制药、房地产、信息产业、商贸流通、金融、钢铁、证券、银行、汽车等领域。截至2018年12月31日，复星国际总资产超过人民币6,388亿元（约931亿美元），位列2018福布斯全球上市公司2000强榜单第416位。

  在复星集团旗下两大上市公司复星国际和复星医药中，郭广昌个人持股比例分别是41.39%和18.39%。截止2018年1月18日，根据福布斯富豪榜数据显示，郭广昌身价为96亿美元，约合人民币617.76亿元，是上海首富。在中国首富排行榜2018中位列第16，在全球富豪排行榜2018中位列第173。

  发展至今，郭广昌对其利润来源描述为三块：产业利润、投资利润、资产管理收益。在郭广昌看来，复星的投资是“形乱而神不乱”，“我们所有的投资都是围绕两个主线：第一个是中国经济发展的不同阶段；第二是在这不同的阶段里面，中国人需要生活方式提升所带来的提升，我们的神就这两个。”