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易居月报 之

【百城住宅库存报告】

本期核心内容

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库存数据呈现了持续性的同比小增现象，同时去化周期已经超过12个月的水平

虽然近期房屋销售市场有回暖，但从去库存的角度看明显是偏弱的。预计二季度预售政策会放松，新增供应数据会放大，这也会加大库存的压力。

趋势判断：考虑到当前库存去化的压力，预计二季度购房政策会有所放松

从目前各地城市和房企的情况看，激活购房消费需求是当务之急。预计二季度两会召开后，对于住房交易会形成放松或刺激的政策，这也有助于相关城市的去库存。

▍库存

百城库存：连续16个月同比小增

本报告定义，住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。3月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为46678万平方米，环比减少1.1%，同比增长3.7%。百城库存已经出现了连续16个月同比小增的现象。考虑到当前房屋交易市场明显弱于去年同期水平，所以二季度依然需要防范库存的压力。

供求关系：一季度呈现供小于求态势

3月份，100个城市新建商品住宅供应量为2790万平方米，而成交量为3325万平方米。今年前3个月楼市均呈现了“供小于求”的态势，这使得库存出现了环比小跌。不过预计后续或出现“供大于求”的矛盾，尤其是二季度预计各地预售许可证的发放节奏会加快，新增供应数据会放量，这会使得百城供求关系出现变化。

城市结构：二线城市库存增长最明显

截至3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2833、23769和20076万平方米，环比增速分别为-0.2%、-1.4%和-0.9%，同比增速分别为1.2%、6.6%和0.8%。对比去年同期水平，三类城市库存均有上升，其中二线城市库存上升力度最强，这和近期新盘供应力度加大等有关。

城市排行：库存上升的城市数量增加

截至3月底，100个城市中，有57个城市库存出现了同比正增长现象，相比2月份54个城市的数量有所增加。部分二线城市库存上升比较明显，包括杭州、成都等城市，这和近期新盘供应规模增大等有关。同时100个城市中，有43个城市的库存出现了同比下降态势，其中中山、珠海等城市的同比下降最为明显，这和粤港澳大湾区建设下购房需求积极释放等有关。

▍存销比

百城库存存销比：一季度陡然攀升

本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。3月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.5个月，这也意味着市场消化完这些库存需要12.5个月的时间，即大于1年。过去46个月中，百城库存去化周期均低于12个月，此次3月份数据说明近期百城去库存压力明显增大。不过，值得关注的是，2月和3月受疫情影响，住宅成交量明显偏低，分子异动性缩小，也导致了去化周期增长明显。

城市结构：一线城市去化周期最长

3月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为14.6、11.7和13.4个月。观察三类城市的存销比，总体上都呈现上升的态势，进一步说明三类城市的去库存压力是有所增加的。横向对比看，包括一线城市和三四线城市的库存去化周期超过1年的水平。

城市排行：36个城市周期去化超过18个月

从城市排行可以看出，3月份，包括芜湖、香河和大厂等存销比数据相对偏大，超过了36个月的水平。统计显示，全国百城中，有36个城市的库存去化周期超过18个月，这都属于库存去化压力相对偏大的城市。后续此类城市购房政策放松的可能性会更大。

▍结论与趋势

3月份中国百城住宅库存数据显示，相比去年同期水平，库存数据保持了同比小增的态势，这和新冠肺炎疫情下住房交易市场受到冲击有关。同时由于2月份各城市接近零成交的数据，所以近期去库存周期的数据明显会放大。在46个月后全国百城库存去化周期首次超过1年，这是值得警惕的市场信号。

“房不炒、价平稳、量抬升”是后续全国房地产的政策主基调和目标。预计两会后全国各地购房政策会有放松或刺激的可能。购房市场获得更大的支持，将有助于购房者积极入市和房企项目的营销，最终都有助于促进所在城市住宅库存的去化。

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数据来源：

易居研究院、CRIC、

各地官方房地产信息网

易居研究院  智库中心研究总监  严跃进