增值服务毛利率远超基础物业费 物企聚焦社区生活布局谋求利润增长
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乐居财经
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2020-05-26 16:46
乐居财经 5月26日，由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展，中物研协具体实施的《2020物业服务企业上市公司测评报告》在上海正式发布。
能接受住资本市场检验，上市物企的盈利能力自然不容置疑，2019年26家上市物企毛利和净利润总值分别为166.28亿元和76.63亿元，毛利均值由2018年的4.68亿元，净增加1.72亿元或36.7%至6.40亿元，标准差6.90亿元；净利润均值同比上升32.4%至2.95亿元。
同时，毛利率和净利率近四年出现首次下降，均微降0.4个百分点至29.4%和12.1%；此外，2019年净资产收益率均值为22.7%，较上年下降13.6个百分点，近三年净资产收益率均值持续下降，净资产收益率首次低于30%，标准差10.2%，离散程度均较大，净资产收益率水平差异较大。
图为：2016-2019年上市物企盈利能力指标数据来源：企业年报，CRIC，中国房地产测评中心，中物研协
聚焦社区生活需求，布局新的盈利增长点
造成上市物企之间毛利率相差较大的原因，除企业所管理项目收费模式中包干制和酬金制所占比例的差异以及项目的接管时间外，企业增值服务的占比以及经营能力也成为影响企业毛利率差异的主要因素。
从业务开展的情况来看，增值服务的毛利率远高于基础物业管理服务，且社区增值服务的毛利率高于非业主增值服务。
1）增值服务的毛利率远高于基础物业管理服务
2019年详细披露毛利率的13家上市物企，物业管理服务毛利率范围在11.4%至30.2%，而增值服务的毛利率则在29.6%至60.9%。增值服务的毛利率远高于物业管理服务。
图为：2019年部分上市物企物业管理服务和增值服务毛利率数据来源：企业年报，CRIC，中国房地产测评中心，中物研协
2）社区增值服务的毛利率高于非业主增值服务
13家上市物企社区增值服务的毛利率分布在27.1%至68.9%的范围内，非业主增值服务毛利率在16.0%和53.9%范围内，由于社区增值服务对人的依赖相较更低，因此社区增值服务的毛利率普遍高于非业主增值服务。
图为：2019年部分上市物企社区增值服务和非业主增值服务毛利率分布数据来源：企业年报，CRIC，中国房地产测评中心，中物研协
净利润总值达76.63亿元，净利率略有回落
2019年，26家上市物企的净利润总值76.63亿元，均值2.95亿元，同比增长32.4%。净利率均值为12.1%，较上年回落0.4个百分点，标准差6.2%，上市物企之间的净利率分化程度较大。
图为：2019年上市物企净利率分布数据来源：企业年报，CRIC，中国房地产测评中心，中物研协
净资产收益率分化明显，短期内总体回落
2017年至2019年，26家上市物企净资产收益率处于1.9%和43.8%的范围，均值分别为46.3%、36.3%和22.7%，连续三年下滑。
上市物企净资产收益率的变化受企业净利润和净资产的影响。一方面，物业管理行业的盈利模式和水平在短时间内很难实现明显的提升，另一方面，借助资本优势，企业加速对管理规模扩张和整合，总资产得以持续积累，企业净资产得到快速的提升。因此，短时间内会引起净资产收益率的回落。
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