图：广州某城中村小产权房出售信息

  在广州的城中村中，不少角落会张贴有出租房屋的告示。在其中，还潜藏有不少小产权房出售的广告。这些广告强调“有宅地基”“光线好”“一口价”，价格甚至低至10余万就可拿下一房一厅。

  一边的住宅卖到4万元/㎡，另一端的小产权房是4千元/㎡。售价相差10倍，这就是广州白云区某城中村小产权房的现状。

  但对于小产权房中介阿梅来说，从2020年起，朋友圈再也没有发过小产权房的房源信息。一方面是疫情影响，看房的人变少。另一方面，是小产权房不好卖了。

  一

  政策严控

  “不奇怪了，ZF一直不支持小产权房。”阿梅点开了一则《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》的信息后表示。

文件明文显示，集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。面积超“一户一宅”的，超过部分不予登记。严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

换言之，就是完全杜绝了小产权房的“转正”梦。

广州本地中介圈，对小产权房的制约政策已是见怪不怪。在近年来，从国家、省级、市级、区级层面，都相继出台了小产权房限制措施。

2017年9月：国土资源部与住房城乡建设部发出通知，要求各地依法妥善处理，为不动产权利人排忧解难，但不允许所谓小产权房借此合法化。

2018年12月：广东省自然资源厅经省人民政府同意，正式印发关于《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》。文件中明确对不动产登记历史遗留问题分类提出原则性处理意见，强调集体所有土地上开发的商品住房，不得办理不动产登记。

2018年2月：花都区人民政府发布《关于坚决遏制非法建设、销售或以租代售小产权房的通告》（简称《通告》），对非法建设、销售或以租代售小产权房，在全区范围内进行专项整治。

《通告》要求任何单位和个人，不得利用自有宅基地、购买他人宅基地、利用本村（社）空闲地或购买村（社）集体土地建设小产权房。
要求坚决遏制非法销售或以租代售小产权房。禁止将规划用途为非住宅的土地上房屋当作住宅销售或以租代售，禁止中介代理小产权房业务，中介机构不得配合开发主体营销小产权房。任何单位和个人不得买卖小产权房。购买小产权房不受法律保护，一切损失和后果自行承担。

  二

  小产权房市场暗流涌动

  虽然政策明令禁止，但小产权房市场的发展却从未止步。

在广深地区，小产权房市场的发展已颇具规模。有些小产权房甚至通过与开发商合作统建的方式，开发成配套专业物业的大型小区，甚至配套精装修以“商品房”出售。

市面上小产区房大致三类：1、村民自建的房子2、村委和农民在集体土地建设的统建房3、开发商和村集体在村集体土地上合建的项目
乐居查询发现，广深地区出现不少小产权房，这些房子大多根据地段、户型、装修程度定价。在广州白云区城中村，三房的小产权房的总价大概在50万元左右，且要求一次性付款。这个价格，对于广州大部分区域来说，连首付也给不上。

而在房价高企的深圳，小产权房市场已形成规模化。有些小产权房甚至支持首付3-5成，分期5年贷款。

没有“红本”，于是不少中介打出了租金的噱头。例如深圳距离地铁白石龙站500米的一套总价卖86.8万元的房子，中介表示外租可租3200元/月。乐居粗略计算，不计租金涨幅，按此出租标准，需月271个月（22年）才能返本。

而在广州白云区麦地的一处小产权房档口，约总价45万元出售，号称可租2000元/月以上。若按此标准计算，返本或需要在十来年后。

  三

  当小产权房遭遇旧“改”

  “如果有头发，谁想做癞痢呢？”一位小产权房业主感慨。面对高房价，冒险购买小产权房，对于一些人而言，是无奈之举。

中介透露，购买小产权房的人一般分为两类，一类是在本地无房产的低薪一族，他们以购买房产的方式，寻求一个稳定的居所；另一类，则是用于投资的房客，他们购买这类房产用以转租。

  “快速回款、赚快钱”是小产权房原房主的主要心态。”中介阿梅分析。对于原房主而言，出租屋不仅客源不稳定，还要维护房屋，拆迁期限亦漫漫长。所以，以打包出售的方式，一次性回款，对于原房主而言，未必不是一个好选择。

  不过，面对火热的城市更新大潮，这类房产不免会面临拆迁问题。然而，白云区一位小产权房中介表示，购买小产权房，一般只会与房主签订转让合同。

即使“全款购房”，小产权房业主即使购买了房产，但在村庄公开决策事务中，权利仍较弱。

2年前，在广州白云区某村庄，便出现大规模小产权房业主wq事件。当时该村举行了旧改表决会，但小产权房业主被拒之门外。然而，即使wq事件沸沸扬扬，但在直至目前，村内小产权房交易情况仍盛行。

广州金鹏律师事务所郭素静律师分析，如果不是当地的村民或集体经济社的成员，小产权房屋，只能登记在别人的名下，这套小产权房在法律上是不属于小产权房购买者。

“当然，有很多人在购买小产权房的时候，会签署了一些协议或合同，以约束买卖双方的行为。实际上，因为买卖小产权房引发的纠纷，在司法实践中是很多的。而由于买卖小产权房违反了法律的强制性规定，因此即使是签署了协议，但最终也往往会被法院认定合同无效。”律师表示。

  四

  警惕小产权房过度包装

  除了城中村的小产权房外，一些小产权房还会通过开发商和村庄统建的形式，将其包装为“商品房”出售。

广州市面上，便存在不少包装成商品房，并号称“不限购、不限贷”的小产权房出售。

例如乐居近期走访的信基玥岛，便是通过开发商与地块所在村庄签订协议合作开发的项目，项目只有集体用地证，没有一房一证。但项目总价最低81.5万元起售，均价达到2字头。

|35㎡双钥匙样板间

项目可以做到最低3成首付，剩下的2成首付需要在两个月内给完，其余50%尾款可以做按揭贷款。

对于小产权房无产权的弊端，中介们都心知肚明。于是，在销售过程中，必然不会主动提及。揭开小产权面纱之后，“不限购、不限贷”的条件也就不足为奇

此外，广州许多小产权房的寿命之短，超乎想象。一些小产权房甚至出现建成、出售、住户入住后，才告知该建筑为违建建筑，并拆除的案例。

  位于白云区的沙亭新天地广场，从2015年正式建设到封顶，至售出80余户业主。但在业主入住1年后，2018年5月，该项目被正式拆除。期间仅历经短短3年。

  番禺区的we公馆，约建设于2014年前后，2019年初，执法局对其作出限期拆除的处理决定。目前，该公寓内住户已被清除，项目处于停水停电状态。

  实际上，即使官方和媒体多次呼吁小产权房风险大、权益弱，但仍有不少人以飞蛾扑火的姿态涌入小产权房市场。就如上述白云某城中村曾因为拆迁问题，出现小产权房房主WQ事件，但时隔2年，村内小产权房市场交易依然盛行。
乐居建议，即使小产权房价格较低，但在政策的明令禁止下，再“顶风”购入，或许得不偿失。

  附广州部分产权不清晰项目盘点，

  欢迎补充

  -番禺-

  WE公馆【回顾请戳】

  信基玥岛：【回顾请戳】

  富山自由度：【回顾请戳】

  锦麟万博：【回顾请戳】

  -白云-

  龙禧中心【回顾请戳】

  戴斯铂公寓（云岭公寓）：纠纷、产权不清晰。

  广州空港假日别墅酒店：未取得合法权属证明。

  派特斯小镇：使用权、租赁期限不得超过20年。

  天龙花园：集资房。

  云山晓苑：违建建筑、需拆除。

广州白云国际汽车文化产业园·圣地云立方：无法办理产权登记。

-海珠-

天雄广场V公寓：村集体用地。

  讨论

  该不该卖了广州中心老房子，

  买深圳的小产权房？

  那么问题来了，乐居在知乎上看到一则提问。问题是：该不该卖了广州中心老房子，买深圳的小产权房？你会如何选择？欢迎留言讨论。