一

这段时间，董小姐有个感触很深。

从事地产数字化改造的很多人，来自知名科技公司，有漂亮履历，有价值观，有方法，但是，大多还未有施展。

如今，整个地产行业数字圈似乎弥漫着一种趋势——越来越不稳定，圈内自嗨，圈外漠然，老板的意志在松动。

于是，人才的辗转似乎不可挽回。

前两天，跟一位知名公司的前首席数字官聊天，他刚刚经历了一轮地产行业洗礼，重返科技行业。

他对董小姐说，任何行业做数字化都不容易。每家公司的起点、场景、数字化路径、目标里程碑都不一样。

「数字化就是一个旅程，短期内看不到终点，只能不断开凿自己的路。如果缺了坚持，绕来绕去还是回到原点。」

他们是一群入侵地产行业的新物种，带着技术与专业踌躇满志，但现实骨感，产业与流程的壁垒比预期更大。

很多时候，他们还没改造别人，就先把自己「优化」掉了。

可能的原因会是什么？

大多数人绘制的地产科技蓝图都太宏伟，过于万能。用一把新利器去削平所有老业务，什么都想做，以为什么都能做。导致平均用力，却没有抓住一两个真正的切入点，去做深做透。

远方很美，但是，近处有墙。

二

悲观情绪的另一面，变化确实已经出现了。

很多人没有注意到，一批大公司静悄悄上线了一些新动作。

8天前，万科2020股东大会上，郁亮说，万科的开发业务最近上线了AI审图。

理由超级直观：建筑设计规范很多，靠人手去审图已经不太可行了，工作量太大。

首席运营官王海武补充说，智能审图能够减少图纸的错漏和缺失。在BIM（建筑信息建模）方面，万科也做了很多尝试，包括自动建模。

另外，万科还在研究利用高空无人机进行土方测量，分析地质结构。

听到这些，董小姐的第一反应是，以后万科设计部可能不需要那么多人了。

对万科数字化故事感兴趣的朋友，请在文末留言。董小姐会根据大家的反馈，决定要不要来拆解一下这个一号工程。 

另一个地产数字概念股龙湖，也对设计与研发的数字化，投注了相当大的热情。

吴亚军在龙湖集团总部新成立了一个部门，叫龙智造，由宋海林坐镇。

他搭建了一个智能建造的业务团队，组建BIM公司，收购装配式工厂，瞄准快周转的住宅项目。

目标是，未来像乐高一样，通过线上系统，一键生成图纸，做好户型匹配，做集成式产品开发。

这个上半年，万科和龙湖，不约而同对传统的设计部动刀，用智能设计来武装自己——这是什么信号？

三

甲方爸爸在行动，乙方必须有所回应。

一位地产公司设计院的朋友告诉董小姐，现在，公司压缩成本的任务，也传递到了设计院，领导强调人尽其用，跟时间赛跑。

原来一周设计出来的图，能不能三天设计出来？三天设计出来的图，能不能一天出来？需求排前列的是，拿地前期的设计方案。

先挂挡，再启动，设计方案就是房企快车的离合器。

设计需要新帮手。但这位朋友也很忧虑，不知道这个帮手，会不会最后把自己拉下马。

这类技术型帮手，分为两类，一类是嫡系军团，另一类是雇佣军。

嫡系军团，正如万科、龙湖，给设计部增强技术概念。

用资本堆积，自己人坐镇，从内生体系里培植、买入一个技术型团队，打上公司烙印，提高设计领域的技术含金量。

好处是，整齐划一，改革气势凶猛，冲劲儿足，辐射范围大。

坏处是，不够开放，数据量难以支撑技术迭代，有极大的时间、耐心限制，受行业、公司整体战略影响更大。

一将功成万骨枯，短期成果未达预期，很可能全军覆没。

这一点，去数数今年「阵亡」了几个首席数字官，就知道了。

雇佣军是完全不同的一个军种。

实际上，一家地产公司很可能同时既有嫡系队伍，又有雇佣军。

雇佣军是指在窄众领域打磨更早、更深，能够迅速帮助开发商，以及产业上下游机构补齐技术短板的专业公司。

优势是，能够稳准狠地切入细分市场。比如在设计阶段，解决掉前期拿地最关键的「门面儿」——一份既能够打动当地政府，又能保证开发商货值、利益最大化的设计方案。

弱点是，业务零散，孤立，小众，自身难有规模优势，介入开发商的环节太少，工具化性质更强。

随时可以开始，也随时可以停下。

市面上，嫡系部队正在成为龙头公司的标配，但剥开组织的洋葱，你能看到很多颗粒是与雇佣军粘连在一起。

也是在这个静悄悄的角落里，一些数字科技公司正在以你从未预想过的方式武装着开发商。

四

去年以来，深圳万科在拿地项目上引入了一支科技雇佣军——小库科技。

这不是小库科技第一次跳入开发商的供应链清单。

在过往的日子里，它们也钻进万达、富力、佳兆业、中国奥园、香港置地、新世界、合生创展等一批开发商的怀中。

合作的方式非常相似：围绕研发中心，进行人工智能设计，打通设计部、成本部和营销部，在拿地初筛和强排方案上做闪电部队，快速生成货值最大化的N种方案，甚至到一天做三块地的地步。

为了穷尽设计方案的可能性，它们有一个底层搭建系统。

通过深度学习、强化学习等AI技术搭建智能设计引擎，内置了各地不同的规范准则与城市大数据。包括日照、间距规定，车库要求和土地周边业态、房价、人流消费数据等，每两周更新一次。

这一轮地产数字化的新浪潮里，为什么设计成为了一个明星突破点？

董小姐与小库科技创始人兼CEO何宛余聊了聊。

她的看法是，设计不只是一堆图纸，而是底层的语言，贯穿整个产业链，从立项到建造、销售，直至运营。

真正的设计是优化现有资源和成果之间的一种平衡，它的核心是保证决策没有盲区。

她和她的团队，就是这一波地产数字热潮里站在设计战场上的一支雇佣军。

小库科技的管理层非常极客，大多有10年以上建筑和计算机专业的经验。

在今年初拿近亿元A轮融资的时候，团队的跨界属性是投资人最关心的话题。

CEO何宛余是荷兰贝尔拉格学院建筑与城市设计硕士，主攻设计与计算机算法。她在国际顶级建筑所OMA工作多年，负责过不同类型的建筑设计、项目管理工作。COO杨小荻是她的校友，更偏计算机方向。

CTO李春，是前Google美国，Amazon资深软件工程师。美国哥伦比亚大学计算机科学硕士，机器学习方向。

这批科技和建筑领域的专才，在智能设计领域积淀了十年，于2016年成立小库科技，AI地产建筑行业的垂直应用公司。

他们利用AI，做拿地前期设计，很早就开始开发智能审图，做智能评估优化。

目的是打造人工智能设计云平台，提供分析—设计—审核—管理全流程增效方案，增强设计收益和效率。

一个令人尴尬的事实是，上一波地产数字官的职场流转，让地产数字化看起来，似乎已经消耗了很多传统地产人对技术的战斗力期待。

但是，实际上，真正的数字化不仅是信息的链接与呈现，而是代表生产力的智能化，是一家公司的生产型、增长型战略内容。

它应该带来实际效益，而不是一个投资型或消耗型动作。

能够具备这项特殊才能的公司，才可能在新的数字化浪潮中，站稳脚跟。

我问何宛余，龙头公司的数字化嫡系军团越来越多，最后，会不会限制了雇佣军的拳脚？

她回答，很多开发商做数字化已经在转变思路，走向集成，而不是全部自己扛。

很多老板也在反思，为什么之前的路走不通，做数字化的目的究竟是什么，是想把自己做成一个技术IP，还是降本增效就可以了？大部分都是后者。

「既然如此，为何不选择市场上的专业玩家一起玩？花更少的钱，输出更多的能效。」

五

硬币的另一面是，雇佣军遭遇到的阻力也是不可回避的。

房地产公司的变革，如果没有创造新的利益阶层和效益，大多都以失败告终。

技术很重要，但技术不是万能的。在技术革新背后，是与固有势力、阶层关系总和的一种折射。

这正是很多圈外人缴纳的地产学费。我问小库，你们的应对方法是什么？

「互联网公司的一个精神就是，要有一个open的结构，更轻而不是更重。你不能因为自己能力强，就要自己做一颗原子弹，然后把这个地方给轰了。」何宛余说。

人工智能技术短期内不可能绕过人。

他们会跟更多人产生连接与互动，希望打造一种生态环境，和上下游链条上的每一方都探索合作的可能性。

给供方赋能，做设计生产者的助手，而不是颠覆这个产业。

用一句话来概括，就是「不抢谁的饭碗，也不玩零和游戏。」

于是，仅仅从前期拿地设计切入是不够的。

在做整体设计方案上，小库会和开发商的供方一道，三方绑定。有一些开发商会直接把他们拉到供应商那里去，说试试看能不能更高效。更多时候，他们还直接服务于第三方设计院，帮设计院扫平设计障碍。

这种开放式合作，导致小库对开发商的赋能非常有效。

据测算，过去，一名传统设计师一周平均做2个项目，小库一天可以做6个项目。

在三方合作中，他们与设计院一起组成AI联合体、AI设计院，帮开发商做产城开发。

在直接合作中，他们跟房企的总部对接更多，承接业务主要以智能评估优化为主。「不做设计，只是项目方案的风控工。」

最近，最热门业务是智能审图。

数日前，住建部发出红头文件，同意深圳开展人工智能审图试点，一时间很多开发商纷纷咨询。

智能审图这项业务，小库2017年开始铺规划工规审图，之后研发施工图审图，今天，已经做到了相对成熟的水平。

很多水面之下的动作，配合今天政策的风向，才会催生一些化学反应。

这就是接下来行业的新看点。

这个技术团队还对未来的装配式开发有野心。希望把房地产建造变得模块化、标准化，就像乐高一样。

在这个赛道，他们一定还会碰到很多房企嫡系部队。

不过，小库杀入这个领域的理由之一格外有趣。

今天，中国建筑工地工人的平均年龄都在45+以上，再往后，年龄水位会进一步攀升。更多的年轻劳动力转向了外卖与快递，不愿意流向建筑工地。

加上老龄化社会降临，这个趋势将对工地的建筑质量与运行速率产生巨大影响。

谁能扭转这个局面？

也许是AI，但AI切入市场的姿态决定了后面的故事。

现在，「救世主」范儿的技术公司不吃香了，共赢比任何时候都重要。

据悉，7月19日，小库将在上海金茂大厦举办一场闭门晚宴，名为「智能地产之夜」。近百位头部地产高管、政府及行业权威人士会现身，聊聊他们眼中的地产智能化故事。

就像一场没有硝烟的战争，时间才是所有人的敌人，技术不是。

欢迎和董小姐分享你们的新玩法。

董小姐微信号：missdon0811

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