被“宠上天”的南沙，连拍地都霸气十足。

  前日，南沙湾板块拍出一宗楼面价19117元/㎡的宅地，刷新南沙区楼面价新高。要知道，整个南沙湾片区二手房价也只是1.8-2.2万元/㎡左右，颇有面粉贵过面包之势。

  与广州中心隔着大半座城的距离，号称“广州富人区后花园”的南沙湾，值得买吗？

  值不值，我们来看一下板块区位、板块产业布局、区域配套、房价涨幅、未来规划这几张“底牌”，心里至少有个数。

  南沙湾的“发家史”

  30年前，南沙湾还是一片农田遍布的荒野之地，如今，片区别墅、海景房等豪宅拔地而起。南沙湾的“发家史”，不得不提到一个名字：霍英东。

  1987年，香港著名实业家霍英东首次考察南沙，从此踏上南沙湾的“开荒之路”。30年间，霍英东家族砸下60亿元，带领南沙湾人投入到市政基础建设中：填海、造桥、修路、绿化，建学校、建酒店、建大厦、兴建码头、船厂、物流中心……

  30年岁月，南沙湾，沧海变桑田。

  2005年，南沙大酒店建设完成并投入使用，南沙客运港正式开业。南沙资讯科技园、港中华总商会大厦、英东中学等相继建成。南沙至香港的航线开通，南沙湾“身价”开始水涨船高，成为开发商眼中的“新宠”。

  进入2010年，南沙湾住宅楼盘如雨后春笋般冒出，包括富力天海湾、优山悦海、南沙玫瑰园、南沙湾东苑等早期住宅，目前均价在2-2.3万元/㎡。

  随后，中交、时代中国、奥园、碧桂园、星河等房企纷纷进驻。中交·蓝色海湾、时代香海彼岸、景业东湖洲豪园、广州星河山海湾、领南|星河·荣誉、华海山屿海新盘落地开花。

  如今，南沙湾新盘房价已突破3万元/㎡，直逼灵山岛尖，再次抢占广州楼市风头。

  南沙湾的底气在哪里？

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  山海资源绝佳， 广州“海上门户”

  富人区的后花园

  南沙坊间有言，“先有南沙湾，后有南沙区”。

  南沙湾是南沙发展最早的区域，处于珠江主入海口位置，方圆100公里内，有深圳、东莞、珠海、中山、江门等14个大中城市，位置得天独厚。

  享受一线海景（狮子洋），靠近黄山鲁森林公园、南沙天后宫，兼具山景、海景资源，是珠江口上的天然良港。

  南沙湾上近20公里海岸线上，集合了南沙天后宫、国际高尔夫球场、五星级南沙大酒店、南沙游艇会等国际级休闲配套，也是南沙各大板块中生态环境最佳、海洋旅游最丰富、宜居度最高的板块。

  根据2018年公布的《广州南沙新区南沙湾地区控制性详细规划修编》，南沙湾定位为粤港澳大湾区创新先行区、海上门户以及广州国际海洋文体休闲中心，规划人口24万人。

  来源：《广州南沙新区南沙湾地区控制性详细规划修编》

  规划图可见，国际科技创新区一带，主要聚焦海洋科学等国家重大战略和基础工程，目前布局了香港科技大学霍英东研究院、南沙资讯科技园、中科院广州工研院等科创产业。

  南沙湾的算盘，是打造粤港澳大湾区科技创新高地。

  规划为游憩商务服务区的区块，是南沙湾板块的核心部分，也是当前集聚南沙最多高端商业配套板块。

  这里既有霍英东集团早年建成的珠三角世贸中心大厦、中华总商会、英东中学，又有华师第二附属中学附属南沙小学、南沙大酒店、高尔夫球场、南沙游艇会、南沙客运港等一系列优质休闲配套，名校、商务、交通配套均备齐。

  不难看出，这符合片区发展科技创新、文化创意、商务会展、服务外包、航运服务总部、邮轮游艇经济等意图。

  南沙国际邮轮母港，是集大型邮轮码头、航站楼、主题酒店、商务中心及免税商城于一体的大型城市综合体。2019年11月17日，南沙国际邮轮母港正式启航，成为广州南沙连通港澳、走向世界的“海上门户”。

  交通方面，目前地铁18号线/22号线正在建设中，建成后可实现南沙半小时到天河。规划中的15号线，未来将贯穿南沙自贸区，并与地铁4号线、18号线衔接换乘。

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  新盘选择多

  房价突破3万元/㎡

  南沙湾目前在售楼盘中既有别墅，也有住宅、公寓等产品，可以满足各种置业需求。

  板块内可选的新房盘源较多，如中交·蓝色海湾、时代香海彼岸、景业东湖洲豪园、广州星河山海湾、南沙湾·御苑、领南|星河·荣誉、华海山屿海等，户型在87-148㎡三至五房均有，均价2.3-3.5万元/㎡不等。

  距离地铁4号线南沙客运港站较近的新盘，有中交·蓝色海湾和星河山海湾。

  目前，中交·蓝色海湾在售9栋建筑面积约143㎡单位，均价33000-38000元/㎡，预计2022年底可交楼。

星河山海湾在售建面约87-128㎡三至四房，主力户型为建面约87-107㎡三房及建面约126-128㎡四房，带装修均价约3.2-3.8万元/㎡，预计2022年3月交楼。

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  南沙湾，我劝你冷静

  楼面价近2万元/㎡，新房价格破3万/㎡的南沙湾，值得吗？

  深圳7.15新政出台后，部分买家将眼光转至广州，且在规划利好加持下，南沙人气高居不下。

  近期，广州楼市传出南沙收紧政策的风声，这对于市场的健康良性和稳定发展，并不是一个长久之计。

  越是越火的区域，越要冷静思考。

  南沙湾背山靠海，有着天然的景观资源优势，是一个十分适合打造高端住宅、旅游度假区的板块。板块内的配套也是往富人区、高端调性上走。

  但产业方面存在局限性。南沙湾坐拥1200多公顷黄山鲁森林公园，天山、天后宫同样占据大片面积，留给高新技术产业的想象空间不多。

  与广州国际金融城、琶洲、万博等高新技术产业集聚区片区不同，南沙湾虽然有打造科创产业的决心，但产业不成规模，片区主要以旅游休闲经济为主导，这就需要庞大的消费人口。

  广州统计局数据显示，2019年南沙区常住人口64.95万人。目前南沙现有的人口基数，显然还不足以支撑。

  此外，灵山岛尖作为南沙版“珠江新城”，产业资源一定会率先往该片区倾斜。

  乐居君也多次提起，产业是一个片区持续发展的动力，是留住人才，才是最有利的“武器”。而这正是南沙湾板块所缺乏的。

  交通距离，也是南沙湾板块的硬伤。目前从南沙湾前往广州的市中心，自驾和地铁出行均要1小时。

  再来看看板块内二手房。供求关系往往决定一个板块的房价涨幅。

  据克而瑞数据显示，下半年广州库存去化平均周期12个月，而南沙达到17个月，供应量十分充足。

  乐居君采访部分网友得知，在南沙置业二手房的，多以看重现成配套、本地首套刚需买家为主，二手房成交远不如新盘活跃。

  从乐居君整理的南沙湾二手房价近三年走势来看，除了个别楼盘有40%的涨幅，大多数楼盘3年来涨幅维持在5%-15%的水平，甚至有楼盘还有价格出现下跌。

  南沙湾的二手房价抗跌能力并不突出。

  总结：

  如果在南沙工作，山景、海景资源兼具的南沙湾板块，无疑是绝佳的宜居养老之地。如果只是投资，就需要做好长线回报的准备，乐居君也会像对南沙湾一样，对你说一句：冷静。

山景、海景资源兼具的南沙湾