乐居财经  2021年，一则新闻引发了全城人的热议：“二手房挂牌量全国排名之首”，随后这条信息不断更换“外衣”反复出现，但每一次都堪称在全沈百姓的神经上“跳舞”。沈阳二手房市场不行了？房产中介是否能挺过地产寒冬？这场楼市低谷何时结束？中介人又改如何“自救”？针对以上问题，听听从业13年专业人士——沈阳寓金经纪有限公司董事长王浩怎么说？

  2008—2018 稳中求进的经开楼市

  时间回溯到2008年，彼时的经开区二手房市场只能用“简单”来形容。王浩回忆道：“那时收佣方面，一室的房子成交一套能赚1000元，两室的房子佣金2000元，3室则3000。”无关开发商大小，无关装修楼层，一切都简单粗暴而又理所当然。

  2013年，“国五条”的颁布可谓给沈阳房地产市场注入了一针“强心剂”。那一年，沈阳土地交易市场共出让土地606宗，出让土地总面积2984.84公顷，同比增长20.72％；成交总价575.02亿元。据数据显示，2013年沈阳土地成交面积在全国主要城市中位居第四，低于天津、重庆和武汉；其中住宅用地成交面积在全国主要城市中位居第二，仅低于重庆。

  也是在这一年，王浩的寓金经纪有限公司拓展到5家门店，拥有员工80余人，经开楼市的“春天”来了！这样稳中求进的增长一直持续到2018年左右，随着项目进驻、政策利好和大开拿地，2019年经开区如坐上“火箭”般节节攀升。

  2019年，经开楼市涨幅超常

  回忆起2019的繁荣市场，王浩用“涨的有点不太现实”来形容。那一年，融创、万科、恒大、美的、金科、阳光城、华宇、雅居乐、阳光100、中南品牌“十君子”相继进驻经开区，知名大开的强势入驻带动区域房价节节攀升；

  那一年，全国首个以中德高端装备制造产业合作为主题的战略性平台——中德园与经开区合署办公，这个承载了宝马、采埃孚、普利司通等众多世界500强企业的产业园再次标定了经开区无限光明的未来。

  再加上沈阳经济技术开发区政府服务中心等政务部门的聚集和政策利好，人们越发有理由相信，经开这个蒙尘许久的明珠正以宜业宜商宜居的全新面貌强势突围！

  经开区的蝶变，也明明白白反映在了上涨的房价中。原本做二手房业务发家的王浩，2019年却出乎意料的被“喂了”满满一口“新房红利”。王浩说：“现在的客群主要以刚需为主，投资客比较少，大开相对福利政策比较完善，首付投入也比较少，贷款政策更宽容，所以很多刚需客户都会选择大开的新房。”

  但王浩相信，新房业务始终是经纪公司当下市场一个业绩辅助点，中介的初心永远都是二手房。他认为，所有经纪公司都是做中介二手房起家的，鲜有做新房中介一举成功的案例。其次，如果二手房不卖，出于资金周转和居住环境改善等原因，新房也不会有成交或成交量很少，长此以往市场一潭死水难以形成良性循环。即便新房降价能够短暂的拉拢人气，但也绝非长久之计。总结来说：“只有二手房出现产值，才会有新房产值。”

  而在竞争激烈的二手房市场上，他更清楚的意识到，只有将专业做到精细化，才能立于不败之地。如何将专业精细化？就是服务更细致，服务客户与卖方更细致；流程更精致，二手房的后续服务，如银行贷款、权证过户等问题要重点跟进。只有这几点更精细化，才能让客户有更好的体验感。为此，王浩在公司特别成立了权证部门，用王浩的话说，“因为沈阳的市场不是要求客户的市场，而是要求中介公司的市场。只有你中介做得好，你才能活下去。”

  2020年，楼市寒冬突袭沈城

  2020年，风雪裹挟着疫情席卷全国，为原本蒸蒸日上的沈阳房地产市场披上了一层风霜。然而凛冬才刚刚开始，2021年接连传出“房企暴雷”、“大开降价”、“沈阳二手房挂牌量全国排名之首”等新闻，更让人们深刻意识到地产暗夜的降临。

  没有一个地产人能置身事外，王浩也是如此。据他介绍，2021年公司业绩仅为往年的80%，相比2019年的业绩更是略显惨淡。

  所以，在如此艰难的市场寒冬，王浩没有选择大批裁人或割舍二手房业务转向新房怀抱，而是坚守一颗初心静候东方之既白。“现在的房地产市场是黎明前的黑暗，但我相信，天马上就亮了！”

  2021年下半年，经开楼市回温

  王浩的笃定不是来自直觉，更非个人英雄主义的豪言壮志，而是寓金房产营业额交出的答卷：根据数据曲线来看，从2021年8月开始，寓金二手房及新房成交额一直呈递增趋势。

  “上半年，好多客户不会选择卖房子或者买房，一直在观望状态。但观望几个月之后，大家发现基本已经到最低点了，刚需客户可以出手了。”当被问到预测市场何时回暖，王浩略加思索道：“我认为应该在22年6月份。根据我从业这么多年的经验，我认为政策会有所影响。”

  诚然，限售、限购、大税已经是中介们公认的影响二手房交易量的“三座大山”，王浩认为当这三项政策实现微调之时，就是地产市场重焕黎明之际。但政策调控只能为市场树起一个“支点”，如何撬动大盘的杠杆，还需行业内的良性运作和区域的共同努力。

  正如前不久，沈阳市举行秋季项目现场推进会，铁西区分会场设在中德（沈阳）高端装备制造产业园中航光电传感器生产基地项目现场，工业互联网核心板块的智能传感器产业园正式启动。铁西区（经开区）此次秋季重点推进亿元以上项目29个，总投资56亿元。涵盖汽车零部件、新兴材料、高端装备制造、清洁能源等前沿领域。优质产业的入驻将吸引优秀人才的引进、大笔资金的流入，带动区域的良心循环；

  再如大堤路快速路工程竣工通车，工程东起三环谟家收费站，西至宝马新工厂，按照城市快速路设计标准，采用“地面+高架+节点立交”的建设型式，全长17公里，主线双向8车道，时速80公里/小时。大堤路快速路作为《沈阳市综合交通规划》快速路系统重要组成部分，也是沈阳经开区最为重要的对外联系通道，通车后经开区企业平均10分钟到达高速，从宝马工厂行驶至三环不超过15分钟，满足宝马及周边企业物流运输的快速需要，进一步缩短与沈阳主城时空距离，有效推动产业与城市功能融合，对支撑经开区经济增长、促进区域协调发展具有重要战略意义。

  区域发展之上，天猫好房的出现更称得上是一次行业“自救”。今年，王浩的沈阳寓金经纪有限公司正式入驻天猫好房平台，真实的房源、标准化流程化的操作方式、舒适的客户体验感让更多客户选择“云上选房”。王浩说：“入驻平台后客流量大了，获客渠道也更加丰富。”购房者只需打开淘宝APP就能够VR选房，看房，签合同以及直接支付定金等等，1%的中介费也堪堪跟市场打平，甚至能够做到更低，这对客户来说绝对是有口皆碑的实惠。

  同时，王浩也提醒准备买房的市民：“如果是刚需客户，那么目前已经可以下手了。不过，新房拥有大开背书，优势明显，二手房更有现房优势，房子构造优劣一目了然，具体想买哪种房子，还需因人而异、因资金而异，切不可盲目消费跟风买房。”