乐居财经 发自杭州

  2020年年初，中海地产杭州公司助理总经理汤亮在接受媒体对话时提到，“今年希望在杭州多获取几块土地且销售额突破百亿”。

  然而自2019年4月拿下文晖商住地，中海近两年半来只在今年10月杭州第二批集中出让中斩获一宗宅地。截至2021年12月10日，克而瑞数据显示，中海杭州公司今年的销售额仅为54.74亿元。

  新地块开盘之期未定，在售项目库存捉襟见肘，2年前中海杭州曾许下的百亿愿景，今年恐又难以实现。

  15年浮沉

  入杭15年，中海的发展，几经波折。

  2006年12月11日，中海经过73轮激烈争夺，以总价4.28亿元竞得位于滨江区的宅地——杭政储出[2006]34号地块，即为日后的中海钱塘山水。回想中海首入杭州的情景，业内的评价大多是“果敢”、“直截了当”。

  此后短短近一年时间里，中海在杭州斩获6宗土地，一举成为杭州市场上项目数量最多、土地储备规模最大的外来房企之一，加上这些项目无一例外不是处于板块的发力点上，一时间中海在杭州风头无两。

  搭乘市场上行情东风，中海杭州项目快速去化。2012年中海寰宇天下取得杭州年度销售金额和销售面积双冠军，同年中海地产冲上杭州房企全年销售金额榜单第4的位置，仅次于绿城、滨江、万科；2013年中海西溪华府在拿地后6个月就实现开盘创下记录，9个月基本清盘。

  2012年，亟需补仓的中海时隔57个月后重回杭州土地市场，以56亿元总价竞得三堡三宗地块，创造了当时杭州土地出让市场上包括主城区实际楼面价第一等在内的五个“第一”。

  这三宗地块连同2013年竞得的三堡单元R21/C2-03地块一起，被开发为中海御道。正是这个项目，致使中海在杭州惨遭滑铁卢。

  2015年底，中海御道作为“中海地产巅峰一号系”产品入市时，却是集“地王”“毛坯”“质量危机”“降级版豪宅”等关键词于一身，加上大都会、望江府、留香园带来的冲击，加大了中海御道的销售阻力。2017年，在同板块更晚拿地的大都会、留香园相继售罄或收尾的情况下，中海御道还走在艰难去化的道路上。

  自御道项目之后，中海在杭州土地市场沉寂近5年，其品牌形象陷入低谷，知名度远低于同期入杭的其他房企，杭州前20强房企榜单里亦鲜少再出现中海的身影。

  直到2018年，中海才重返杭州土地市场，随后伴随着中海钱江湾售罄交付，以及黄龙云起、望庐的相继面市，杭州市场上开始渐渐出现“中海品质回归”的声音。

  艰难涅槃

  经历了中海御道的失利，中海开始蛰伏寻求转变，去做一个对城市温度、居住者需求有深度洞察和准确认知的“精研者”。中海深知，杭州市场对于品质的要求近乎苛刻，唯有专注精研产品力，才能涅槃重生，重塑口碑。但要扭转市场对品牌的态度，绝非一朝一夕的事情。

  在大平层产品执掌杭州高端房地产市场话语权的当下，中海经过近三年的精研沉淀，2020年凭借着黄龙云起的300方大平层“三里庐”，迎来了其在大平层产品序列中的高光时刻。据悉，三里庐上半年每周要接待十几组全国各地的业内同行,「归一」、「无相」、「天真」系列作品，大到场景架构，小到石材纹理的装修细节中的很多创新，被业内学习借鉴。

  2021年，中海大平层序列的全新迭代产品——中海望庐丨云起武林面市，夯实了中海在杭州高端商业产品市场的地位。

  依稀记得2020年10月，中海地产杭州公司总经理孙文治在《一次精研主义者的独白》中称，中海杭州的产品精研力在未来一年会充分体现，未来中海将完成商业产品2.0版本迭代，等到那时提起高端商业作品，中海一定会是不二之选。

  对于高端商业产品营造，中海自信满满。但在住宅市场，中海的转型却并不轻松。

  2020年交付的钱江湾项目，基本处于亏损边缘，据中海称，他们当时顶住各方压力，没有降标降配。最终交付，虽然从园林到内装、再到设计层次感，整体都算得上用心，但外立面依旧被认为“没有太多豪宅感”。

  2019年8月首开一把梭哈的中海云宸，虽然在虽然在地段、配套和产品上具备难得的均好性，尤其是产品上，罕见做到四开间朝南且全明通透，横向采光面宽约14.1米，每个房间的开间不少于约3米，但当时391套房源仅378户报名登记，流摇后项目艰难去化，直到今年4月才最终清盘。

  与此同时，中海前期项目仍不时会被曝出质量问题，或被市场拿来与同类产品做对比。

  甚至转型期打造的黄龙云起住宅组团，也出现了业主集体维权现象。

  土储焦虑

  一边是口碑的缓慢重塑，另一边，随着库存的陆续去化，中海也不得不面对土储不足带来的压力。

  相比初到的果敢，从低谷走来，加上土地市场竞争日益激烈、利润率持续走低，中海在杭州拿地趋于谨慎保守，2018年至今，中海收储甚少，仅为4宗，其中一宗是在今年10月杭州第二批集中土拍中获得。

  今年拿运河新城地块前，中海某项目中层曾表示担忧，“公司再不拿地，就要没房子卖了，到时候不换工作都不行”。

  据乐居财经了解，2018年中海获取的两个地块项目中，云宸已于今年4月售罄，黄龙云起，住宅于去年5月售罄，大平层于2020年6月领证，54套房源截至目前仅剩1套未网签。

  2019年中海入手的唯一地块项目——望庐，2020年6月住宅首开，12月售罄；2021年4月商业大平层首开，截至目前，95套房源仅8号楼剩2套未售出，一套建面约313㎡，另一套225㎡。

  此外，更早之前拿地的商业项目——中海国际中心（寰宇天下的写字楼产品），仅余一套高区房源在售；中海御道项目的沿街商办——中海钱江one，今年7月开盘，截至目前，透明售房网数据显示，可售房源仅7套。

  2020年初，中海地产官微发布了一则2020年寻地合作计划，计划称：诚邀合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作，合作偏好城市中，就包括上海、杭州等在内的长三角一二线城市。

  但直到今年10月，中海才在杭州第二批集中出让，通过公开竞拍方式成功将运河新城宅地收入囊中。据乐居财经了解，彼时出让的21宗地块，中海意向地块共有5宗，保证金总额超30亿元，最终中海仅拿下当天总价最高的地块。拿地之后，中海杭州在官微发文提到，“2年的等待，拿地的心愿终于实现”，言辞间难掩对土地的期盼。

  今年截至12月10日，克而瑞数据显示，中海杭州仅完成54.74亿元销售额，距离百亿之梦，还有超45亿元的差距。

  储备的运河新城26号地块，以限价38000元/㎡测算，整个项目新房加上车位，货值或可接近百亿。但地块案名和规划尚未公示，开盘仍需时日。

  未来中海能否通过这个项目，再在住宅市场扳回一局？在杭州新一轮集中供地中，中海还会趁势而上、扩大规模吗？中海在杭州的百亿愿景，何时能实现？乐居财经将持续关注。