滨江夺地,杭州国资隐身幕后

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李奕和 7.6w阅读 2022-01-13 20:10

  /乐居财经 李奕和

  去年冬至日前后,杭州第三次集中供地又火了一把,35宗土地成功觅得买主,为2021年杭州土拍画上完满的句号。

  当时的“地头蛇”滨江集团拿下4宗,成为该场土拍斩获土地数量最多的开发商之一。

  进入2022年,成功“出圈”的滨江集团,已开始着手为所拿项目引入合作方。它首先拉来了有国资背景的大家房产。

  111日,原本由滨江集团(002244. SZ)实际控制的杭州滨弈企业管理有限公司(以下简称“杭州滨弈”)投资方出现变更,滨江集团在其中的持股下降至8%,浙江中豪房屋建设开发有限公司(以下简称“浙江中豪”)从股东行列退出。

  取而代之,杭州滨弈新引入了杭州市城建开发集团有限公司(以下简称“大家房产”)及杭州金汇世纪企业管理有限公司(以下简称“金汇世纪”)两个新股东方。

  杭州滨弈的投资项目,指向了滨江集团在三周前那场土拍,所拿下的上城区地块。

  拿地不足一月,引入国资开发

  变更发生前,杭州滨弈仅有两位股东,分别由滨江集团持股60%,由浙江中豪持股40%。变更后,杭州滨弈转由大家房产持股66%,由金汇世纪持股26%。滨江集团的持股则下降至8%,浙江中豪更从杭州滨弈的股东行列里退出。

  仅从股权上看,杭州滨弈的持股方,由原来的两家变为三家,而滨江集团失去了对杭州滨弈的控制。

  新进入的大股东大家房产,前身为杭州市中东河综合治理总指挥部,目前由杭州城投持股45%,后者实际控制人为杭州市人民政府。

  另一股东金汇世纪由两名名为章碧海、胡立峰的自然人分别持股85%15%

  资料显示,杭州滨弈成立于2021111日,注册资本9亿元,法定代表人郎溢杰。仅从这家公司看,似乎看不出什么端倪。但在20211229日,杭州滨弈新增了唯一的一家对外投资公司——杭州滨麟置业有限公司。

  正是滨麟置业的成立,让滨江集团的这次“引资”,豁然开朗。

  滨麟置业注册资本1亿元,法定代表人同样为郎溢杰,该公司注册地为浙江省杭州市上城区笕桥街道天城路68号。巧合的是,就在滨麟置业成立的7天前,同样在杭州上城区的笕桥单元,滨江集团曾联合浙江中豪在此拿下一宗4.86万平方米的土地。

  20211221-22日,杭州第三次集中供地土拍大戏拉开帷幕,35宗土地均成功出让。

  当时,滨江集团以总价74.21亿元,在上城区、滨江区、萧山区、钱塘区斩获四宗地,收获总出让面积15.16万平方米,总建筑面积34.42万平方米。

  成功揽下四宗地块的滨江集团,收获颇丰,成为杭州2021年最后一场土拍拿下土地数量最多的开发商之一。

  其中,当时的上城区笕桥单元JG0603-R21-06地块,进入摇号环节,最终由滨江集团与浙江中豪联合体以总价22.25亿元、楼面地价25413/平方米摘得,拔得22日当天摇号头筹。

  该地块出让面积4.86万平方米,容积率1.8,总建筑面积8.76万平方米。要求不少于7010平方米地上住宅建筑面积为配建公共租赁住房。地块限制未来商品房精装修均价42640/平方米。

  如无意外,成立滨麟置业正是为了开发滨江集团与浙江中豪所拿下的这宗地块。

  重仓大本营,全年销售1691亿

  浙江中豪貌似退出了,但实际上并没有完全退出。

  根据滨麟置业股权结构,该公司目前分别由杭州滨弈、滨江集团、浙江中豪持股50%30%20%。如果算上对杭州滨弈的持股,在杭州滨弈股东方发生变更前,滨江集团和浙江中豪分别实际控制滨麟置业60%40%股权。

  杭州滨弈投资方完成变更后,滨江集团和浙江中豪仍实际控制滨麟置业34%20%股权。此外,新股东方大家房产和金汇世纪分别实际持股滨麟置业33%13%股份。

  也就是说,滨江集团对项目公司滨麟置业的持股由原来的60%下降为34%

  这样的持股比例很符合滨江集团一直以来 “小股操盘”的风格。

  凭借“小股操盘”的模式,滨江集团曾在短时间内迅速突破千亿,成就了房地产行业的一段佳话。

  2015年开始,为了跳出百亿“魔咒”,实现规模破局,滨江集团全面展开合作,当年新增的7个项目,权益占比均不到40%2016年,其新增12个地产项目,也仅有3个项目权益占比在50%以上。

  小股操盘的优势,让滨江集团用较少的资金极大撬动了规模。2015-2018年,滨江集团分别实现销售额233亿元、366.8亿元、615亿元、850亿元。到2019年成功突破千亿,实现销售1120亿元。

  根据16日,滨江集团在投资者互动平台透露数据,2021年,其销售金额1691亿元,同比2020年的1363.6亿元,增长23.8%。超额完成20211500亿元的销售目标。

  数据也显示,即便面临调控等诸多挑战,滨江集团去年在财务方面也获得不错增长。据了解,2021年前三季度,滨江集团营收244.36亿元,同比增长89.43%;归属于上市公司股东的净利润13.25亿元,同比增长49.08%

  期末,滨江集团总资产1988.37亿元,货币资金170.44亿元,长期借款280.23亿元,合同负债906.62亿元,负债合计1678.92亿元。

  持续稳定的增长之下,滨江集团在土地市场也较为进取。去年12月,滨江集团董事长戚金兴发言表示,2021年滨江土地储备3000亿元,较2020年同期2800亿元增加约200亿元。

  根据克而瑞统计数据,该公司2021年以642.7亿元的新增土地价值位列第16位,全年新增土地建面418.1万平方米。当中,大本营杭州仍是滨江集团重金投入之地。其以全年拿地金额250.8亿,成为去年杭州拿地房企中的冠军。

  除了在杭州最后一场土拍连拿四地,滨江集团在2021年杭州的首次集中供地中,就曾联合融信豪掷超170亿元将四幅地块收入囊中,收获总建筑面积50万平方米,成为当时土拍的最大赢家。

来源:乐居财经

作者:李奕和

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