乐居财经 范范 发自哈尔滨  日前，哈尔滨同策同程营销机构发布了《2021年哈尔滨房地产市场年报》。本周乐居财经将联合同策同程共同对2021年哈尔滨楼市大事件、土地市场、商品房市场以及2022年市场走势进行详细全面的深度解析。

  买房人最为关心的住宅市场成绩如何？用一句话先来概括：全年住宅供应422万㎡，同比下降58%；成交361万㎡，同比下降28%；成交金额373亿元，同比下降32%；成交均价10320元/㎡，同比下降6%！

  01.疫情常态化影响下，商品房市场呈不规则波动

  2021年哈尔滨全市供求结构，呈现“供大于求”态势，楼市依旧处于“买方市场”。

2021年哈尔滨全市商品房新增供应约607.6万㎡，同比下降55%；新增成交约462.3万㎡，同比下降23%。

  实际上，2019年及2020年土地市场异常火热，加上疫情期间预售政策放宽，促使商品房市场大幅供应，在需求端不足情况下，导致库存量进一步加大。

  从月度供求情况来看，2021年哈尔滨房企调整供应节奏，供应面积大幅回落。但因全年前后经历五次疫情冲击，客户置业动力不足，并且对市场持观望态度，房地产各项指标下滑严重，到访量跌破5成，成交周期不断延长，即使不少开发商打出“降价牌”，但销量未见明显提升。

  “疫情前，我们日均到访量差不多是40组到50组，目前日均到访量直接跌到了20组左右，这些还都是通过渠道公司带来的；自然到访客户就更少了，没人愿意出来。”哈西某项目策划经理表示。

  纵观全年来看，新增供应量在3月达到了全年“峰值”，约130.9万㎡；虽然今年哈尔滨楼市在“金九”交出的成绩单并不理想，仅成交68.6万㎡，但依然是全年成交量最高月份。

  成交价格方面，2021年哈尔滨全市商品住宅成交均价约9983元/㎡，同比2020年下降7%。

  可以发现，自8月开始为降低疫情不利影响，哈尔滨房企多采取以价换量措施防止资金链断裂，很多楼盘跟风式推出一口价特价房、抵账房、一元秒杀一平方米、买房送家车位等优惠活动，造成城市商品房均价下行。

  在购房者的印象里，哈尔滨新房价格一直在万元每平方米之上徘徊，群力、松北、哈西等一些热门的项目房价则会达到1.5万元/㎡之上，如今大量“6字头”“7字头”特价房源的集中出现，导致客户对哈尔滨楼市发展信心不足。

  02.住宅占据市场主导，商业产品进入去库存模式

  2021年全年哈尔滨各物业类型产品量价走势来看，住宅占据市场主导，价格坚守万元大关，商业产品进入去库存模式。

  受新冠疫情及政策、供地、人口流动等因素影响，客户置业动力不足，导致市场下行，供销规模均有所缩减。

  2021年哈尔滨商品房市场供需主要以住宅产品为主，住宅市场供求均呈现回落趋势，供应421.7万㎡，较2020年下降58%；成交361.4万㎡，较2020年下降28%。

  高压之下，各区域住宅市场抗风险能力良莠不齐。

  松北为高频走量区域，成交量稳居全市榜首；南岗区在学区优势及片区发展成熟度高等优势加持下，成交均价同比上涨9%，抗风险能力较强；道外平房市场供应产品层级提高，均价有所上行；道里、香坊受供应板块外延影响，成交均价有所下滑。

  由于近年来哈尔滨出让土地中商业配比过高，导致销售库存骤升，销售艰难，去化周期攀升。2021年哈尔滨商业市场供应和去化面积双双收窄。公寓产品量价齐跌，成交29.5万㎡，同比下降19%；商铺产品量跌价涨，成交37.8万㎡，同比下降16%；办公产品量涨价跌，成交11.6万㎡，同比上涨2%。

  按商业细分物业类型分析，哈尔滨公寓价格走势呈倒U型，受市场反馈较差影响，各房企对公寓产品入市规模进行控制，供销同比均有所回落，为促进公寓产品存量去化，房企以价换量动作明显。

  除香坊区因低价公寓产品逐步淡出公寓成交主力范围，成交均价逆势突围外，各区成交均价呈不同幅度下滑，平房区公寓市场暂时停摆。

  商铺产品价格波动频率较高，供应规模大幅缩减，市场区域分化，各区发展待势乘时。

  香坊及南岗区域降价保流速措施效果较为明显；道外区商铺供应阵地向内转移导致成交均价提高；道里区供应外延导致均价下行；松北区商铺投资属性增强，均价上涨；平房区商铺市场供销价均呈缩减态势。

  办公产品价格起伏较大，2、3月份办公产品集中加推带来一定去化压力。

  道外、松北办公产品供应大幅增加；香坊供销规模大幅扩张；道里南岗区供销规模缩减但成交均价上行；平房区虽办公产品成交有所上涨，但成交均价大幅下滑。

  总的来看，2021年哈尔滨楼市已步入盘整期。

  当下，全国各地都在进行“抢人大战”，哈尔滨亟待出台更优惠政策留住哈尔滨人，同时打破门槛限制，在医疗、教育、社保等方面与哈尔滨市民享受同等待遇，以吸纳周边外县城市市民来哈尔滨安家落户。

  另外，对于哈尔滨商业市场未来的发展，乐居财经认为，结合城市区域商业活跃度和人口密集度等条件，以主城六区现有大型商业区为核心向外发散，推行以小型社区商业（建面100㎡以下的商铺）为主、不求大而全、只求小而精，避免出现单一项目大商业配比和大型集中商业区，从而降低开发企业经营风险，降低全市商业市场的库存压力。

  
同时，应取消原有商业水、暖、电、燃气的高额定价，商业住户与住宅执行统一的基础设施收费标准，并切实允许公寓项目安装燃气设施，降低商业产品的交易税费，协调银行等金融机构降低商业产品首付比例，进而提升交易活跃度，加快去库存。

  
03.高性价盘＆品质改善 热度居高不下

  从“2021年哈尔滨市项目成交金额排行榜”来看，领先楼盘一目了然，主要包含高性价比刚需项目与高端改善项目两类。

  松北新区的绿地东北亚国博城项目以17.19万㎡的成交面积、16.79亿元的成交金额，将2021年度哈尔滨市商品住宅项目成交面积榜、成交金额榜冠军同时收入囊中。

  对此，同策同程营销机构咨询合伙人 顾澄琳分析到：2021年哈尔滨新房销量排名榜单中，成交套数前两名项目均位于松北区，绿地东北亚国博城项目以较大的优势位居榜首，彻底击破了部分自媒体唱衰松北的市场论调，确立了松北区承接城市刚需、刚改客群的重要地位。

  同时从前十的项目区域分布中可以看出，上榜项目大多处于三环内，且品质楼盘占据绝对主导地位，改善需求在前十项目中仍有较大比重。

  在2021年度项目成交均价排行榜中，江御府以均价24177元/㎡居全市首位，排名第十的项目为旭辉宝宇铂辰府，均价15952元/㎡。其中一线品牌房企占据6席，排名中江南项目占据8席，主要集中于南岗区和道里区；均为品质类楼盘，高价值产品户型偏重于改善，项目周边配套相对成熟。

  同策同程营销机构咨询合伙人 顾澄琳认为，现阶段置业客群对房子提出更高要求。改善类客户除位置、配套、价格、学区等外在因素外，对产品舒适度、项目品质均提出新的需求。

  总的来看，随着品牌房企进入哈尔滨，带动了城市房地产产品及品质迭代升级，使城市由“快周转”转变为“重品质”，市场逐步进入“人本位”时代，能够根据客户需求、做创新产品、做品质楼盘的项目客户更愿意买单，也能使项目在现行市场环境下脱颖而出。

  市场的偏好，从销售榜单就能一目了然。目前，大部分项目均有房源在售，若2022年有置业计划，可优先关注这批项目。

  04.哈西斩获两榜冠军 价稳强预期板块走俏

  2021年全国房地产市场风云变幻，哈尔滨楼市被迫进入盘整期，在市场困局中，哈西板块以年成交3509套商品房、销售额45.47亿元的成绩，位列哈尔滨全市板块销售套数、销售金额榜首。

  对此，同策同程营销机构咨询合伙人 顾澄琳分析到，哈西板块能在如此市场中成功登顶的原因在于哈西板块在配套加持下优异的抗风险能力。

  首先，哈西板块拥有哈西高铁站，经过近十年的发展，无论内部交通还是外部交通都有很大的优势；其次，哈西板块拥有城市一流的教育配套，继红、花园、69联中等重点校的学区优势，成为80后学区改善的首选；同时，在哈尔滨城市板块轮动中，哈西属于2012年开始的二级外延期中的重点板块，目前板块内发展成熟度高，居住气氛及商业氛围均已成熟，获得了大多数老百姓的认可。

  哈西板块凭借规划、交通、配套、产品等因素从2012年成交均价8678元/㎡到2021年成交均价13769元/㎡，年均增长率5.3%，在2021年市场环境整体下探的情况下仍保持2.7%的价格增长率，销冠板块当之无愧。

  从哈西板块可以看出，市场整体下探的盘整期，配套和产品就是板块最强的抗风险因素，因为无论何时，城市都会有在那周边工作、学习、生活的人，房子的需求才不会减弱；源于新一代置业群体对于生活品质追求，产品的创新和舒适也成为哈西板块夺魁的主要因素之一。

  自哈尔滨新区成立以来，新区房地产市场也迎来了黄金期。2021年哈尔滨新区松浦板块以36.33万㎡的成绩摘得哈尔滨板块成交面积榜首。

  同策同程营销机构咨询合伙人 顾澄琳分析表示，松浦板块是新区继市府板块之后的新兴板块，整体板块内规划有国际会展中心、总部经济中心、科技居住中心等，板块内以新会展为核心，拟成为哈尔滨新区首个大型会展综合体；规划2所九年一贯制学校，2所重点高中，10余所幼儿教育配套，形成公办、民办、国际化教育为一体的教育链条；规划建设松浦医院以及哈尔滨市医科大学附属第六医院，将极大提升松浦板块的医疗水平。

  面对一系列重磅的规划利好，客户纷纷将目光锁定松浦板块，大量刚需客户涌入松浦，将松浦板块推向哈尔滨板块成交面积榜首，同时2021年中国铁建总部经济的规划落地也将给新区松浦板块带来新的就业机会和发展机遇。

  根据近三年板块top10排名及市场走势分析，城市主城区进入成熟阶段，发展潜力逐渐消耗殆尽，因城市扩容发展，松浦、群力西板块等具有发展潜力的外围板块或将迎来新的发展周期，价稳强预期板块具有良好的市场表现。

  以上就是2021年哈尔滨楼市的全年成绩单。对于2022年哈尔滨楼市的发展走势，您有怎样的见解与看法，欢迎在评论区留言。