新房总销售额首次突破千亿大关|2021厦门楼市备忘录

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 4.7w阅读 2022-01-28 16:24

  编者按:房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局,十年罕见!

  继2019、2020年之后,乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】,从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角,记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之三十三:2021厦门楼市备忘录。

2021厦门楼市备忘录

  城市综述:2021年,厦门商品住宅市场成交再次冲击高位,新房总销售额首次突破千亿大关。上半年,市场火热开局,供需两旺。下半年,楼市画风突变。疫情突袭,银行信贷收紧,调控政策频出等多重因素叠加之下,市场热度骤降。在跌宕起伏中,厦门楼市又走过怎样的一年?

  一、新房成交额破千亿 创历史新高

  2021年,厦门商品住宅市场先扬后抑。上半年,新房高位成交扛起“半边天”。根据厦门网上房地产数据显示,2021年,厦门一手住宅成交量定格在 36130套、369.9万㎡,成交套数、成交面积均创下了近 8 年新高,成交额创历史新高,厦门楼市迎来高光时刻。

  房价方面,据克而瑞数据显示,2021年厦门新房成交均价回落至38146元/㎡,居近6年价格线的第三位,再回3万+。

  回顾全年厦门楼市走势,从月份上看,受春节假期影响,1-2月成交量仅维持在2500套左右,但春节过后宽松的资金面,加拆迁释放需求,再加上学区热潮带来的小阳春,楼市供需两旺,楼市回暖明显,3-4月开始小幅增长。随后厦门进入"土拍月",土地市场与新房市场同气连枝,土拍热潮迭起,新房市场也被传导。5月的成交量一跃突破5000套,达到今年以来的成交顶点,6月成交也突破4000套,市场热度可见一斑。

  但随着下半年“政策趋严+放贷慢+大环境降温”,市场开始下行,另外受到厦门疫情影响,金九银十惨淡收场,9月仅成交1360套,成为今年成交最低点,到年末,随着房企加速抢客、加快资金回笼,银行放贷加快,新房回暖趋势显现。

  数据来源:中原地产

  和成交量一样大幅上扬的,还有销售金额。根据中原数据,2021年厦门一手住宅总成交金额高达1353.3亿元 ,超越了2020年的949.6亿,成为史上最高,树立新里程碑。

  开盘方面,据克而瑞数据,2021年,厦门共33个楼盘共40个批次入市开盘/加推,其中纯新盘达32个,平均去化率为52.2%。在建发五缘湾双盘高去化助力下,湖里区位居六区之首。

  其中,100m²以下户型仍是市场主力,其中70m²以下产品占比提升最为显著;改善型需求结构变动,144m²以上户型成交占 比回调,主要由供应端引导所致,产品显趋小化;单价段峰值呈“M型”分布,以4万元/m²为天花板。

  二、学区带动二手房“小阳春” 整体成交微涨

  作为楼市晴雨表的二手房市场,得益于上半年成交火热,2021年整体成绩也相当不错。

  根据厦门网上房地产数据显示,2021年全年厦门二手房共成交47739套,成交面积501.6万㎡。其中,二手住宅共成交36928套,环比上涨0.8%,二手住宅成交面积374.4万㎡,环比上涨3.3%。

  从全年走势来看,受春节假期影响,2月的成交只有2268套,是上半年最为冷淡的一个月,“金三银四”期间,因为学区房需求的释放,3月厦门二手住宅突破5000套,达到今年成交顶点;4月二手住宅再次突破5000套,市场热度居高不下。

  下半年 全国楼市趋冷,叠加放贷慢、疫情影响等因素,厦门二手房市场开始下行, 8月开始,成交跌破3000套,甚至9月成交不足千套,市场持续萎靡,直至年底12月,成交才有所回温,下半年整体成交套数仅占全年1/3左右。

  三、调控政策温和出击

  2021年全年厦门政策发力点主要在于人才政策升级及发展租赁市场,7月21日,厦门发布“留厦六条”,包括提高补贴、配偶安置、子女入学、人才安居、个税奖励、医疗保健等。从而加快人才引入、留厦,意在为厦门扩充城市高端素质人才,加强城市核心竞争力。

  楼市调控方面,厦门在响应国家号召出台限房价、限地价、定配建、 定品质、摇号、岛内新房五年限售等政策。9月18日, 厦门发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,内容包括岛内新房限售2年调至5年,法拍房纳入限购等。

  厦门最新购房政策(中原地产)

  四、土地供应创十年之最 国央企成最强收割机

  2021年,厦门作为22个集中供地的城市之一,全年厦门商住宅地持续放量。首轮土拍高歌猛进,仅隔一个月,第二轮土拍也火速收官。而第三轮土拍则是姗姗来迟,市场大环境的转冷及规则的明显收紧之下,厦门第三轮土拍热度明显下滑,流拍率达50%。

  回首全年,厦门共出让23幅宅地,计价建筑面积约292.25万方,同比去年涨21.77%。从成交价格来看,共吸金793.85亿,同比去年涨32.6%。平均成交楼面价31464元/㎡,同比上涨17.9%。成交面积、金额均创下十年新高。

  从地块分布来看,厦门岛内共成交5幅地块,出让的数量也是2018年岛内恢复供地以来最多的一年,最高隐形楼面价达到6.88万/㎡。岛内仍是各家房企的必争之地。但湖滨地块的流拍,成为全年土地市场的最大冷门,也映射出下半年土地市场的由盛转衰。

  而岛外依旧是土拍的供应大户,三轮集中供地中共出让18幅。但其中只拍出2幅“3字头”地价的宅地,其中一幅是位于海沧的2021HP03地块(建发缦玥长滩),一幅则是位于集美新城的J2020P03地块(正荣中梁天著润宸),这也是今年岛外唯一幅突破限价的地块。

  纵观厦门三场集中供地,除了正荣有2幅宅地入袋之外,国企央企摘地21宗,占比超9成,形成霸榜之势,外来房企/民企则“留厦”困难。

  目前,前两批出让的16幅地块,已经有10个项目(中海国贸上城、建发五缘橖月、建发缦玥长滩、建发叁里云庐、建发五缘湾玺、联发正荣府、联发正荣臻华府、厦门远洋风景、金茂悦云湾、中海花湾)入市,且建发五缘湾玺已率先售罄。另外,还有正荣中梁天著润宸、中海环东时代、保利首开云禧陆续公布案名。它们将继续征战2022年市场。

  五、翔安夺区域成交榜首 环东海域未来可期

  从区域成交来看,岛外市场依旧占据主导地位,成交33076套,占全市总成交套数的91.54%;岛内成交3054套,仅占比8.4%。

  其中,翔安区以12413套的成交量,打败去年的集美区,跃居各区域成交排行第一,同安区成交7936套,海沧区成交6442套,分列第二第三。

  从销售金额来看,翔安区依靠南部新城、空港新城、新会展等板块的热点项目,销售金额359.3 亿,居全市第一。 湖里区销售金额256.7 亿,居全市第二 ,集美区销售金额229.5 亿,居全市第三 。

  从单盘成交排行来看,思明区中骏天禧热销,以98.48亿、16.49万㎡夺得金额榜首,翔安国贸学原依靠优质教育资源,以71.92亿、23.00万㎡居面积榜第一。

  2022年,环东海域片区在产业、交通、教育等方面发力明显,多个新盘蓄势待发,成为购房者重点关注的区域之一。

  六、房价收入比 :11.65

  以房价收入比来进行计算,厦门岛外新房成交总价主流区间在300-350万元/套。成交主力户型为100平左右的小三房。岛内新房基本都在千万级别,以大户型为主。

  在此,以一套岛外总价300万的新房为例,据国家统计局厦门调查队数据,2021年,厦门全体居民人均可支配收入为64362元,比上年同期名义增长10.7%。按4位家庭成员收入计算,3000000÷(64362x4)=11.65,今年由于人居可支配收入的增长及房价的趋稳,厦门房价收入比较往年有所降低,但在全国来看仍在高位。想要在厦门安家落户,仍需要付出较大的金钱成本。

  七、租金高位企稳 多项举措稳定租赁市场

  不久前,在一档综艺节目《追光吧》中,台湾歌手杨宗纬自爆,在厦门乡村租房住,一个月只需要花费3000元,就可以租一间200平的大房子,非常经济实惠。

  视频播出后,引起网友对厦门租金的热议,尤其是厦门网友不敢相信厦门有这么便宜的房租,有网友打趣到:在厦多年,桥洞也没这么便宜的。

  那么,目前厦门的房租究竟是多少?根据中国房价行情网显示,2021年厦门租金52.49元/月/㎡。2021年上半年,厦门由于旧村整村改造,不少城中村拆迁,一时间租房需求大幅上涨,房租也因此上涨不少。经过大半年的时间沉淀,租房热潮租渐消,租金也回归到理性状态。

  此外,为了防止租金过快上涨,2021年厦门也推出了不少措施,来稳定租赁市场。

  7月,厦门出台"非改租"政策,厦门商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非住宅类存量房屋可申请改建为保障性租赁住房,每套(间)建筑面积不超过70平,以30~45平的小户型为主,租金价格接受政府指导,低于同地段同品质市场化租赁住房租金。

  还有备受关注的"5年内5折租房"新政,按不超过40平方米/人的面积标准,以实物配租房源项目市场评估租金五折配租给保障对象,按照思明、湖里每人每年8000元,集美、海沧每人每年6000元,同安、翔安每人每年5000元的标准发放租金补贴。目前,厦门已有1.6万名新就业大学生通过“5年5折租房”审核。

  在最近公示的《厦门市国土空间总体规划(2020—2035年)》还提到,至2025年累计新增租赁住房8.5万套。相信随着租赁住房的增加,厦门将能更好的解决大部分人的租赁住房需求。

  八、买房人心态趋稳 有合适的就上车

  在前两年的备忘录中,乐居对话了同一位购房者——准备在厦门买房的林先生,他在厦门工作2年,属于刚需买房群体,预算总价300万,希望能在自己工作的集美区就近买房。因为自己满意的房子超出预算,而较为偏远或房龄较旧的房子,他并不愿“将就”。

  第二年,乐居再度回访,发现林先生之前所关注的楼盘并没有降价,并且已经全部卖完了。这一年,他所关注的集美区又有数个新项目面市,但价格仍超出预算。

  而今年,乐居再度对话林先生,这一次,他和我们分享了购房的喜悦。虽然他所关注的集美区房源,价格对比此前并没有下降,但通过家人和自己的共同努力,把预算从300万提高至400万,终于“喜提”集美新城核心区的95平新房。

  据乐居了解,对于未来的市场走势,大部分买家的心态是认为会平稳向上,并且分化会越来越加剧。因为厦门楼市经历近年来的严厉调控,已经进入相对平稳的区间,在高位横盘的周期中,想买房上车和改善置换的群体,依然有机会。

  九、业内:2022难言乐观 “活下去”成为第一要务

  2020年,当疫情来袭之时, “太南了”成为地产人的年度的关键词。而回首2021年,多数从业者会觉得,2020年远远不是最难的。当行业暴雷声此起彼伏,行业洗牌加剧,底层逻辑重塑,降薪、裁员、区域公司整合成为一种常态时,从业人员基本难言乐观,无论是对房企还是对相关从业人员,“活下去”已经成为了第一诉求。

  十、展望2022:

  新年伊始,厦门楼市又一次站在十字路口。在2021年末,全国楼市政策暖风频吹,比如高层表态房地产是支柱产业、央行降准、信贷口有松动迹象等等,楼市回暖被认为是大势所趋,这对目前信心稍显不足的市场来说是一个积极的信号。

  值得关注的是,新的一年,厦门岛内或将有更多重量级的土地供应。如此前流拍的湖滨地块、备受关注的将军祠地块等。此外,也将有更多新的楼盘推向市场。2022年,岛内五缘湾两个百亿大盘,集美中粮云玺壹号二期,同安中海环东时代等项目,都是值得期待的新盘。

  展望2022,厦门楼市成交或高位回调,量跌价稳,项目之间竞争加剧,市场将持续分化。

  本次年度备忘录采写人:林宁 黄玮

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