文/乐居财经 杨宏彬

“目前是房企并购的好时机，偿债高峰期下有不少企业会面临较大的偿债压力，而世茂的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。”世茂于2019年大举收购时，许世坛曾这样说过。

当时的他或许没有想过，世茂会在未来的某一天，因资金问题而将收购的项目退回。

2022年3月1日晚间，ST粤泰(SH:600393)发布公告称，控股子公司深圳市大新佳业投资发展有限公司（下称“大新佳业”）、深圳市中浩丰投资发展有限公司（下称“中浩丰”），与世茂房地产签订的《股权转让暨合作开发协议书》将被提前解除。

双方的合作协议签订于2019年6月。彼时，大新佳业下属公司中浩丰与世茂房地产下属公司厦门翎泽签署了《深圳贤合旧改项目股权转让暨合作开发协议书》。按照协议，厦门翎泽出资3.5亿元受让中浩丰20%股权，意在与ST粤泰共同对深圳贤合旧改项目进行开发。世茂也由此获得了在深圳的首个旧改项目。

截止目前，ST粤泰持有大新佳业50%的股权，大新佳业则持有中浩丰80%股权，厦门翎泽持有中浩丰20%股权。签订协议后，厦门翎泽已完成支付股权转让款，并且后续投入资金7847.76万元，据此，世茂对该项目的累计投资额为4.28亿元。

随着合作协议的提前解除，世茂在旧改中投入的资金将由ST粤泰如数退还。而世茂退出后，深圳贤合旧改也将变为由ST粤泰负责开发。ST粤泰表示，在没有向世茂付清此前的投资额前，中浩丰将不由上市公司控制，且不并入当年报表。

限时10个月退款

事实上，当时身处债务泥沼的ST粤泰并不只是向世茂出售一个旧改项目。根据当时公告，ST粤泰合计向世茂出售了包括深圳贤合旧改在内的5个项目，交易对价总计63.97亿元。

这五个项目分别为广州嘉盛项目、交易对价24.99亿元；广州天鹅湾二期项目，对价为27.8亿元；淮南恒升天鹅湾置业有限公司80%股权，权益对价为7.58亿元；淮南粤泰天鹅湾置业有限公司20%股权，权益对价为0.81亿元；中浩丰公司20%股权，权益对价为2.79亿元。

目前，除了中浩丰此次被世茂退回外，其余公司仍在世茂旗下。其中广州天鹅湾二期项目目前正处于销售阶段。

此次向ST粤泰退货，世茂是规定了回款期限的。根据公告，退回投资额的截止日期为2022年12月31日，资金占用费按照一年期贷款市场报价利率计算，且世茂要求一次性付完。换言之，世茂要在将近10个月的时间内将这笔4.28亿元的投资款收回。

据了解，中浩丰所涉及的深圳贤合旧改项目曾于2016年9月便被纳入《2016年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，但由于粤泰自身原因而长期闲置。资料显示，该项目占地面积14.59万平方米，拆除用地面积12.23万平方米，目标项目拆除范围内永久建筑物现状建筑面积约为31.01万平方米，需拆除320栋房屋。以此计算，旧改后项目整体建面达百万平方米体量。

而在2019年收购股权之前，该项目已完成签约175栋，拆除房屋主体63栋，拆除房屋门窗21栋，回迁房预计面积约31万平方米。按照当时的推测，该项目或许在3年内完成旧改，且第一期也能入市。而据最新消息，今年年初，项目拆除已接近尾声。

然而，世茂似乎已经没有耐心再等下去了。2月23日，穆迪曾下调世茂集团的评级。下调原因是“预计该公司将难以按时偿还其债务以及补偿投资者“。

2021年中报显示，世茂集团短期债务444.43亿元，长期债务1200.71亿元，有息债务合计1645.14亿元。截至2021年11月末，世茂集团账面现金余额约690亿元，但其中项目预售资金529亿受到监管限制。这意味着，世茂集团可支配的现金不足200亿，存在偿债压力。

抛出优质资产降债

偿债压力下，世茂此时选择将深圳贤合旧改退回予ST粤泰或是最好的选择，既能回笼资金，也免去了旧改后期的建设投入。事实上，这并不是世茂近期以来处理的唯一一个项目。在经历1月份的债务风波后，世茂拿出了不少优质资产，积极降债、偿债。

1月21日，世茂集团宣布，将上海世茂置业发展有限公司100%股权出售予国企上海久事（集团）有限公司，交易对价为10.6亿元。当时世茂表示，出售收益约2.7亿元，所得款项90%将用于降低负债。

3天之后，世茂又将广州亚运城项目26.67%股权出售，交易对价18.445亿元，接盘方为中海。而在世茂之前，雅居乐同样将亚运城26.66%的股权出售予中海。世茂本次所得款大部分同样用于降低负债。

几乎同一时间，市场传出消息，世茂将位于上海、北京、大湾区、长三角（除上海）以及其他地区的36个项目纳入待售资产包，总价值超771亿元。大多数项目位于一二线城市，最突出的一类为各城市地标性建筑，如深圳世茂深港国际中心、杭州世茂智慧之门B塔项目、武汉汉阳滨江地标项目。

1月28日晚间，世茂集团称与上海地产集团签订项目股权转让协议，拟以45亿元出售上海外滩茂悦酒店。春节期间，有消息称世茂集团主席许荣茂计划以3.4亿英镑的价格，出售位于伦敦老金融城核心地段一幢大楼。

除了出售资产回血外，世茂也在和债权人进行积极沟通。2月16日，许世坛率领集团执行董事吕翼与“中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划”个人投资者进行线上沟通，会议持续时间约16分钟。

会议上，世茂集团希望分四期支付陆续到期的借款，支付计划甚至具体到天。同时，许世坛向投资者表示，“公司的债务整体上是可控的”，资产质量比较好。世茂集团也在不遗余力地评估公司的经营状况，公司正和一些国企、央企在探讨、推进合作的方案，在广州和上海实现了和一些国企的合作，恳请债权人给予世茂集团更多的时间。