重庆康田：深根固柢丨国之大者⑯-乐居财经

重庆康田：深根固柢丨国之大者⑯

原创乐居财经研究院 5.2w阅读 2022-03-19 17:07

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。

文/乐居财经研究院段志伟

近一年的重庆集中土拍，几乎每场都会出现康田置业的身影。

房地产市场从各大房企争先恐后助推拿地高潮，再到土拍低谷国央企拿地主流，重庆老牌“开发商”纷纷隐没，第三次土拍各大开发商调整战略，少部分房企出手拿地，在如此跌宕起伏的土拍战场上，多宗拿地现象让康田置业表现出“市场托底”的风范。

兜底拿地

2021年4月28日，康田以总价20.79亿元拿下两江新区两路组团C标准分区地块，容积率为2.78。该地块是第一批集中土地出让中容积率最高地块，竞得企业需要将进行8万平方米写字楼无偿移交，再配建1.5万方住宅成本价给政府。较为苛刻的条件，康田置业底价成交。

受房企暴雷及土拍竞拍门槛提高的影响，第二次土拍地块多为底价成交，且均有多宗地块终止或流拍，土地市场热度明显下降，在整个房地产市场跌宕下，2021年9月24日，康田置业底价拿地5宗大渡口组团P分区地块，合计688.8亩。

2021年12月11日，在第三轮集中土拍中20宗地块底价挂牌成交，其中康田置业以4003元/平方米拿下两江新区两路组团地块。

据统计，2021年全年重庆康田置业共计“兜底拿地”7宗，成为重庆年度拿地宗数和可建体量最多的房企。

地产独子

重庆康田置业由重庆市地产集团有限公司100%持股，是重庆市地产集团独子，可见其拿地逻辑和开发历程，都深受母公司影响。

2006年12月，经重庆市国有资产监督管理委员会（渝国资产[2006]270号）文件批准，重庆市地产集团作为重庆市国资委出资整体划归重庆市地产集团有限公司。

公司主要从事土地整治、土地整理业务、公益性基础设施建设、公租房建设、房地产开发、商品销售、代理开发及资产租赁等业务。而其中土地整治业务，及房地产业务占比最高，在2016年的主营收入占比分别为22.89%和65.43%。

在“162号文”与“463号文”发布后，对重庆市地产集团开展土地一级开发造成了阶段性的影响。但地产集团的土地业务仍受到重庆市政府的政策支持，“162号文”下发后，重庆市地产集团是被重庆市政府指定为仅有的2个重庆市级土地储备中心。

重庆市政府在土地整治开发净收益部分返还、税收减免等多方面给予重庆市地产集团政策支持。根据重庆市财政局相关政策，地产集团土地整治出让收益扣除整治成本后，10%可留存作为滚动发展基金。

做好基础设施建设，把“生地”变成“熟地”，通过储地—整治—出让的循环从土地增值收益中获取可观利润成为重庆市地产集团运作的核心。

2020年5月，重庆市地产集团自成立以来，累计完成直接投资2169亿元；累计供应土地494宗，出让净地约 6.7万亩，实现土地出让综合价金1983亿元；2021年全年，重庆市地产集团入库2000亩土地，投资 220亿元以上，利润总额6.5亿元，实现净利润5.4亿元。

2021年下半年，房地产市场“黑天鹅”来袭，重庆市地产集团“储地—整治—出让”中的“出让环节”时刻面临流拍风险，此时，旗下子公司康田置业兜底拿地开发房地产便显得尤为重要。

作为重庆市地产集团独子，康田置业具有房地产开发一级资质，该公司成立以来，成为了重庆房企50强、中国房企500强，并在去年重庆房企排名中位居第20位，先后代建重庆市少年宫、重庆图书馆、重庆科技馆、重庆巾帼园等公益性重点项目，自主开发建设康田漫城、康田熙岸、康田紫悦府、康田蔚蓝海等楼盘，打造康田凯旋国际、康田国际企业港等商业写字楼项目。

据重庆市地产集团工作报告显示，2021年重庆康田集团全年累计销售28.5万㎡、同比增长68 %，销售金额37.26亿元同比增长118 %，创下近五年来最好成绩，全年盘活存量资产39949㎡，其中销售去化12644㎡，招商盘活27305㎡。

在“土地整治”方面，重庆市地产集团下属子公司——渝地西部公司、钓鱼嘴公司负责整治土地板块建设，康田集团则负责板块内房地产开发销售，2021年康田置业兜底拿下的5宗大渡口钓鱼嘴地块，意在完成重庆地产集团“储地—整治—出让”的闭环。

成长阵痛

2016年，重庆提出重组整合市属国有房地产企业，除了重庆地产集团所属的康田置业等房地产公司保留外，其余房地产企业原则上退出，不再新投资国有房地产企业，控制房地产新项目投资，自此，其他市属国有资本则逐步从房地产行业退出。

拥有大型地产国企背书，从建设城市角度来看，康田置业在城市建设和公租房等“公益类”项目打造上，无疑是合格企业，但随着商品住宅竞争激烈，人们对住房迭代的需求不断提高，康田置业也在不断经历成长阵痛期，抹去自身“公租房”的建设形象。

2019年6月22日，大渡口区法院公开拍卖重庆晋愉江州一期项目，重庆景佑房地产开发有限公司以拍卖保留价15.7亿元拿下，该公司是重庆康田置业旗下全资房企。

2021年4月临近接房日期，业主投诉康田栖樾小区存在外墙空鼓、车库渗漏、设施陈旧等问题。

有关部门回复：康田栖樾小区原为晋愉江州一期项目，该项目于2012年左右开工建设，2015年底晋愉公司破产停摆。在经历第一次流拍后，康田公司于2020年3月左右接盘继续推进项目建设。康田栖樾小区建设过程曲折，历时差不多快十年，该小区确实存在外墙空鼓、车库渗漏、设施陈旧锈蚀等问题。

康田栖樾的维权事件，在购房者心里留下不同程度品牌负面影响，康田置业的口碑和商品住宅建设信心在等待重建。

混改谋新

面对日益迭代的住房需求，抵抗房地产开发风险及负债率，完成商品住房销售去化，维持地产集团良好循环，康田手握优质丰厚的土地资源和地产集团背书，开始选择引入资金、寻求战略合作。

早在2019年5月，重庆康田置业便拟增资扩股，改制为国有控股混合所有制企业，重庆地产集团表示，康田置业将围绕房地产开发主业板块，拟采取增资扩股的方式，引入一家战略投资者将公司改制为国有控股的混合所有制企业，具体增资规模、持股比例则将视谈判情况而定，但截止目前，重庆康田置业依然是重庆地产集团的全资子公司，但康田置业旗下的项目子公司，开始走上合资的道路。

（标黄为合资地产公司）

2021年8月，重庆康田置业全资子公司康田米源增资项目正式挂牌，康田米源是为开发“康田澜山樾”项目设立的项目公司，2020年7月31日的财务报表显示，公司资产约53.39亿元，负债总计53.54亿元，今年1-7月净亏损约1122万元，增资资金主要用于由康田米源所开发的“康田澜山樾”项目的运营，龙湖集团3.8亿元拿下50%股权，项目改名为龙湖康田澜山樾项目，并在后续联合开发了龙湖康田麓宸项目。

2021年11月10日，重庆康田智慧生活服务有限公司和龙湖智慧服务正式签订顾问合作协议，为麓宸项目业主提供更优质的物业服务。

事实上，这一“合资拿地建造项目”的出路在2021年初就成为康田置业的主要战略计划。

2021年3月2日，某企业网站挂出了《重庆康田置业集团2021年度公开征集战略合作单位的公告》，内文显示：重庆康田置业集团与战略合作单位签订联合竞拍协议后，联合报名参与双方共同确认的目标土地竞拍，竞争策略含竞拍价须双方达成一致意见。竞拍成功后，双方共同出资设立项目公司，战略合作单位与重庆康田置业集团依据持股比例，等比等投、共享收益、共担风险。

2021年3月10日，其母公司重庆市地产集团与华润置地（重庆）有限公司签订战略合作框架协议，双方正式结成战略合作伙伴，未来两年内，双方将充分发挥各自优势，着力推动主营业务领域范围内的合作。

在2021年度集团工作汇报中，康田表示，龙湖康田麓宸项目项目充分发挥混改优势，项目品牌形象、市场竞争力、去化速度等明显提升，销售面积、金额较前两年之和分别增长50%、67%，宸樾项目通过联代模式快速组建双销售团队，打开销售局面，全年销售2.99万㎡、金额4.51亿元。

责任编辑：梓译

来源：乐居财经研究院

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