乐居新媒体 付用梅 发自苏州

  随着今年年初湖东核心区新鸿基环贸广场ICC售楼处的公开，这个“沉寂已久”的神奇塔尖项目重回大众视线。

  说到新鸿基与苏州的故事，我们得把时间拉回15年前，2007年新鸿基以超前的眼光在苏州金鸡湖畔一口气拿下三宗地块，三宗地块的产品完全不同，分别为湖东CBD地标项目，也就是苏州环贸广场ICC；千金难买的临湖豪宅湖滨四季，和位于金鸡湖畔的顶流品牌酒店——苏州四季酒店。如今金鸡湖板块已经成为苏州的商务中心和房价高地。

  三大热门项目今年蓄势待发

  在拿地后的很长时间，新鸿基三个项目都推进得较为缓慢，今年1月1日苏州环贸广场ICC终于公开了售楼处，乐居新媒体致电案场得知，项目开盘时间待定中，目前由于苏州疫情暂不接待，尚未开启预约。

  （苏州环贸广场ICC建设实景）

  苏州环贸广场区位相当优越，紧邻地铁一号线时代广场站、被圆融、久光、时代广场等地标簇拥，是园区CBD最繁华的商业中心、文化中心，也是园区寸土寸金的环金鸡湖一线高端居住区。

  项目总占地约22331㎡，由高端商业、甲级办公和住宅部分组成，建筑总高约310米，其中住宅部分为70年产权精装公寓，总计约385套，户型建面在62-343㎡之间。 

  在户型设计上，以宽敞大湖景房搭配邻近优质学区的实用小户型，其中173、241㎡大户型均围绕湖景布局，包括西向的金鸡湖与北向的阳澄湖，小户型则主要集中在东面，拥有足够的采光但缺乏湖景景观，一层中70㎡户型一般只有3套。

  项目隔壁的中海星湖ONE已于2021年年底开盘，但由于市场行情走低，加上项目本身并没有十分明显的优势和稀缺性，去化情况比较一般，而苏州环贸广场ICC具备地标性的层高，景观资源优势显著。

  另外，位于园区富人区双湖板块的湖滨四季，是区内独一份的纯独栋临湖别墅，北面与湖水相连，南侧连接金鸡湖高尔夫球场，地理位置相当优越。项目建筑面积逾88800㎡，总户数242套，分两期开发。

  （湖滨四季实景）

  一期在2013年开盘入市，面积450-1200㎡，总价在1600万到1.1亿元之间，已全部售完，目前湖滨四季二手房挂牌均价约11.8万/㎡，且房源非常少，只有两三套。

  2020年，湖滨四季二期曾传出要开盘，而新鸿基官方辟谣并没有取得预售证，开盘时间待定，当时二期房源已基本建好，多少有钱人可望不可及，但随着今年苏州环贸广场ICC的到来，相信湖滨四季二期也有盼头了。

  最后，我们来看看苏州四季酒店，截至目前，全国正在营业的四季酒店仅7家，分布在北京、广州、天津、杭州、深圳、香港、澳门等地区。苏州四季酒店作为江苏省第一家也备受瞩目。

  据了解，项目设有210间湖景客房及别墅，由美国WATG设计，整体为新苏式园林风格，项目由新鸿基和四季集团联合打造，从2014年规划出台至今，也是进展较为缓慢，截止目前四季酒店的建筑主体轮廓已经初现，建筑基本实现封顶，目前已经开启内部装修作业，距离开门迎客又近了一步。 

  老牌港企的战术改变

  新鸿基地产始于香港，1972年在港上市（00016.HK），截止2021年12月底资产总额约8083亿港元，总土地储备量高达约1198万方，位列香港最大的地产发展商及业主之一。

  新鸿基秉承“以心建家”理念，多年来重点布局城市中心及交通枢纽上盖的综合体项目，并作为投资物业长期持有及运营，可以说，真正跑通了“租售并举”的路子。

  新鸿基地产在内地的项目多集中在一线城市及经济持续增长的重要城市，先后打造了上海国金中心、上海环贸广场、上海ITC、上海滨江凯旋门、广州天汇广场、北京APM、南京IFC、苏州湖滨四季等封面作品。

  从新鸿基地产2021-2022年度中期业绩来看，2021年下半年公司收入为401.53亿港元，同比减少约12.84%；公司股东应占溢利151.86亿港元，同比增长11.84%。

  与此同时，新鸿基的物业销售的溢利同步下滑。报告显示，新鸿基地产来自物业销售的溢利为76.58亿港元，较去年同期的123.66亿港元减少约47.8亿港元，同比减少61.48％。

  无论在香港还是在内地，这位老牌港企都面临着利润下滑的局面，而内地市场经过多轮政策调控后，在房住不炒的大背景下，相信新鸿基在营销节奏和市场运营方面也遇到了一些困难。

  近期香港疫情十分严峻，投资环境大受影响，相比而言显然内地的机会要多得多，这一点从新鸿基今年重点发力方向便可窥探一二。新鸿基地产2021-2022年度中报指出，南京国金中心商场、安达仕酒店预计今年下半年分期开业，苏州四季酒店预计2023年分阶段开幕，显然，新鸿基目前有意集中火力转战内地市场。

  （苏州环贸广场ICC售楼部）

  下行的市场环境更加考验房企的产品力，新鸿基在苏州的三大项目都具备先天的优势，同时新鸿基依然坚持产品的升级迭代，项目的标签十分鲜明独特，不可替代性较强。

  虽然近年来随着苏州九龙仓等港企开发的产品屡遭投诉，导致品牌影响力下滑，但新鸿基苏州环贸广场ICC、湖滨四季、四季酒店都是所在领域的超级项目，期待指数还是相当高的。