乐居新媒体  乐乐 黄帆  发自苏州

  “放眼苏州市场也没有太多好的选择了，自己喜欢大平层，就去试试运气，可惜还是没摇中”。参加狮子山澜庭的摇号的宋先生说道。

  3月21日，狮子山澜庭（院）首批房源线上开盘，总价约721-2226万/套，结果2097人参与摇341套房，平均约6组家庭抢一套房，中签率仅16%左右。

狮子山澜庭（院）摇号现场

  据资料显示，狮子山澜庭（院）主力户型168㎡起，备案均价约39500元/㎡，备案总价区间在721.32-2226.25万/套，是苏州高新区妥妥的改善乃至豪宅产品。

  一场疫情不但没有阻隔买房人，反而加速了豪宅的爆发。但在苏州，对豪宅市场火热早已见怪不怪了。

  据宋先生表述，2021年奥体板块的林溪雅苑他也参加了摇号，第二批非人才房2037组客户参与摇120套房，中签率仅5.89%。

林溪雅苑建设情况

  当时宋先生用上父母的名额，但2张房票在2037组客户中，想要摇中120套房，实在太难了。

  不止在狮山和奥体等核心板块。

  近日，位于园区青剑湖板块，神隐多年的建屋天著联排别墅，同样刷屏了朋友圈。项目时隔多年终迎开盘，181套总价645-939万的别墅，需要付全款，仍有633人参与摇号，中签率28.6%。

建屋天著摇号

  二手房豪宅市场同样疯狂。2月，玲珑湾花园一套户型面积约303㎡的房源，经过126轮厮杀，延时41次，最终拍出3338.85万元的成交总价，均价接近11万/㎡。同步拍卖的车位，最终拍出101万，再次刷新纪录，苏州百万车位由此诞生。

  所以，苏州豪宅的购买力到底有多强？

  克而瑞数据显示，2021年全国重点10城，总价1000万元以上新建豪宅共成交41018套，其中一线成交30916套，均创历史新高。苏州千万级别新房成交764套，位列第八位。

  除此之外，2021年新房总价3000万以上和5000万以上豪宅成交量上，苏州分别同比增长了214%和100%，增长率大幅领先其它城市，尤其3000万以上豪宅成交套数同比增长排在所有城市第一位。

数据来源于克而瑞

  苏州豪宅“逆市上扬”的表现，总结下来原因不乏以下几点：苏州经济实力雄厚，高端改善人群购买力一直都在；整体市场环境下行，核心优质资产更能扛住通货膨胀；苏州严格的限购限售限价政策，带来的豪宅市场供需不平衡。

  刚需市场成交疲软

  在苏州豪宅一直是改善置业群体追捧的对象，遇到心仪的房子，诸多手握全款的购房者蜂拥而至，并不惜茶水费。但与豪宅行情相反却是刚需市场成交的疲软。

  从克而瑞苏州机构相关统计数据来看，知名的刚需板块，如吴中太湖度假区和吴江运东，2022年1-3月新房成交量同比下跌超过50%。

  有业内称，打折也不好卖。

  据数据统计，2月份苏州新房成交价约25766元/㎡，环比微涨2%，同比下降15.2%；受疫情影响新房成交仅2608套，23个月成交新低，环比下降35%，同比下降43.9%。

  值得注意的是，在2022年开年以来，苏州房贷利率现在是一降再降！

  目前苏州的信贷环境可以说是相当的宽松，主流银行几乎全员4.6％，而且银行额度充足、放款速度飞快！但即使信贷宽松背景下，依然没有唤醒购房者的欲望。

  高端改善市场供需失衡

  为什么说苏州豪宅市场供需不平衡？

  一方面，高端改善人群购买力强劲，但是核心地段的新房供应量有限。从近几年的土拍来看，园区和新区核心区域供应屈指可数，出让地块较多的基本是乡镇板块。根据克而瑞数据统计，近两年苏州市区总价段500-1000万左右新房占比大概在10%左右。

  当然，也有不少改善人群并非唯地段论，也会注重产品本身。例如，去年入市的铂悦湖前项目，位于已经断供8年的太平镇，但是因为产品确实做得好，多次登顶别墅类销冠。

  但是，在目前“核心区备案价不超4万/㎡，其他区备案价不超3万/㎡”的背景下，做好产品难度非常大。

  一位地产圈混迹多年的大咖戏谑道， “前几年苏州不缺好房子，更不缺有购买力的人；现在苏州不缺有购买力的人，但好房子却没那么多了。”

  某开发商营销口负责人表示，“新房严格执行限价，地价又没降，对于我们来说，让我们用以前的标准去打造高品质的住宅，太难了。”

  一个热销项目的项目总吐露，“我们项目的利润率只有1.5%你敢信，现在就是卖个热闹，赚的钱还不够还银行贷款呢”。

  犹记得，江苏旭辉当初因为奥体地块 “到底是保利润率还是做好产品”和集团博弈了很久。地块成交楼面价30228元/㎡的，备案均价不能超过4万/㎡，做好产品肯定只能牺牲利润率。

  如今，从林溪雅苑逐渐出炉的建筑实体形态来看，确实呈现了较高水准。但据相关人士透露，该项目基本不赚钱，但是确实赢得了口碑和市场。

  正因为市场上好产品越来越少，一旦好地段推出还不错的产品，那些手握重金的购房者自然趋之若鹜了。

  另一方面，限价和限售之下，二手房市场的流动性降低，高端改善人群的选择面变窄。以园区奥体板块为例，二手次新房挂牌价5-7万/㎡，新房限价4万/㎡，倒挂在1-2万/㎡。改善群体自然更倾向于选择新房，二手房的流动性就降低了。此外，新房限售3年，二手房限售5年的政策也使得进入二手房市场的次新房数量变少了。

  一位经常进行豪宅交易的资深中介表示，“一定意义上，现在市场上的豪宅热销现状，受媒体炒作影响很大。拿狮子山澜庭来说，这个盘酝酿时间很久，限价背景下，大家都想抄底，买个倒挂盘，所以才会有这种现象。但是这种热盘通常会要加茶水费或者装修包，合计下来其实倒挂也并不明显。事实上豪宅市场还是僧多粥少。”

  豪宅项目遭围猎除了以上原因外，目前的金融环境和国际形势也是诱因。很多人认为当下还是房产更能保值和增值。

  一位银行朋友透露，“最近，我们不少大客户把理财的钱转出来了，说是去买狮子山澜庭”。

  被积压的首改需求

  前面讲到的主要是高端改善群体，首改群体的境遇却不尽相同。

  购房者王女士告诉我们，这两年她有想改善下居住条件的想法，但苦于二手房限售5年，税费较高，一直很难卖出去。眼看心仪的楼盘开盘卖了一波又一波，自己也变得越来越焦虑。和王女士有同样困扰的首改人群不在少数。

  对此，中介张经理表示自己有不少客户就是需要卖房再买房的，但是置换周期普遍较长。“因为新房限价，而且市场上新房选择性也挺多的，二手房现在成交比较艰难，尤其是新房价格比二手房低的区域，即使有些房东降价，房子也没有那么好卖。有些想置换的业主，二手卖不出，也没法买新房，导致现场市场的流动性挺差的。”

  因为限价和限售，首改人群的购房需求被压制，同样对新房市场产生了影响。

  今天，我们一同事接到某楼盘的回访电话，置业顾问说楼盘有优惠，问他什么时候来买房，同事表示自己的房子还没卖，暂时无法买。置业顾问紧接着说道，“没关系的，你可以先首付15%，等房子卖了再补齐首付，我们会给你4个月的时间，那时候你的房子肯定卖掉了”。

  从克而瑞苏州机构的统计数据来看，苏州总价300-500万之间的新房楼盘占比达到了40%，但这个价位的楼盘成交量却并不算很高。据了解，目前市场就有不少这个总价段的楼盘有各种优惠，但是售楼处还是门可罗雀。

  新房限价，致使二手房流动性降低，二手房流动性降低之后同样会传导到新房市场。这也是导致新房市场分化加剧的一个重要因素。因为在苏州改善性需求相比刚性需求更旺盛。

  限购、限售、限价、园区九年一学位，苏州的楼市调控政策放眼全国来看都算严格，而且是一记组合拳。目前来看，在这一系列政策的指引下，投资客确实少了，苏州的房价涨幅也控制的很好，但是楼市马太效应愈加显现也是不争的事实。

  3月23日，哈尔滨发布拟废止实行区域性房地产限售政策。该条消息立刻在苏州置业顾问、中介的朋友圈疯传。在这之前，也有小道消息传苏州将放开限售、限购等政策，虽然不是明确消息，但开发商、中介、网友集体沸腾。这都侧面反映了大家对政策适当放开的迫切需求。