乐居新媒体  殷丽欣、王坤  发自石家庄

  国家统计局的数据显示石家庄新房二手房价还在跌，但3月第3周（2022年第11周）成交量已出现一个小反弹。乐居新媒体观察，市场不少楼盘通过数十万的特价优惠房源以价换量。

  新房2月同比去年跌价1.7%

  国家统计局发布2022年1-2月份全国房地产开发投资、商品销售情况数据和2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，石家庄新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，二手房同比下降4.1%，整体市场数据处于低位。

  2月，石家庄市房地产开发用地挂牌出让12宗，供应面积26.16万㎡，其中住宅用地3宗，面积7.45万㎡，混住用地3宗，面积9.14万㎡，商业用地6宗，面积9.57㎡。

  根据百禄咨询数据，2月石家庄辖区普通住宅新增供应701套，供应面积7.62万㎡，成交1532套，成交面积17.55万㎡，成交均价13899元/㎡。

  2022年2月份石家庄辖区共9个项目进行加推，共计推出701套房源，整体开盘加推去化率仅为8%。

  到三月份，传统的营销旺季来临，万科翡翠书院、中海云锦、融创中心二期、万滨天锦等有项目补货加推新房源，新盘只有天洲十里长安一新盘亮相。其中，万科翡翠书院加推了4号院15套房源，成交均价为17000元/㎡；新城正弘府加推A13#，17F，2个单元，97/102㎡各34套，成交均价为11500元/㎡。

  特价降3000元/㎡

  而在乐居新媒体市场调研时发现，目前以价换量依然是现阶段市场营销的主流方式，多项目推出限时特价房源。当代府在3月21日-31日推出10套特价房，优惠后的均价为11900元/㎡，和之前近15000元/㎡的均价下调近3000元，部分房源实际总优惠达到30万以上。

  售楼部的人气较之前有所抬升，开发商多采用加推新房源、限时特价房、老带新、赠送物业费家电等方式，进一步抢占市场份额，这些有可能会刺激现阶段市场成交量进一步回温。

  根据百禄咨询机构的数据显示，在去年三季度开始普通住宅成交价格持续下探之后，2022年3月进入“量价齐升”的正循环，3月第三周普通住宅成交面积5.32万㎡，成交规模环比上升6.2% ，普通住宅市场成交均价14196元/㎡，环比上升1.1% ，石家庄普通住宅成交均价重新回归1.4万元/㎡的水平线。

  从去化率和价格走势来看，依然面临非常严峻的考验，房地产的拿地意愿减弱，新盘入市量出现骤减。一些筹备入市的项目尚处于证件办理阶段，业内人士表示，预计在2-3季度会出现新盘的小高峰，保利锦上、中冶德贤御府、东胜东兆通项目、安联长安童学荟等项目入市，将进一步推动下一阶段的市场行情走向。

  有一线销售人员告诉乐居新媒体，目前，石家庄的房价依旧处于高位，因为整体大环境的影响，市场信心不足，客户购买力不足，观望情绪依旧浓厚。“很多年轻人都选择躺平了，动辄大几千的月供让很多家庭无力支付，在前几年高价买房的客户，很多都已断供。”

  虽说开发商积极自救，但是从成交数字来看增长依旧较为乏力。根据百禄咨询机构数据，2022年2月石家庄普通住宅成交均价为13899元/㎡，已经接近于2016年普通住宅成交均价13623元/㎡的水平，但石家庄的楼市房价的暴涨期就是从2016年开始的，虽说3月份开局有所好转，但现阶段价格是否还有筑底空间，还需要时间来验证。

  政策已触底

  2021年12月24日，石家庄市政府网站发布《石家庄市人民政府关于规范土地一级市场的意见》，文件指出：“要坚持‘政府主导、规划引领、成片开发、一二级分离’的基本原则，通过政府主导、平台实施的方式，采取积极有效措施，彻底断开土地一级市场中的一二级开发联动。由政府统一组织实施土地征收、补偿、安置、规划设计等土地前期开发工作，实现对土地一级市场的全面掌控。”

  1月28日，石家庄市住房和城乡建设局印发《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》（石住建规［2022]1号）。该管理办法提高了商品房预售标准，还加强了对开发商预售资金的监管。

  这些政策犹如一剂剂猛药，让本就寒意的市场雪上加霜。

  这些政策的出台的目的，是为了防范市场风险，对于开发企业的资金状况有了更高的要求。同时也预示着新格局的出现：石家庄进入城市发展的深度调整期，正在摆脱多年依靠土地财政的发展模式。

  近两年石家庄经济一蹶不振，2021年的石家庄地区生产总值预计为6490亿元，同比增长6.6%，在全省的排名也仅为中游，在省会城市中已经被远远甩在身后。在固定投资中，下滑最大的不是房地产，而是工业。2020年石家庄房地产投资增速为3.3%，工业投资增速为24.4%。2921年石家庄房地产投资增速为2.6%，而工业投资增速为-8.6%。

  在这个艰巨的阶段，房地产市场势必要为城市发展大局让路，阵痛期在所难免。

  不过，现阶段石家庄房地产市场虽然政策依旧收紧，但也传递出一些政策的积极信号：

  2021年底，石家庄调整了开发商资金监管政策，由原来的“各房地产开发企业根据工程进度及销售进度进行节点类的资金监管及回拨”，调整为“以满额方式，同时结合工程的节点进行资金的监管及回拨”，从资金监管上作出合理调整，给房地产开发商松绑了资金监管的“紧箍咒”。

  而同时在全国房贷利率下调的背景下，石家庄四大行房贷利率也降到首套房贷利率4.9%，二套房贷利率5.2%的水平，给购房者释放了积极的信号。

  石家庄市房地产市场研究中心主任赵猛说，“调控松绑并不意味着重拾‘夜壶’刺激经济，对于开发商端而言，大概率不会松绑；至于需求端的政策，比如：首付比例下调，取消认房又认贷等，还需要交给市场。”

  从现有政策走向来看，房地产的调整政策虽然较之以往有所松绑，但是现阶段出台刺激房地产市场发展的政策的几率并不大。和其他一二线的省会城市相比，石家庄近些年的发展速度缓慢，近20年石家庄的经济总量已经由2001年全国排名19下降至2020年38位。

  石家庄的城市发展已经迫在眉睫，2021年“强省会”实施，石家庄正在加快构建新发展格局，打造5个以上千亿级产业集群，努力实现经济总量过万亿的目标。现阶段强省会战略的各项举措逐步实施，石家庄8个城中村改造试点项目在市委市政府的监督下在有条不紊的推进，

  城市经济总值的提升和产业基础的逐步完善，势必会为城市的长足发展提供引擎，也为石家庄房地产行业的长期可持续发展提供保障。